錢碧慧　馬　靜

摘要：本文重點從規(guī)劃設(shè)計階段、招投標及合同簽訂階段、項目施工過程階段、項目后評估階段闡述成本控制的要點和方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；管理；控制

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制的目的

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制的目的是：在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。

2 房地產(chǎn)項目的四大成本管理體系

要加強成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，做到精細化成本管理，對于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，實行動態(tài)成本管理。

成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承，從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產(chǎn)品標準化、戰(zhàn)略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。

3 規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制與方案優(yōu)化

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時到達室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視。因此，設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要的。特別是擴初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟的影響達70%-95%，實際上，當擴初設(shè)計批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設(shè)計，以避免“先天不足”。

4 招標過程成本控制

4.1 招標階段成本控制

招標書條款應(yīng)嚴謹、準確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好標底，在條件的單位應(yīng)盡量自行編制，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。對建設(shè)工程施工合同的訂立規(guī)定了審閱會簽制度。

招標文件中要有合同主要條款，對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款調(diào)整的條件和方式、三材市場價格的取定方法等，都有詳細的約定。對投標包干的工程由承包方采購的特殊貴重材料和設(shè)備、列出規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求清單，還要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi)。

4.2 招標過程成本控制實例

杭州某小區(qū)分三期開發(fā)，小區(qū)建筑面積50萬平米，一期開發(fā)建筑面積116000平米，一期景觀面積68000平米，根據(jù)公司成本控制目標，景觀工程成本控制在280元/平米。一期景觀工程在實施過程中，根據(jù)銷售需要，先對16000平米的景觀面積做景觀樣板區(qū)，由于時間較緊，所以對樣板區(qū)景觀工程采用議標形式，按費率94浙江定額按實結(jié)算，公司對目前的景觀工程的市場費率行情進行了了解，最終硬質(zhì)景觀的綜合費率為15％，軟景（苗木）的綜合費率為28％，通過計算樣板區(qū)景觀的單方造價為296元/平米。非樣板區(qū)景觀工程，公司采用總價包干的招標形式，通過招標非樣板區(qū)的景觀單方造價為273元/平米，比樣板區(qū)景觀工程單方造價節(jié)約23元/平米，節(jié)約造價119.6萬元。公司對以上情況分析，節(jié)約造價有以下幾方面原因：一是通過合同總價包干招標，投標單位在結(jié)合自身實力、優(yōu)勢下，報了合理的低價；二是通過招標，突出了競爭機制；三是采用總價包干形式，措施費包干，但按實結(jié)算的情況下，施工單位要求簽證的措施費較多而且較高。通過這個案例分析知道，根據(jù)工程的不同情況，合理選擇招標方式，對成本控制相當有利，項目操作工程應(yīng)加強招標過程的成本控制。

5 項目施工過程的成本控制

編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務(wù)。熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)境，作為重點控制對象。對經(jīng)濟技術(shù)變更進行經(jīng)濟技術(shù)比較，并進行預(yù)測和分析，嚴格控制設(shè)計變更。詳細進行工程計量，復(fù)合工程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證。做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。及時掌握國家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費標準的變化。注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。

6 竣工結(jié)算

6.1 竣工結(jié)算是有效控制工程造價的關(guān)鍵

工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環(huán)節(jié)，在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、落項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。

6.2 結(jié)算流程

以某房產(chǎn)公司的結(jié)算流程為例說明：

結(jié)算注意事項：工程結(jié)算審核過程中，應(yīng)由公司的工程造價人員全程跟蹤監(jiān)督和總體成果把關(guān)，項目公司的工程造價人員及時提供具體對帳結(jié)算資料信息并全程參與結(jié)算審核；查看結(jié)算資料是否齊全，包括原合同、合同補充協(xié)議、招標文件、編標答疑、詢標紀要、圖紙會審紀要、工程聯(lián)系單、施工竣工圖；項目公司工程部重點核對工程施工竣工圖與實際工程情況是否一致；工程變更與實際竣工情況是否一致；結(jié)算口徑與工程招投標口徑是否一致；工程量的計算是否正確；市場價（無價材料）的計價（組價）是否正確，計價取費口徑是否明確；查看甲供材料、施工水電費等需要扣回款項是否扣回；結(jié)算報告中應(yīng)有綜合說明，對甲乙雙方焦點問題的計算/組價/取費口徑及其它事宜規(guī)定等等進行說明；結(jié)算審核完成后應(yīng)對工程各項主要經(jīng)濟指標（鋼材、混凝土、水泥、砌體、安裝管線系統(tǒng)等等）做出測算分析，形成文件資料；結(jié)算完成后檢查結(jié)算資料是否收集齊全完整歸檔；

參考文獻

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