任蕙蘭　袁晨雨

面對讓人看不懂的上海樓市，注重實用主義的潘石屹并不悲觀，相反，他正憑借獵人般的機警與精明，耐心尋覓著價廉物美的“獵物”。

《新民周刊》：那任志強說你把房價賣高了是不是事實呢?

潘石屹：這是一種市場能力。任志強真是賣不出東西，好東西他也賣不出去，他轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去有4個項目都轉(zhuǎn)給我們了。他們公司的人說：咱們賣的話不也能賣出去嗎?任志強說：你去試試，咱們不是都沒賣得出去?

他的項目我們接手后都改造了，他們造的東西有點粗糙，同樣一塊布，任志強設(shè)計出來的衣服和世界大牌設(shè)計出來的肯定不一樣，他造出來的是大褂，就是賣不出去。

我向任志強拿了4個項目，“尚都”是塊地，“光華樓”也是一塊地，但我們設(shè)計出來的就是不一樣。我跟他只接了一個現(xiàn)房，花了一年時間改造，都快把我累死了。

《新民周刊》：現(xiàn)在土地資源掌握在政府手中，你們還是能拿到地，很多人就懷疑你們是不是有背景。

潘石屹：我們跟政府官員接觸得非常少，我們沒有一點點背景。背景這個東西，是個雙刃劍，能給你帶來好處，也會讓你垮臺。我們是按照自己的路子，做公司跟做人一樣，要有一個純潔的動機。

背景背后一定是有交易的，比如說你偷稅漏稅，稅務(wù)局的人來找你，你們可能會坐下來談?wù)?，而且可能能談出一點背景，但這個背景可能隨時是個定時炸彈。

《新民周刊》：你覺得目前SOHO中國面臨的最大壓力是什么?

潘石屹：目前SOHO中國從財報報表上來看，業(yè)績非常強勁，我們可稱得上是最好的財務(wù)報表，銷售業(yè)績也比較好，最大的危險就是不操心。如果每天看自己的財務(wù)報表，再跟其他上市公司的財務(wù)報表一對比，然后樂半天，那就要出問題了。

如果我們長期沉浸在勝利中，那就沒有創(chuàng)新能力了。這個世界變化太快，等你高興個三年，再想調(diào)整就來不及了，所以要不斷創(chuàng)新，來適應(yīng)市場的變化。

上海地產(chǎn)有好消息，也有壞消息。

已有內(nèi)部人士透露稱，監(jiān)管部門在今年7、8月份已警示銀行，“關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的風險”；其理由是目前酒店、辦公樓等商業(yè)運營情況不佳，租住率及租金下降，調(diào)整可能還會延續(xù)。

一個明顯的征兆是：近期滬上高星級酒店出租率、房價大幅滑坡，個別在建項目出現(xiàn)爛尾跡象。

如果用數(shù)字來說話，我們看到——

今年上半年，上海辦公樓平均租金報價已下跌11％，個別物業(yè)從高峰時每天每平方米14-15元降到目前的7-8元；從售價來看，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月上海一手產(chǎn)權(quán)式寫字樓成交均價達2.51萬／平方米，這一價格與動輒五六萬、甚至超十萬的豪宅相比十分“寒酸”。

面對讓人看不懂的上海樓市，注重實用主義的潘石屹并不悲觀，相反，他正憑借獵人般的機警與精明，耐心尋覓著價廉物美的“獵物”。

“數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)地產(chǎn)的過剩非常嚴重?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟說，“這也導致北京、上海等地的商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)中有跌。但我們依然不可忽視其中的商機所在。就拿上海來說，南京東路、虹橋、真如和世博四大板塊不容忽視。未來的投資有多種選擇，像老潘那樣膽子比較大的，完全可以投資鉆石地段的商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

中企涌動

今年上半年，陸家嘴集團以17.6億元人民幣收購上海浦項廣場；8月，SOHO中國以24.5億元收購位于南京西路的“東海廣場”。兩個項目均是中資收購?fù)赓Y。

仲量聯(lián)行在一份研究報告中披露，2005年到2007年間，外國投資者購買了中國近60％的高端地產(chǎn)資產(chǎn)，而今年上半年，中資投資占高端地產(chǎn)總投資比例上升到70％，該數(shù)字在2008年僅為36％。

上海社科院商業(yè)地產(chǎn)專家朱連慶表示，“未來上海高端商圈將不光是外資唱主角，中資企業(yè)也應(yīng)有一席之地。一些具有前瞻性眼光的國內(nèi)企業(yè)，趁外資受到全球經(jīng)濟衰退的擠壓、自顧不暇之機果斷出手，抄底甲級寫字樓?！?/p>

朱連慶認為，上半年隨著市場整體復(fù)蘇，金融機構(gòu)盈利狀況開始“回暖”，不少機構(gòu)計劃擴大辦公用地，以便擴展業(yè)務(wù)；另一方面，寫字樓盈利模式多元化，既可自行經(jīng)營，也能進行資本運作，對下半年金融市場不太樂觀的機構(gòu)更將資金投進了高端寫字樓。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，4萬億貨幣政策出臺，制造業(yè)企業(yè)“手頭寬?！?，但在實體投資環(huán)境惡化的情況下，企業(yè)拿到資金后，無法進行實體投資，部分資金就流入房產(chǎn)市場，尤其是投資價值較高的甲級寫字樓市場。

尋找價值洼地

朱連慶認為，與住宅不同的是，高端寫字樓對城市經(jīng)濟具有強大的推動作用，因此具備長期投資價值。

他說，在美國紐約、法國巴黎、英國倫敦、日本東京等許多經(jīng)濟發(fā)達的大都市，都集中建有設(shè)計先進、造型氣派、設(shè)施智能、功能齊全的宏大商務(wù)樓宇群。

目前，與其他幾個國際大都市相比，上海的高端寫字樓市場仍然是一塊價值洼地。一份最新調(diào)查報告顯示，截至2008年5月，全球50大租金最昂貴市場排名中，位列三甲的分別是英國倫敦西區(qū)，俄羅斯莫斯科，日本東京(內(nèi)中心區(qū))：按人民幣計算，每年每平方英尺租金分別為29815元、23129元、21922元。而上海浦東僅列第39名，每年每平方英尺人民幣6813元。

這些數(shù)字意味著，以上海的金融環(huán)境衡量，寫字樓真正的價值遠高于目前的租金水平。隨著城市經(jīng)濟不斷增長，黃金地段的高端寫字樓仍有增值空間。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《新民周刊》，“目前上海住宅租金回報率在3％以下，而商業(yè)地產(chǎn)則達到8％－9％。部分寫字樓的售價水平雖低于高檔公寓，但租金水平卻遠超過高檔公寓?！?/p>

民營企業(yè)抄底時機?

隨著外資紛紛減少租賃規(guī)模，一直以來對高端商務(wù)樓望眼欲穿的本土民營企業(yè)，似乎看到了最佳的入駐時機。

陳晟說，一些中小民營企業(yè)仍然習慣在乙級寫字樓或住宅樓辦公，比如，潘石屹的第一個項目現(xiàn)代城，就是在北京CDB區(qū)內(nèi)按住宅立項，最后以寫字樓產(chǎn)品出售的?！八\作的精髓，就在于讓想買寫字樓的人，可以得到住宅樓的按揭貸款”。

但是，當民營企業(yè)逐漸成長為大企業(yè)集團時，“它們在提高企業(yè)競爭力的同時，也需改善自身形象，進駐高端寫字樓就是第一步”。

朱連慶認為，民營企業(yè)要有進軍高端商務(wù)樓的前瞻眼光。“金融風暴襲來，國外資金在收縮，它們占據(jù)中國甲級寫字樓的市場份額有所減小，民企可趁這個機會進入。相對來說，甲級寫字樓成本較高，但其商務(wù)價值也高?！?/p>

尋找哪些“金礦”?

陳晟認為，要投資商務(wù)樓，關(guān)鍵在于選定有潛力的地段?！澳壳?，陸家嘴商務(wù)樓微跌，但陸家嘴、徐家匯等地已經(jīng)形成了穩(wěn)定的商業(yè)圈，目前只是在波動震蕩。抄底要選起點較低，未來很有機會的地段，比如虹橋和真如?！?/p>

他說，“從國際商業(yè)地產(chǎn)市場的角度，我們看一下倫敦和阿姆斯特丹，便不難發(fā)現(xiàn)，單純的高端已經(jīng)無法成為吸引眼球的賣點，北京CBD商圈中寫字樓空置率較高的情況，就是最有力的證據(jù)。“國內(nèi)至今還罕有投資者關(guān)注到擁有環(huán)保標志和認證的寫字樓，這是國外高端寫字樓的發(fā)展趨勢，其實也是一個被人忽略的商機。”

陳晟認為，“上海未來的投資亮點，一定還是甲級商業(yè)地段的高端寫字樓，以及頂級商鋪的投資。從數(shù)據(jù)上分析，梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場和中信泰富傳統(tǒng)三強的地位難以撼動。但是，南京路商圈仍然擁有潛在商業(yè)價值?！?/p>

潘石屹曾為了SOHO北京的項目，親自跑到山西、內(nèi)蒙古等城市，吸引那里的民營企業(yè)進駐SOHO寫字樓，這些客戶大多是年輕富裕的企業(yè)家，也成了之后SOHO中國的投資主力軍。因此陳晟認為，“老潘還是應(yīng)該尊重他的消費者，在杭州、義烏、溫州以及上海本地一些企業(yè)家群體中挖掘潛在投資者。這些企業(yè)家很需要類似SO-HO的辦公模式，有些人甚至需要SOHO來引導，這種曲線定位一定能為SOHO東海廣場帶來很大商機?！?/p>

而在朱連慶看來，投資商業(yè)地產(chǎn)，還要考慮企業(yè)的行業(yè)背景，選擇集聚性強、輻射能力廣的區(qū)域。例如，北外灘的發(fā)展定位是航運服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，在接下來的10年，將吸引全球航運頂尖企業(yè)入駐，北外灘區(qū)域?qū)尤腭v的航運業(yè)民企提高產(chǎn)值效益。