顧海波

全國大部分地區(qū)房屋租金收益率在2.5%左右,低于長期存款利率,更低于貸款利率。

“房價(jià)租金比”是指每月房租與房屋的總售價(jià)之間的比率,它是國際上用來判斷某一區(qū)域房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值和存在價(jià)值泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)。一般把200:1到250:1之間的數(shù)值作為衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行是否良好的標(biāo)準(zhǔn),國際上把300:1作為警戒線。

根據(jù)70個(gè)城市抽樣調(diào)查結(jié)果測算,今年上半年全國房價(jià)租金比已經(jīng)高于400:1,相應(yīng)的全國大部分地區(qū)房屋租金收益率在2.5%左右,低于長期存款利率,更低于貸款利率。一般來說,當(dāng)前利率水平下6%-8%的租金收益率比較合理。但如今租金收益已明顯低于住房抵押貸款月供還款(以首付30%為例)。

今年樓市小陽春后,全國許多城市房價(jià)上去了,但租金卻不升反降?？紤]到不動(dòng)產(chǎn)持有稅對房價(jià)租金比影響極大,而中國并沒有如歐美那樣實(shí)施物業(yè)稅,因此房價(jià)租金比可適當(dāng)上調(diào),同時(shí),中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較高,人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈、城市化發(fā)展迅速、居民改善需求很大的狀況,但即便如此,超越1:250也意味著房價(jià)處于泡沫狀態(tài)。

造成本輪房價(jià)非理性上漲的原因有三:首先,政府“適度”寬松的貨幣政策導(dǎo)致大量信貸資金流向樓市。其次,地方政府的竭力托市。在“保民生、促發(fā)展”的旗號下,實(shí)施購房退稅、購房入戶、放松二套房貸、降低首付、取消“限外令”、取消5年?duì)I業(yè)稅等政策。第三,是中國保障性住房建設(shè)的嚴(yán)重滯后、短缺和拖延。1998年7月3日國務(wù)院就已發(fā)布相關(guān)文件宣布全國城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實(shí)物分配,全面實(shí)行住房分配貨幣化,向人們勾勒了廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房多層次的住房體系。遺憾的是,全國許多地方的保障性住房體系都還沒真正建立和完善起來。

在世界金融危機(jī)面前,中國經(jīng)濟(jì)出口、投資、消費(fèi)三駕馬車相繼減速且仍將蔓延,由于中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的低下和不合理,加上人口眾多,當(dāng)下剩下只有房地產(chǎn)還可以暫時(shí)“提振”一下經(jīng)濟(jì),因此本該加以嚴(yán)厲調(diào)控的房地產(chǎn)就“轉(zhuǎn)危為安”,變成了中國經(jīng)濟(jì)的唯一“亮點(diǎn)”和“救命稻草”。但中國樓市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)正在日益積聚。

中國房地產(chǎn)市場本質(zhì)上是個(gè)“政策市”、“政府市”或“富人市”,人為因素遠(yuǎn)大于市場因素,很難用市場經(jīng)濟(jì)的一般均衡理論來詮釋,因此,要準(zhǔn)確預(yù)測中國房地產(chǎn)的走勢(尤其是短期)是沒有意義的。中國樓市2009年上半年、尤其是二季度至今的再度“瘋狂”,主要是由于政策托市和資金推動(dòng),由此引發(fā)了投機(jī)、投資需求和老百姓“恐慌性”買盤涌入。在全球經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn),我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑和就業(yè)形勢嚴(yán)峻的情況下,房地產(chǎn)業(yè)的非理性“火暴”并非是好事,會(huì)導(dǎo)致中國“滯漲”。

我國衡量房價(jià)的許多指標(biāo)包括房價(jià)收入比、房價(jià)租金比、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比重、房地產(chǎn)投資占GDP的比重、基尼系數(shù)(衡量貧富差異的指標(biāo))都嚴(yán)重超過國際警戒線。中國樓市是世界上泡沫最大的地方之一。國內(nèi)外資金在中國房產(chǎn)投機(jī)盛行、保障住房嚴(yán)重短缺和滯后,尤其是長三角地區(qū),房價(jià)嚴(yán)重脫離大多數(shù)老百姓的收入,房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成名副其實(shí)的“賭場”。

短期看,2009年下半年乃至2010年中國房地產(chǎn)將處在“高位盤整”的格局,即便是上漲也屬于“誘多”,上漲的空間不大;從趨勢上講,考慮到下半年中國貨幣和信貸政策存在微調(diào)(收縮)的可能性,房價(jià)的理性回歸的趨勢不變,中國樓市處在變盤和拐點(diǎn)的前夜。“提高警惕,保衛(wèi)口袋”。在當(dāng)前觀望是一個(gè)比較理想的選擇。

(作者為獨(dú)立地產(chǎn)評論人)