諸葛誠

摘要:物業(yè)管理是在我國改革開放及房地產市場快速發(fā)展中興起的一個新興行業(yè)。物業(yè)管理行為的實施,對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境、提高城市管理水平、 促進住宅建設等方面,起到了積極重要的作用。但物業(yè)管理在發(fā)展中也存在著一些亟需解決的問題。本文通過對物業(yè)管理的法律關系、物業(yè)管理活動中遇到的一些問題的分析,提出如何完善我國物業(yè)管理的法律制度,以期對提高我國的物業(yè)管理水平有所幫助。

關鍵詞:物業(yè)管理法律問題

近年來,隨著我國城鎮(zhèn)住房制度的改革及城市房地產市場的飛速發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)也進入了一個迅速發(fā)展的新時期。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè),在發(fā)展中確實也存在著一些亟待解決的矛盾和問題。為了規(guī)范物業(yè)管理行為,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,2003年6月8日,國務院發(fā)布了第379號令,頒布了《 物業(yè)管理條例》, 并于2003年9月1日起施行。

1.物業(yè)管理中的法律關系

在物業(yè)管理活動中之所以出現(xiàn)許多問題,一個主要原因就是很多人對物業(yè)管理中的法律關系認識不清。房地產開發(fā)商開發(fā)一個物業(yè)區(qū),通過市場銷售,將所建商品房出售給業(yè)主。其法律地位從原來開發(fā)項目的所有者逐步轉移,出售后即不再擁有已售出部分商品房的所有權。雖然所有權已經發(fā)生了轉移,但大多數(shù)房地產開發(fā)商在概念中認為所有權仍未發(fā)生轉變。他們仍認為物業(yè)區(qū)是他們所建,當然物業(yè)管理由他們管。這種概念往往把物業(yè)管理引入歧途。在法律上所有權的轉移也標志著新的所有權人對其所擁有的財產的處置權、管理權。這一概念在物業(yè)管理中尤為重要,所以在物業(yè)管理中,都要以圍繞向產權所有人提供服務為中心進行活動。

2.房地產開發(fā)商直接管理物業(yè)容易引發(fā)的法律問題

從專業(yè)分工的角度上來講,物業(yè)管理應該由專門的物業(yè)管理公司來經營,但在實際操作中,有很多項目的房地產開發(fā)商在其內部附設一個物業(yè)管理部門,自制物業(yè)管理公約,自訂收費標準,自己組織安排成立物業(yè)管理委員會。這種行為容易造成如下問題:

(1)房屋本身質量問題導致業(yè)主拒交管理費。

(2)當裝修出現(xiàn)諸如壁紙脫落、地板走翹、石膏板開裂或裝飾物變形等質量問題導致業(yè)主要求房地產開發(fā)商減免幾個月的物業(yè)管理費。

(3)當實測面積與購買時的暫測面積有誤差時。

(4)采用分期付款或尾款緩交的情況。這時如果發(fā)生房屋質量問題,裝修質量或水電氣暖,以及面積方面的問題,或有物業(yè)管理不到位的問題時,房地產開發(fā)商不但物業(yè)管理費收不上來,就連剩余未付的房款也難收上來。

(5)有銀行按揭貸款的情況出現(xiàn)時。 如果出現(xiàn)上述的有關質量問題,或物業(yè)管理方面的問題,業(yè)主會拒絕向銀行還本付息,而把承擔債務的責任推給房地產開發(fā)商。

之所以發(fā)生上面的幾種風險,主要的原因是房地產開發(fā)商不能積極主動地避開風險,而是把兩個法律關系攪和在一起,這就導致了業(yè)主會把購房和物業(yè)管理的風險合并在一起,同時推給房地產開發(fā)商。所以,無論從哪個方面講,房地產開發(fā)商自己獨自從事其開發(fā)的物業(yè)區(qū)的物業(yè)管理都是弊大干利。

3.物業(yè)管理費導致的問題

以業(yè)主承受能力為借口,導致的物業(yè)管理服務收費標準偏低,是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計,必須靠其他經營收入才能維持收支平衡,這種現(xiàn)象說明現(xiàn)行物業(yè)管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業(yè)管理是市場行為,物業(yè)管理服務收費也應遵循市場規(guī)律,應由當事人按照市場規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價格。已成立業(yè)主委員會的,物業(yè)管理服務價格應由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定,可以通過物業(yè)管理招標投標的形式確定,在物業(yè)管理服務合同中應明確物業(yè)管理服務價格。確定物業(yè)管理服務收費標準,應當遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務水平相適應的原則。

過低或過高的收費,都會導致許多業(yè)主遲延交費,不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費,發(fā)展商或物業(yè)管理公司對業(yè)主施行停水停電,不讓業(yè)主的汽車進物業(yè)區(qū),停止通信或停電話,嚴重的則導致訴諸武力,引起法律糾紛。

4.如何完善我國物業(yè)管理法律制度

(1)完善我國物業(yè)管理制度的立法。當前物業(yè)管理大量糾紛產生的原因十分復雜,特別是法治建設嚴重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,致使物業(yè)管理市場不規(guī)范,物業(yè)管理活動中各方面主體的權利、 義務不清, 合法權益得不到保護, 政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據 ,大量矛盾糾紛得不到解決。 已經出臺的法規(guī)政策層次不高,沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內容。整體性、連續(xù)性、實踐性較差,可操作性不強,立法部門應盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系,將《物業(yè)管理條例》上升為法律,將行政管理處罰的權限上升為司法行政的權限。 即使《物業(yè)管理條例》 還不能上升為法律,國家也應即時出臺系列實施細則,加強《物業(yè)管理條例》的覆蓋面和可操作性。

(2)明確物業(yè)管理服務收費市場機制的協(xié)商定價導向。以業(yè)主承受能力為根據制定的物業(yè)管理費,收費標準偏低,是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個重要原因。 多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計,必須靠其他經營收入才能維持收支平衡,這種普遍現(xiàn)象說明現(xiàn)行物業(yè)管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。

(3)建立物業(yè)監(jiān)督機制。建立物業(yè)管理侵權業(yè)主投訴機制,加強業(yè)主及業(yè)主維權機構對物業(yè)管理侵權人的經常性監(jiān)督和國家物業(yè)管理監(jiān)督主管機關對物業(yè)管理侵權人的行業(yè)性監(jiān)督。建立物業(yè)管理人的信用評級制度,充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)自治性監(jiān)督作用,健全市場自律監(jiān)督和社會監(jiān)督體系。

(4)建立物業(yè)管理糾紛民間調解和仲裁制度。民事糾紛處理方法中,最快捷的方式是民間調解和行政調解。其缺點是不具有法律強制力,當事人的履行率較低。最快捷、又具有法律強制力的解決糾紛的方式是仲裁。與訴訟的兩審終審相比,仲裁是一裁終局,耗時比法院短,所以仲裁能夠更加及時地解決物業(yè)管理法律糾紛?！?/p>

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