葉　檀

根據(jù)相關(guān)媒體報道,當前國資委分管的136家央企中,逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè),其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家,輔業(yè)包含房地產(chǎn)的則達80多家。

房地產(chǎn)市場危險而盲目的樂觀情緒與牛市6000點時很相似,當時,大部分投資者憧憬8000點,房地產(chǎn)市場在憧憬新的大牛市。

8月13日參加2009年度博鰲房地產(chǎn)論壇,與去年的冷清悲壯不同,今年洋溢著樂觀情緒。人們總是自我印證,持樂觀情緒的人以實體經(jīng)濟尚未復(fù)蘇、政府不可能改變宏觀經(jīng)濟政策、土地供給與投資同比增幅減少、房地產(chǎn)行業(yè)拉動經(jīng)濟的重要性互相印證,而對民間情緒、對房地產(chǎn)市場對其他消費的擠出效應(yīng)卻棄而不顧。

在會議上持謹慎觀點的有中房協(xié)秘書長朱中一、中房集團理事長孟曉蘇、中原集團主席施永青等人,孟曉蘇先生對于土地政策、物業(yè)稅等頗具民生情懷的看法,并未得到大多數(shù)人的支持;陶冬先生則尖銳地指出,宏觀政策開錯了藥,今年下半年房地產(chǎn)價格還會瘋漲;鐘偉先生則表示,房地產(chǎn)市場該有的調(diào)整沒有到來,風險將在三年之內(nèi)發(fā)作。

所謂剛性需求與城市化進程推高今年房價純屬胡扯,真正推高房價的是投資性需求,只有資產(chǎn)品泡沫價格才會飛上天。否則,我們?nèi)绾谓忉?008年為何房價突降,難道今年的城市化比去年來得猛烈?難道去年就不存在剛性需求?有一句話叫做“經(jīng)濟差持股炒”,同理可知,經(jīng)濟差也可持房炒,從根本上說,房地產(chǎn)與股票都是投資品種。去年的房地產(chǎn)市場下行,非常經(jīng)典地詮釋了金融學的定義,就是人們會根據(jù)房價未來預(yù)期決定購買行動,需求可以被刺激放大,也可以隨著風險的提升被抑制。人口紅利、城市化、人民幣升值預(yù)期均可以保證房地產(chǎn)在未來十年內(nèi)有趨勢性上漲,而不能證明從去年到今年房地產(chǎn)價格逆轉(zhuǎn)的真正原因。

原因就在于政策的刺激。目前購房者眾,一是出現(xiàn)貨幣貶值預(yù)期,導致購房保值者眾,二是購房成本包括購房利率等處于歷史低位,三是政府并沒有動用有力的武器抑制購房。

政策具有極大的威力。

先看貨幣政策,從2008年9月15日起,央行在100天內(nèi)連續(xù)五次降息,并下調(diào)銀行存款準備金率。雖然目前銀監(jiān)會收緊了二套房貸,但是不同的銀行執(zhí)行力度不同,購買二套房者有不少仍然可以享受優(yōu)惠利率。目前的房貸利率是1998年實施房改居民開始自己購買商品房以來的歷史最低水平,公積金利率也達到歷史最低水平。有研究表明,房地產(chǎn)信貸供給每增加1%,房價就增加0.45%。

不僅如此,廣東等地規(guī)定“土地出讓款可延長2年繳納”,今年5月底國務(wù)院宣布,將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%,此舉是為了刺激房地產(chǎn)投資,但同樣拉長了房地產(chǎn)商的資金杠桿。

拜托房地產(chǎn)市場人士不要再談什么剛性需求老調(diào)了,他們要感謝寬松的貨幣政策與極低的借貸成本,在寒冬之后快速進入盛夏,成全了今年房地產(chǎn)業(yè)的火爆。不然,央行加五次息試試?保證把房地產(chǎn)市場打回原形。

房地產(chǎn)市場欠一個結(jié)構(gòu)性調(diào)整。懷揣巨額授信而行業(yè)經(jīng)驗不足的央企出手頻頻拿下地王,根據(jù)相關(guān)媒體報道,當前國資委分管的136家央企中,逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè),其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家,輔業(yè)包含房地產(chǎn)的則達80多家。有數(shù)據(jù)顯示,二季度主業(yè)非房地產(chǎn)央企的直接利潤中有28%來自于樓市?？繑噭优菽匦路峙湄敻?央企房地產(chǎn)能行之多遠?

如鐘偉先生所說,“如今阿狗阿貓都在做房地產(chǎn)”,原有的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整戛然而止,低水平的房地產(chǎn)企業(yè)只要有錢、有人脈就能重復(fù)高利潤,而一些房地產(chǎn)市場的先行企業(yè)希望靠質(zhì)量、性價比、工業(yè)化制作取勝之路被堵截,如此急功近利、粗糙而無遠見的市場,怎么可能不經(jīng)歷重大調(diào)整?

房地產(chǎn)市場必須通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整,通過較高的貸款成本,將無良的、無技術(shù)的、濫竽充數(shù)的企業(yè)逐出市場,而將具有競爭力的企業(yè)保留為種子企業(yè),由這些企業(yè)與保障住房體系相輔而行,中國房地產(chǎn)才能擺脫臆癥,理智前行。