楊光勝

中圖分類號(hào)：G64

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-0992(2009)03-0099-01

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的違法行為大量存在，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須對(duì)這些違法行為加以分析，明確法律責(zé)任，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為責(zé)任

近些年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，呈現(xiàn)出供求兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是，隨著停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化、居民成為住房消費(fèi)的主體后。許多問(wèn)題也就暴露出來(lái)。加上法律法規(guī)相對(duì)滯后，管理工作不到位。監(jiān)管體系不健全。使得這些問(wèn)題沒(méi)能得到有效的解決。

一、房地產(chǎn)違法行為概述

所謂房地產(chǎn)違法行為，是指違反國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為則是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在的，違反國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)的行為。違反土地管理法律法規(guī)的行為主要有：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的違法行為：非法占用土地的違法行為：非法批準(zhǔn)用地的違法行為；破壞耕地的違法行為；非法侵占挪用征地；補(bǔ)償費(fèi)的違法行為：拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)的違法行為；拒不交還土地的違法行為：擅自將集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違法行為：不辦理土地變更登記的違法行為；土地行政主管部門(mén)工作人員的違法犯罪行為。

違反房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為主要有：未取得開(kāi)發(fā)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；變相采用分解項(xiàng)目、不按時(shí)開(kāi)竣工以及不履行銷售價(jià)格、套型面積等項(xiàng)目建設(shè)要求，延緩項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、囤積炒賣土地：不執(zhí)行國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金管理的規(guī)定，虛假出資、騙取貸款從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：不履行項(xiàng)目規(guī)劃審批條件，擅自變動(dòng)建筑容積率等指標(biāo)，增加建筑面積和層數(shù)獲取額外收益；串通房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，在面積計(jì)算中弄虛作假，或者擅自加大公攤面積，將分?jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售：不按法律法規(guī)的規(guī)定處理面積糾紛：虛構(gòu)或不向購(gòu)房人出具商品房買賣合同示范文本，欺騙購(gòu)房人。損害購(gòu)房人的合法權(quán)益：囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)：提供不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息。誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)。

違反其他方面法律法規(guī)的行為主要有：違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，以各種形式發(fā)布違法房地產(chǎn)廣告和房產(chǎn)信息，在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)升值或投資回報(bào)的用語(yǔ)，做出與戶口、入學(xué)有關(guān)的承諾，在預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)涉及裝修裝飾內(nèi)容的用語(yǔ)；違反《合同法》，采用格式條款侵害購(gòu)房人的合法權(quán)益，將工程肢解成若干部分分包給幾個(gè)承包人，承包人又擅自將工程轉(zhuǎn)包；違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》，捏造、散布虛偽事實(shí)損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商業(yè)信譽(yù)和商業(yè)聲譽(yù)，串通投標(biāo)。抬高或壓低標(biāo)價(jià)，虛假招標(biāo)；違反《刑法》，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、交易等環(huán)節(jié)中進(jìn)行欺詐和商業(yè)賄賂，隱瞞利潤(rùn)，少繳稅款，偷稅漏稅。

二、相關(guān)部門(mén)的對(duì)策

有關(guān)專家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的諸多問(wèn)題指出，不從根本上解決這些問(wèn)題，不僅會(huì)損害住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且會(huì)降低購(gòu)房者的買房熱情，直接影響住宅消費(fèi)的進(jìn)一步啟動(dòng)，進(jìn)而影響住宅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用的發(fā)揮和社會(huì)的穩(wěn)定。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題引起了國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部委的高度重視。

4月26日國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)做出批示：“要整頓和規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)，加強(qiáng)物業(yè)管理。當(dāng)務(wù)之急是落實(shí)招投標(biāo)辦法，建立和完善監(jiān)管機(jī)制，集中解決群眾不滿意的問(wèn)題。不下大力氣搞好這項(xiàng)工作，不僅會(huì)制約房地產(chǎn)的發(fā)展，而且會(huì)影響社區(qū)穩(wěn)定?！?/p>

為此，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，5月23日，建設(shè)部、國(guó)家工商總局等七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，并在6月25日聯(lián)合在京召開(kāi)電視電話會(huì)議。要求各地政府按照《通知》要求，將整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作分解到具體單位，明確責(zé)任，互相支持，加強(qiáng)監(jiān)管。共同做好整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作。按照標(biāo)本兼治的原則。在2008年9月底前，對(duì)所有在建項(xiàng)目進(jìn)行全面自查。力爭(zhēng)在今年內(nèi)使整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

(一)狠抓違法違規(guī)案件查處

針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易比較集中的領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，認(rèn)真梳理投訴舉報(bào)線索，并聯(lián)合紀(jì)檢、監(jiān)察、檢察等相關(guān)部門(mén)，加大對(duì)重大案件線索的排查和處理力度。對(duì)情節(jié)嚴(yán)重、涉及環(huán)節(jié)較多的重大案件。特別是利用審批權(quán)和執(zhí)法權(quán)進(jìn)行索賄受賄的，要掛牌督辦，限期查結(jié)，堅(jiān)決予以查處。各省、自治區(qū)、直轄市都要在近期通報(bào)一批違法違規(guī)典型案例，開(kāi)展警示教育。充分發(fā)揮查辦案件的綜合功能。

(二)抓緊完善政策制度建設(shè)

堅(jiān)持用發(fā)展的思路和改革的辦法解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題，結(jié)合新出臺(tái)的法律法規(guī)，不斷完善房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策制度，增強(qiáng)相關(guān)罰則的約束力。提高可操作性和處罰力度。加大對(duì)法律法規(guī)的宣傳力度，提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)守法經(jīng)營(yíng)的意識(shí)，增強(qiáng)消費(fèi)者維護(hù)自身利益的能力。

(三)繼續(xù)推進(jìn)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)

通過(guò)推行不良信息披露制度和守信激勵(lì)制度，充分發(fā)揮信用體系的評(píng)價(jià)、激勵(lì)、懲戒作用，提高公共服務(wù)和市場(chǎng)監(jiān)管水平。大力營(yíng)造市場(chǎng)誠(chéng)信氛圍，強(qiáng)化房地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)主體的社會(huì)責(zé)任感，弘揚(yáng)“守法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)、誠(chéng)信興業(yè)”的行業(yè)正氣，引導(dǎo)更多的企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

(四)全面深入推進(jìn)政務(wù)公開(kāi)

進(jìn)一步完善政務(wù)公開(kāi)制度，促進(jìn)權(quán)力規(guī)范、透明運(yùn)行。從群眾最關(guān)心、反映最強(qiáng)烈的規(guī)劃許可、房屋拆遷等問(wèn)題人手，進(jìn)一步拓寬政務(wù)公開(kāi)的范圍，加大政務(wù)公開(kāi)的力度。健全政務(wù)公開(kāi)工作制度及評(píng)議、考核、責(zé)任追究等制度，將政府行業(yè)監(jiān)管、信息公開(kāi)、社會(huì)監(jiān)督有機(jī)結(jié)合起來(lái)，推動(dòng)政務(wù)公開(kāi)逐步走上法制化軌道。

(五)進(jìn)一步增強(qiáng)政策的執(zhí)行力

繼續(xù)抓好已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)配套文件和規(guī)章制度的落實(shí)，完善決策、執(zhí)行、監(jiān)督相協(xié)調(diào)的工作機(jī)制，關(guān)口前移，從對(duì)違法行為的事后查處，轉(zhuǎn)為加強(qiáng)事前和事中的防范，確保各項(xiàng)政策制度落到實(shí)處，將違法違規(guī)行為扼殺在萌芽狀態(tài)。開(kāi)展專項(xiàng)整治是黨中央、國(guó)務(wù)院交給建設(shè)部、國(guó)土資源部等八部門(mén)的重要任務(wù)，是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的重要措施，也是推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)，著力解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題的重要手段。確保房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作的貫徹落實(shí)，必將為房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。