尹伯成

房價應(yīng)再下調(diào)15％～20％才合理

房價調(diào)整剛剛開始，死守高價肯定沒有出路?，F(xiàn)行政策本身就是暗示開發(fā)商主動降價售樓

去年，中國東南部的房地產(chǎn)市場率先進(jìn)入低潮期，隨后，開發(fā)商死守高價的堅冰被打破，紛紛降價。但是，為什么購房者反而變得越來越小心謹(jǐn)慎?中國房市又該何去何從?

從數(shù)據(jù)看泡沫

衡量房市泡沫最需要看的是兩個比例：第一是房價收入比。在發(fā)達(dá)國家一般為300至600。這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為正常的數(shù)字。上?；蛘弑本┑姆績r收入比，則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)達(dá)國家不止10倍；第二，房屋的租售比。一般來說，租售比在1：100屬于正常。實(shí)際上，上海的房屋租售比，遠(yuǎn)超過1：300。

囤積泡沫的集中時間點(diǎn)是2007年。以上海為例，大約升幅在40％～50％。而從2008年下半年到2009年初，隨著開發(fā)商開始對樓盤打折出售，早先在高位買入房屋的購房者則紛紛要求退房，甚至有沖撞售樓處的極端事態(tài)出現(xiàn)。那么，泡沫什么時候破除?

房價調(diào)整剛開始

破除泡沫不僅需要整體經(jīng)濟(jì)回暖，還需要開發(fā)商自我救贖，以及政府托市。但最近在北京兩會上，市長郭金龍明確表態(tài)，不會救高房價，敦促開發(fā)商降到消費(fèi)者能承受的范圍。

中國房地產(chǎn)沒有次貸，也不存在美國“兩房”這樣的機(jī)構(gòu)。中國的信貸控制得非常好，房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款，總的來說都屬于優(yōu)質(zhì)貸款。

現(xiàn)在針對開發(fā)商已經(jīng)有一系列相關(guān)政策出臺，例如限貸，禁止囤積土地等等。這些政策本身就是催促開發(fā)商加緊開發(fā)土地，加緊售樓。也就暗示開發(fā)商在房市低迷的今天，主動降價售樓。

其實(shí)，現(xiàn)在的房市中并不存在信心的問題。如果房價下調(diào)20％，仍然沒有人買，那才是購房者信心的問題。萬科降價速度非?？欤旧砭驼f明他們對于后市非常有信心。只能說此輪房價調(diào)整勢在必行，而且才剛剛開始。

下調(diào)15％～20％

地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控主要舉措集中在賦稅減免和降息方面，但從市場反應(yīng)來看，還沒有真正活躍。這主要還是由于開發(fā)商打折意愿尚不明顯，開發(fā)商一見政府托市的利好消息，便開始人為維持泡沫，認(rèn)為自己用不著降價。而普通購房者，會直接認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)需要“救”了，價格回落在望，自然暫時不該買房。

房價要下調(diào)多少才算合理?很難劃定一個確切的數(shù)字。但是死守高價肯定不是出路。從現(xiàn)實(shí)意義上來說，房價應(yīng)該再下調(diào)15％～20％才算合理，到時候就很容易引發(fā)剛性需求釋放入市購買。至于說樓市何時才會趨向平穩(wěn)，從如今的市場態(tài)勢來看，可能會到2009年下半年有所恢復(fù)，但徹底走出熊市，應(yīng)該還需更長的時間。