張　靜

救市政策執(zhí)行一周年了,是存,是續(xù)?房?jī)r(jià)即將面對(duì)“極度深寒”,還是像2005年到2007那樣,“道高一尺魔高一丈”?

“金九銀十”淡而無(wú)味,一條關(guān)于房貸利率七折優(yōu)惠將取消的傳聞也開(kāi)始在各大銀行和房產(chǎn)中介之間不脛而走,由此引發(fā)了一場(chǎng)搶房的“末班車效應(yīng)”。救市政策執(zhí)行一周年了,是存,是續(xù)?房?jī)r(jià)即將面對(duì)“極度深寒”,還是像2005年到2007那樣,“道高一尺魔高一丈”?為此,記者專訪了我愛(ài)我家副總裁胡景暉。

《新民周刊》:早在今年6月房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈,很多人士認(rèn)為“小陽(yáng)春”要出現(xiàn),你卻表示市場(chǎng)正站在調(diào)整的“十字路口”,未來(lái)還將繼續(xù)進(jìn)行二次甚至三次觸底。然而其后房?jī)r(jià)是一路飆升,您認(rèn)為這是什么原因造成的?

胡景暉:需求旺盛是一方面。在今年各項(xiàng)優(yōu)惠政策的刺激下,不管是首次置業(yè)的,還是改善性的,兩項(xiàng)需求都得到了集中釋放。其次是雖然下半年也出現(xiàn)了一些地王,但今年前3個(gè)季度一手房的開(kāi)放量、開(kāi)工面積和開(kāi)工投資都不足。也就是說(shuō),一方面受政策影響需求集中釋放,但從供給來(lái)看,雖然開(kāi)發(fā)商房子賣得好,實(shí)際上還是在去庫(kù)存的階段,市場(chǎng)的供應(yīng)量非常有限。此外就是開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格的操控能力還是很強(qiáng)的。

《新民周刊》:從目前的情況看,租金與房?jī)r(jià)的“剪刀差”在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整之后,從什么時(shí)候又從低位向高位展開(kāi)?是不是預(yù)示著樓市的資產(chǎn)泡沫正在形成?

胡景暉:租售比拉開(kāi)的核心原因是房?jī)r(jià)快速上漲,特別是在2003年春節(jié)以后,漲得最快的就是2005、2006、2007這三年。而從2003年以后,除了一些熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)戶型的租金有所上漲,租賃市場(chǎng)一直比較平穩(wěn),特別是高端物業(yè)的房租這幾年還在下降,租售比越拉越大。

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了2008年的調(diào)整之后,租賃市場(chǎng)仍然是比較平穩(wěn)的,房?jī)r(jià)則從2008年10月到2009年4月經(jīng)歷了一場(chǎng)跳水。但從2009第二季度以后迅速回漲,到今年下半年,大部分城市的新房和二手房的房?jī)r(jià)都接近、或者超過(guò)了歷史最高水平。

我認(rèn)為這里面存在不合理的因素,因?yàn)槲覀兊膶?shí)體經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有從金融危機(jī)帶來(lái)的影響中完全恢復(fù),而且今年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP的增長(zhǎng)以及老百姓人均可支配收入的增長(zhǎng)。前幾天我去開(kāi)會(huì),聽(tīng)到統(tǒng)計(jì)局自己講今年北京市人均可支配收入只增長(zhǎng)了百分之八點(diǎn)多,但北京房?jī)r(jià)很多區(qū)域基本上漲了50%以上。

《新民周刊》:從你談的看,目前政府面臨一個(gè)很糾結(jié)的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)是否從低谷完全走出來(lái)了還很難講,而房?jī)r(jià)已經(jīng)攀升到了高位。各項(xiàng)救市的優(yōu)惠政策執(zhí)行基本已至一年,是取消,還是繼續(xù),這里面是不是有一個(gè)難點(diǎn)?

胡景暉:我個(gè)人建議明年優(yōu)惠政策還是應(yīng)該延續(xù)。目前所有的優(yōu)惠政策基本作用在需求上,鼓勵(lì)大家買。如果取消,我把它的核心歸結(jié)為兩點(diǎn):加息、加稅。我們?cè)?005、2006年宏觀調(diào)控中用的就是這兩招,但恰恰這是房?jī)r(jià)上漲最快的幾年。加息、加稅抑制不了房?jī)r(jià),反而導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲得更高,這些稅和息都被轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者承擔(dān)。

買房子困難、房?jī)r(jià)更高之后,交易量會(huì)下降,開(kāi)放商拿地、開(kāi)工的積極性隨之減少,失業(yè)人口增加,房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)、投資的拉動(dòng)作用,對(duì)需求的推動(dòng)作用釋放不出來(lái)。雖然稅率提高了,稅基減少了,國(guó)家未必能多收多少稅。取消優(yōu)惠政策不是一個(gè)多贏,而是一個(gè)全輸。我現(xiàn)在想不到誰(shuí)會(huì)從里面受益。

所以我認(rèn)為加息、加稅政策是不可取的。雖然今年保八已經(jīng)沒(méi)有懸念,但整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗,更應(yīng)該保持政策的連續(xù)完整性,把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的投資拉動(dòng)作用和消費(fèi)環(huán)節(jié)的推動(dòng)作用發(fā)揮出來(lái)。

《新民周刊》:雖然你有這樣一個(gè)建議,但目前消息傳出以營(yíng)業(yè)稅為主的現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截止到今年年底,“房貸利率七折”優(yōu)惠政策也面臨收緊。

胡景暉:11月底政策應(yīng)該就會(huì)明朗了,目前還沒(méi)有定論。如果營(yíng)業(yè)稅又從兩年變回五年,將最低涉及到30%市面上交易的二手房。一方面會(huì)導(dǎo)致業(yè)主惜售、房源稀缺、房?jī)r(jià)上漲,另一方面就是將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人,導(dǎo)致購(gòu)房人也開(kāi)始等。這個(gè)結(jié)果對(duì)誰(shuí)都不是很美妙。

《新民周刊》:你認(rèn)為政府應(yīng)該怎樣真正抑制投資性需求?

胡景暉:今年前兩個(gè)季度市場(chǎng)之所以這么好,主要靠80后首次置業(yè)的人群把這個(gè)市場(chǎng)重新激活了。這部分需求已經(jīng)被釋放得差不多了,后續(xù)性很差,在今年4、5月份已經(jīng)顯示出疲態(tài)。所以我認(rèn)為明年市場(chǎng)的主流應(yīng)該是改善性需求。不管是首次置業(yè)還是改善性需求,都屬于正常的自住型需求。而我們目前在第二套房貸的政策上太一刀切。其實(shí)完全可以用技術(shù)性手段把改善性購(gòu)房和投資性購(gòu)房、投機(jī)性購(gòu)房區(qū)分出來(lái)。比如我買第二套房的同時(shí)可以證明第一套房的貸款已經(jīng)還清了,甚至第一套房已經(jīng)出手了,或者第二套房的面積比第一套房大、總價(jià)更高,這就屬于改善性購(gòu)房。我認(rèn)為對(duì)改善性購(gòu)房應(yīng)該采取保護(hù)或者鼓勵(lì)的態(tài)度,而投機(jī)炒作該課重稅還是課重稅。

《新民周刊》:現(xiàn)在房?jī)r(jià)高的原因之一是住宅供應(yīng)量大減,怎么解決這個(gè)問(wèn)題?

胡景暉:國(guó)家現(xiàn)在擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作,但目前很多城市房?jī)r(jià)水平超過(guò)了2007、2008年的最高點(diǎn),投資客不敢盲目進(jìn)場(chǎng),投機(jī)炒作倒不是那么明顯。而我認(rèn)為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)要想解決現(xiàn)在的問(wèn)題,根本的出路不是抑制需求,而是在于擴(kuò)大供給,打擊開(kāi)發(fā)商囤地、炒地皮,讓老百姓買得起房,讓行業(yè)活下去,讓投資、開(kāi)工增加。

政府早就規(guī)定閑置兩年的土地要無(wú)償收回,閑置一年不滿兩年的土地要收20%的閑置費(fèi),這兩項(xiàng)政策沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行,這是政府的不作為。老百姓把原來(lái)住的舊房賣了去買套新房,這叫營(yíng)業(yè)行為嗎?為什么要收營(yíng)業(yè)稅?這本來(lái)就很可笑。你說(shuō)是從幾十萬(wàn)換套房子的老百姓手上每人收3萬(wàn)、5萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅,還是向炒地皮的開(kāi)發(fā)商一個(gè)人收幾十億容易?好像有點(diǎn)本末倒置了。讓開(kāi)發(fā)商把炒地皮的收益一半交稅,這才是打擊投機(jī)炒作?！缎旅裰芸?據(jù)北京一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所言,從今年8月開(kāi)始,他明顯感到來(lái)店里查詢信息的人又開(kāi)始減少了,甚至有時(shí)和同事在門(mén)口閑聊天,半天也不見(jiàn)人來(lái)。9月份開(kāi)始,二手房成交量開(kāi)始下降。這究竟是上升期的結(jié)束還是短暫的回調(diào)?

胡景暉:今年6、7月份我的手機(jī)咨詢很蕭條,但從8月份開(kāi)始,我的手機(jī)上又出現(xiàn)了房產(chǎn)廣告。我看了很多數(shù)據(jù),至少?gòu)囊皇址縼?lái)看,北京一手房在今年5月份就出現(xiàn)了月度環(huán)比下降,6、7月份有所恢復(fù),8月又再度出現(xiàn)了月度環(huán)比下降,金九銀十已經(jīng)不存在了。

二手房的交易量今年達(dá)到18萬(wàn)套左右,如果明年沒(méi)有優(yōu)惠政策,交易量會(huì)下滑到12萬(wàn)套左右。減少三分之一。

但房地產(chǎn)如果價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),首先一定是開(kāi)發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題,然后一手房開(kāi)始降價(jià),二手房的小業(yè)主都看著一手房。

雖然我看到很多城市交易量月度環(huán)比從今年下半年出現(xiàn)了下降,但之所以房?jī)r(jià)到目前還是比較堅(jiān)挺,很重要的原因是流動(dòng)性比較過(guò)剩。由于銀根偏松、開(kāi)發(fā)商陸續(xù)IPO成功、上半年整體銷售不錯(cuò)回款比較快,開(kāi)發(fā)商資金鏈上還扛得住,降價(jià)的可能性不大。

但上證指數(shù)從6000點(diǎn)跌下來(lái),到現(xiàn)在剛剛勉強(qiáng)站住3000點(diǎn),房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)歷史最高點(diǎn),相當(dāng)于股市回到了7000點(diǎn),這說(shuō)明確實(shí)有泡沫存在。而且上證從8月份3400點(diǎn)上方又重新跌回2600點(diǎn),樓價(jià)就這樣一直沖高上去?

我認(rèn)為還是有二次回調(diào)的可能性,時(shí)間會(huì)比去年晚一點(diǎn),要到明年1、2月份房?jī)r(jià)才會(huì)有所松動(dòng),二手房?jī)r(jià)格一般半個(gè)月之內(nèi)也會(huì)隨之進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整的空間預(yù)計(jì)不會(huì)像2009年年初“坐電梯”這么大,下調(diào)10%-15%還是有可能。

從二手房交易來(lái)看,現(xiàn)在有一個(gè)不確定的因素,即不知道明年的優(yōu)惠政策還有沒(méi)有。如果取消,再加上明年上半年一手房的供應(yīng)量不足,價(jià)格說(shuō)不定還會(huì)再漲20%-30%,現(xiàn)在買最起碼省點(diǎn)稅。