金　姬

這一輪調(diào)整沒(méi)有淘汰什么企業(yè),也沒(méi)有進(jìn)行業(yè)內(nèi)洗牌,說(shuō)白了就是“該死的沒(méi)死”。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有春夏秋冬的自然交替,這個(gè)冬天太短了,不夠嚴(yán)酷。

從上海徐匯區(qū)楓林房管所的一名勤雜工,到徐匯區(qū)國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)——上海城開(kāi)(集團(tuán))有限公司總裁,46歲的倪建達(dá)在房地產(chǎn)界已經(jīng)摸爬滾打了28年,這也讓他比常人對(duì)這一行業(yè)有著更為理性的判斷。7月16日,在徐家匯一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓的46樓辦公室,倪建達(dá)接受了《新民周刊·樓市觀察》的專(zhuān)訪,對(duì)目前回暖過(guò)快的中國(guó)樓市流露出一絲擔(dān)憂(yōu)。

《新民周刊》:作為蓮花河畔景苑現(xiàn)場(chǎng)勘查的專(zhuān)家之一,您認(rèn)為此次倒樓事件給我們帶來(lái)哪些反思?

倪建達(dá):我事發(fā)當(dāng)日就去了現(xiàn)場(chǎng),從大樓倒塌的完好程度看,大樓質(zhì)量應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題,關(guān)鍵是組織施工設(shè)計(jì)出了問(wèn)題,估計(jì)施工單位的資質(zhì)尚淺,否則不會(huì)犯這樣的錯(cuò)誤。應(yīng)該說(shuō)這是一起偶發(fā)性的技術(shù)事故,不是系統(tǒng)性問(wèn)題。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)是相對(duì)規(guī)范和成熟的。倒樓事件發(fā)生后,我認(rèn)為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻應(yīng)該提高。

《新民周刊》:根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,從4月底到6月底短短兩個(gè)月時(shí)間,北京、上海、重慶、廣州、寧波、大連等10個(gè)城市拍出了“地王”。值得關(guān)注的是,不僅是位置好的地塊相繼拍出天價(jià),就連一些郊區(qū)地塊也不斷創(chuàng)樓面價(jià)新高。“地王”為何在今年屢屢出現(xiàn)?這是否意味著樓市出現(xiàn)新一輪“泡沫”?

倪建達(dá):首先,現(xiàn)在不是樓市泡沫,而是在2007年樓市繁榮基礎(chǔ)上的一種延續(xù)。地少人多是我國(guó)的國(guó)情。地價(jià)上漲也是情有可原。一方面,樓市和股市有些類(lèi)似,許多房地產(chǎn)企業(yè)也怕踏空,所以今年頻現(xiàn)“地王”,至少說(shuō)明大家對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有信心。另一方面,去年金融危機(jī)爆發(fā)后全世界政府都在發(fā)行貨幣增加流通,貨幣貶值成了必然。于是,大家紛紛投資有效資產(chǎn)來(lái)對(duì)抗貨幣貶值造成的損失,買(mǎi)房就成了一種避險(xiǎn)手段。

此外,國(guó)家拿出的4萬(wàn)億投入主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施,而且受益者多為大型國(guó)有企業(yè)。因此,今年“地王”大多是國(guó)企也不足為奇了。我現(xiàn)在擔(dān)心民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)被政府忽視了,而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)正在逐漸排擠民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。

我估計(jì)今年下半年房?jī)r(jià)還會(huì)上升。但現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲速度太快了,應(yīng)該平穩(wěn)一些。目前來(lái)看,不排除政府因抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而出臺(tái)一些政策的可能。當(dāng)然,政府不會(huì)打壓房地產(chǎn),只是在操作細(xì)則上加以調(diào)控,如第二套房的貸款利率等。

《新民周刊》:同樣作為國(guó)企的城開(kāi),今年有沒(méi)有拿地?

倪建達(dá):作為全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)之一,城開(kāi)從2007年到現(xiàn)在就沒(méi)有拿過(guò)地。我們本來(lái)打算今年下半年進(jìn)入市場(chǎng),但由于地價(jià)上漲幅度超出預(yù)期,標(biāo)王太多,風(fēng)險(xiǎn)正在集聚,所以我們不會(huì)輕易“軋鬧猛”。

我不希望外界以“國(guó)企”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看我們,無(wú)論這家房地產(chǎn)企業(yè)是外資、國(guó)有還是民營(yíng),關(guān)鍵要看它是否懂得市場(chǎng)、有專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的團(tuán)隊(duì),具有社會(huì)責(zé)任感。上海房地產(chǎn)界目前是外資、國(guó)有和民營(yíng)三分天下。上海原來(lái)有許多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè),現(xiàn)在有影響力的不多。應(yīng)該淡化“血統(tǒng)論”,國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)并不僅僅依靠政府支持,更需要市場(chǎng)認(rèn)同,對(duì)客戶(hù)負(fù)責(zé)。

城開(kāi)只會(huì)在合適的時(shí)間做合適的事。我們是市場(chǎng)的少數(shù)派,耐得住寂寞,避免犯錯(cuò)。城開(kāi)奉行的是“機(jī)會(huì)主義”,有機(jī)會(huì)就發(fā)展,沒(méi)機(jī)會(huì)就守住。我們的原則是:等別人犯錯(cuò),就是自己的機(jī)會(huì)。

我們現(xiàn)在開(kāi)的樓盤(pán),有一些是從其他企業(yè)手里拿來(lái)的地,他們往往做不下去了我們才接手又“盤(pán)活”了。如去年11月22日開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)源城,用地94.31公頃,總建筑面積近130萬(wàn)平方米,是上海中環(huán)線內(nèi)最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,我們就是從民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)手中接過(guò)來(lái)的,規(guī)劃就用了足足3年時(shí)間。城開(kāi)甚至犧牲自己的利潤(rùn)空間,多花了幾個(gè)億增加34萬(wàn)平方米地下車(chē)庫(kù),讓萬(wàn)源城車(chē)庫(kù)面積達(dá)到了50萬(wàn)平方米。如今,萬(wàn)源城已經(jīng)收回5.7億的房款,這一樓盤(pán)至今仍在熱銷(xiāo)中。

《新民周刊》:在眾多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出,城開(kāi)成功的秘訣是什么?

倪建達(dá):城開(kāi)去年盈利11.06億人民幣,占到徐匯區(qū)國(guó)資委下屬企業(yè)利潤(rùn)的2/3。要知道,城開(kāi)1996年成立之初面臨著巨大困難,當(dāng)時(shí)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境出現(xiàn)衰退,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)艱難。城開(kāi)本身還是爛攤子一個(gè),送給別人也不要。我1998年進(jìn)入城開(kāi)后,就把現(xiàn)代企業(yè)的管理思路和模式注入國(guó)有企業(yè),讓它不像國(guó)企。

如今,城開(kāi)在江蘇、安徽、重慶和湖南等地都有樓盤(pán),但公司并沒(méi)有全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略。城開(kāi)不是追求經(jīng)濟(jì)效益最大化,而是綜合效益最大化。例如,在政府大力倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用房的前提下,城開(kāi)今年將開(kāi)工50萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房,預(yù)計(jì)兩三年后竣工。開(kāi)工地點(diǎn)是上海外環(huán)線附近的原永新彩管廠,那里是城開(kāi)以市場(chǎng)的價(jià)格拿的地。雖然城開(kāi)成立13年來(lái)主要推出中檔偏上的樓盤(pán),但公司在成立以前是住宅辦,徐匯區(qū)幾乎所有以新村命名的小區(qū)都是我們建的?，F(xiàn)在興建經(jīng)濟(jì)適用房,算是城開(kāi)對(duì)以往企業(yè)文化的一種回歸吧。

城開(kāi)也致力于公益事業(yè)。早在1996年,成立之初的城開(kāi)就在大別山腳下興建了一座希望小學(xué)。從那以后的13年中,城開(kāi)集團(tuán)對(duì)社會(huì)的慈善捐贈(zèng)從未中斷。2007年,城開(kāi)集團(tuán)發(fā)起了“山花工程”活動(dòng),用于資助那些紅色革命老區(qū)的品學(xué)兼優(yōu)、家庭貧困的學(xué)生順利完成高中和大學(xué)階段的學(xué)習(xí)。

傾力回報(bào)社會(huì)作為企業(yè)的責(zé)任已潛移默化地融入到城開(kāi)的企業(yè)文化之中,在實(shí)踐中逐步形成了一種城開(kāi)和城開(kāi)人共同的潛意識(shí),因?yàn)槲覀冎榔髽I(yè)對(duì)社會(huì)的關(guān)心不能僅靠經(jīng)濟(jì)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。城開(kāi)非常注重培養(yǎng)員工的社會(huì)責(zé)任心,13年來(lái)堅(jiān)持派公司員工去自己捐贈(zèng)的希望小學(xué)支教,將愛(ài)心落實(shí)下去,解決了當(dāng)?shù)貙?shí)際的師資問(wèn)題,為促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕逃?定期組織當(dāng)?shù)亟處煹缴虾＿M(jìn)行師資交流。我們每年還派遣新員工去那里考察,切身感受企業(yè)的文化內(nèi)涵。

《新民周刊》:去年金融危機(jī)導(dǎo)致中國(guó)樓市進(jìn)入“嚴(yán)冬”,想不到現(xiàn)在卻又處于“盛夏”了。有人說(shuō)今年樓市和2007年相類(lèi)似,當(dāng)年也是回暖后一路上揚(yáng),但2007年9月底“二套房貸”新政出臺(tái)后全國(guó)樓市出現(xiàn)疲態(tài),因此今年也可能“先熱后冷”,如一度火爆的上海樓市在7月中旬就出現(xiàn)一、二手房成交量10%的降幅。但也有人說(shuō)世博會(huì)的影響至少會(huì)讓本輪樓市上漲持續(xù)到2010年。您持哪種觀點(diǎn)?

倪建達(dá):當(dāng)我們準(zhǔn)備過(guò)苦日子的時(shí)候,苦日子卻并沒(méi)有到來(lái)。2008年的調(diào)整在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期中,只能算是一個(gè)波動(dòng),并非一個(gè)完整的周期,現(xiàn)在不是開(kāi)始新一輪周期,而是一個(gè)周期的另一階段。

金融危機(jī)后,國(guó)家提出十大振興產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)并不在其中。因?yàn)檫@一行業(yè)根本就沒(méi)必要用政策來(lái)振興,而是要讓市場(chǎng)說(shuō)話(huà)。城開(kāi)在今年5月中旬就完成了年收入目標(biāo)的80%,從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)講,市場(chǎng)是向好的。要知道,房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)是互為影響的,如今房地產(chǎn)先于整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,我估計(jì)今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)目標(biāo)也是可以達(dá)到的。

這一輪房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整很必要,但效果不明顯。這一輪調(diào)整沒(méi)有淘汰什么企業(yè),也沒(méi)有進(jìn)行業(yè)內(nèi)洗牌,說(shuō)白了就是“該死的沒(méi)死”。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有春夏秋冬的自然交替,這個(gè)冬天太短了,不夠嚴(yán)酷。

我擔(dān)心的是本輪調(diào)整力度不夠,房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,今年上半年就上漲了20%,上海估計(jì)更高。當(dāng)然,樓市走強(qiáng)可以提振大家信心,我估計(jì)這一輪漲勢(shì)至少會(huì)持續(xù)到明年世博會(huì)。