楊少鋒

房地產(chǎn)的寒冬來得快去得也快,半年內(nèi),樓市從冰點(diǎn)迅速走向沸點(diǎn),全國各地樓盤價(jià)格都已飆升至歷史高點(diǎn),房地產(chǎn)已經(jīng)不再是回暖,而是重新開始過熱。

這一輪房地產(chǎn)迅速回暖的根本原因,從房地產(chǎn)市場(chǎng)自身來看,一是首付下調(diào)釋放出了大量的剛性購買需求;二是年前房價(jià)的大幅下調(diào)讓許多購房者認(rèn)為抄底時(shí)機(jī)已到導(dǎo)致上半年的需求釋放;三是一系列刺激樓市消費(fèi)需求的調(diào)控政策起到了刺激需求的效應(yīng)。

而最根本的原因,當(dāng)前的貨幣政策。

當(dāng)通貨膨脹導(dǎo)致的投資和投機(jī)需求取代剛性購買及升級(jí)換代等正常的購房需求,成為樓市需求主要部分的時(shí)候,樓市泡沫將被迅速擴(kuò)大,房價(jià)漲幅將達(dá)到驚人的地步,這種暴漲與其說是房價(jià)上漲,倒不如說是貨幣嚴(yán)重貶值。

今年上半年,中國累計(jì)新增信貸已達(dá)7.37萬億元,遠(yuǎn)超年初政府設(shè)定的全年新增貸款下限目標(biāo)5萬億元,7月份預(yù)期的新增信貸中值為5000億元,全年已經(jīng)接近7.9萬億。筆者年前預(yù)計(jì)全年超過8萬億的預(yù)言曾經(jīng)被所有專家認(rèn)為是天方夜譚般的瘋狂,現(xiàn)在看來即將不幸成真,而且看來筆者的預(yù)言還過于保守了。

在大量的流動(dòng)性瘋狂注入市場(chǎng)之后,樓市與股市自然成為吸納資金的去處,旺盛的投資需求帶動(dòng)了股市樓市的雙雙暴漲,資產(chǎn)價(jià)格攀升成為通貨膨脹的最有力證據(jù)。

——筆者需要糾正經(jīng)濟(jì)學(xué)界的是,通漲已經(jīng)不再是預(yù)期,而是已經(jīng)真實(shí)到來,先在股市樓市為核心的資產(chǎn)領(lǐng)域,然后將傳導(dǎo)到消費(fèi)領(lǐng)域。

在世界經(jīng)濟(jì)依舊低迷、出口大幅下滑的背景下,拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的增長,只有依靠固定資產(chǎn)投資和內(nèi)需。

或者,只有在人民幣大幅貶值的前提下,中國數(shù)以億計(jì)的百姓才會(huì)改變儲(chǔ)蓄的觀念,將此前的儲(chǔ)蓄拿出來消費(fèi)、投資,也只有這樣,才能真正拉動(dòng)內(nèi)需的增長。

毫無疑問,如果人民幣購買力在不斷上升,而百姓對(duì)未來經(jīng)濟(jì)前景悲觀,結(jié)果必然是所有人都捂緊錢袋,減少消費(fèi),在這種情況下,消費(fèi)將越來越少,所以,開動(dòng)印鈔機(jī),加大貨幣供應(yīng)量,主動(dòng)讓人民幣大幅貶值,才能夠促使百姓把錢從銀行拿出來,投入到投資和消費(fèi)中去,內(nèi)需才會(huì)得到真正的增長。

作為短期的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而言,適度的貨幣貶值當(dāng)然有利于拉升消費(fèi),但是如果沒有從根本上改變中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),提升居民收入水平,這種貨幣政策必然導(dǎo)致大量的普通百姓資產(chǎn)大幅縮水,許多人多年所積累的財(cái)富將在短期之內(nèi)被迅速蒸發(fā)。依靠這種手段提高消費(fèi)無疑是飲鴆止渴的短期行為,筆者強(qiáng)烈建議金融決策部門適度收縮貨幣供應(yīng),GDP的拉動(dòng)絕對(duì)不應(yīng)該以犧牲廣大的普通百姓利益為代價(jià)。

然而,基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還距離遙遠(yuǎn),勞動(dòng)部年初公布的4000萬潛在失業(yè)人口的就業(yè)壓力依然存在,能夠立竿見影地拉動(dòng)內(nèi)需、解決就業(yè)問題的,也只有房地產(chǎn)行業(yè)。

中央政府政策的決定,天平兩端一端是就業(yè),一端是房價(jià),二者之間的利弊得失將是權(quán)衡政策的根本依據(jù)。

正是基于對(duì)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)回暖的雙重壓力,筆者認(rèn)為在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有回暖之前,政府不可能出臺(tái)打壓房地產(chǎn)的過激政策,而更重要的是,寬松的貨幣政策還將繼續(xù),充足的流動(dòng)性必然導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的持續(xù)升溫,房價(jià)短期之內(nèi)不會(huì)下跌,依然保持上漲趨勢(shì)。

在這種大背景下,未來兩年之內(nèi),由于房價(jià)重上高點(diǎn),剛性需求再度失去購房時(shí)機(jī),而龐大的資金需求尋找出路,投資和投機(jī)購房需求將重新成為市場(chǎng)的主導(dǎo)。(作者為聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理,著名地產(chǎn)評(píng)論人士)