楊紅旭

不應(yīng)任由“國進民退”,否則是開歷史倒車。

中國房地產(chǎn)業(yè)似乎得了“青春期狂躁癥”,而近期引起業(yè)界熱烈討論的是:國企尤其是央企加速擴張、瘋狂搶地的現(xiàn)象。

今年以來,國企在土地市場的表現(xiàn)非常搶眼。5-6月,北京多個地王都被國企收入囊中,比如作為央企的中化集團,旗下一家名不見經(jīng)傳的公司豪奪廣渠路地王。8-9月,上海的風(fēng)頭蓋過北京,中海地產(chǎn)以70億元拿下長風(fēng)地塊,一躍成為全國年度地王;緊接著,滬上地產(chǎn)巨頭綠地集團又以73億元拿下徐匯濱江地塊,刷新了全國地王紀(jì)錄。

國企緣何如此血脈賁張?筆者歸結(jié)為四點。其一,有錢。去年中央推出“4萬億投資計劃”,多數(shù)投向了“鐵公機”項目和重大工業(yè)項目,這些領(lǐng)域多由國企控制;另外,今年前三季度新增貸款達近9萬億元之巨,其中大部分貸給了國企。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)門檻較低,有錢能使鬼推磨。

其二,有利。房地產(chǎn)是公認(rèn)的高利潤行業(yè),前些年完全可以定義為暴利行業(yè),行業(yè)利潤率遠超全社會平均水平。此外,今年以來實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟相比,復(fù)蘇時間滯后,很多國企不愿把錢投進主業(yè),房地產(chǎn)業(yè)成為最佳選擇。

其三,有地。由于歷史原因,部分國企擁有大量土地,當(dāng)初拿地成本很低,甚至是免費劃撥的。土地是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的生產(chǎn)要素,有地就有利可圖。以前這些“大地主”沒有深切地認(rèn)識到這種價值,現(xiàn)在都把土地當(dāng)成了“寶貝”。況且,近幾年國家對土地的控制越來越嚴(yán),再不加快開發(fā),那些閑置多年的土地可能被收回。

其四,有膽。今年有些地王價格之高,不僅讓民眾驚罕,也讓民企開發(fā)商膽戰(zhàn)心驚,比如潘石屹在競標(biāo)失利后,不禁大呼地價泡沫。國企在拿地上面如此冒進,除了有錢之外,還受特殊機制驅(qū)動。大型國企的領(lǐng)導(dǎo),有點像政府官員,經(jīng)常會受到任期內(nèi)政績的激勵,由于風(fēng)險低、收益高,往往敢于放手一搏。比如說,高價拿地后如果市場向好,則企業(yè)成績單會很漂亮,假如不幸市場大跌,項目虧損,那也是國家的損失,不像民企老板那樣等于“割肉”。另外,同樣是查處閑置用地,國土部門對國企會“睜只眼、閉只眼”,反正是國有資產(chǎn)嘛,國企浪費點資源無大礙,可讓民企違法獲利問題可就嚴(yán)重了。

那么,國企和民企在中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中,應(yīng)各自扮演什么樣的角色?

首先,不應(yīng)任由“國進民退”,否則是開歷史倒車。上世紀(jì)末和本世紀(jì)初,隨著國企改革的大力推進,掀起了一股國有和集體所有地產(chǎn)企業(yè)改制潮,從而大大激發(fā)了中國房地產(chǎn)業(yè)的活力。另外,國資委明確規(guī)定了國資控制的七個行業(yè),其中并無房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一個市場化競爭的行業(yè),應(yīng)鼓勵不同所有制的企業(yè)參與競爭,而不能放任國企以壟斷資源之優(yōu)勢,阻礙市場競爭。

其次,需要規(guī)范國企行為。想要提高中國房地產(chǎn)市場化的水平和質(zhì)量,必須創(chuàng)造和維護公平、公正、合理的市場環(huán)境。為了配合住房保障建設(shè),政府完全可以讓國企更多地參與,因為經(jīng)濟適用房開發(fā)屬于微利,廉租房開發(fā)商基本無利可圖,民企參與開發(fā)的熱情不高。那些僅因為手中有錢、抱著暴利企圖、不考慮風(fēng)險的外行國企,盲目在房地產(chǎn)市場橫沖直撞,既擾亂市場秩序,又很有可能以投資失敗告終,這是對國有資源的浪費、國有資產(chǎn)的損耗。

對此,筆者提出兩條建議。一方面,政府應(yīng)加強國資監(jiān)管,限制企業(yè)胡亂開發(fā)房地產(chǎn)。國資委曾計劃從2004年起,圈定中房、保利、華潤、招商等16家央企,主業(yè)從事房地產(chǎn),其他央企則把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離給這16家。可這一計劃在實施過程中,卻遭遇巨大阻力,如今136家央企中居然有七成染指房地產(chǎn)。

另一方面,對于那些有錢有地的國企,想要分享房地產(chǎn)行業(yè)的高成長和高收益,完全可以通過股權(quán)投資或合作開發(fā)的形式,通過出資或出地,讓優(yōu)質(zhì)、專業(yè)的開發(fā)商具體運作。(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)