葉檀

2009年，為了拯救恐慌的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了拯救地方財(cái)政，為了拉動(dòng)60個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格%沖天。當(dāng)年底房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)超2007年最高房?jī)r(jià)，當(dāng)?shù)胤秸~完成房地產(chǎn)稅費(fèi)、拍賣(mài)任務(wù)時(shí)，如何平抑房地產(chǎn)價(jià)格、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)則成為重中之重。

政府有關(guān)部門(mén)再次承諾，要給民眾以安居之樂(lè)。

12月9日，國(guó)家發(fā)展改革委主任張平表示，我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。按照以前的經(jīng)驗(yàn)推斷，此舉意味著增加房地產(chǎn)供應(yīng)，增加投機(jī)性購(gòu)房稅收，大面積建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)。12月5日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)，對(duì)于備受關(guān)注的房市政策，會(huì)議指出，要“加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造”；“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求”。

由于金融危機(jī)周期的轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)政策回到原點(diǎn)，完成一輪切換。2007年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要完善住房保障體系，加快廉租住房建設(shè)，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，著力解決城市低收入家庭住房困難”；2008年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“保持資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展”。而2009的政策完成了恐慌拯救回到正常狀態(tài)。

保障型住房建設(shè)遭遇到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。前不久，全國(guó)人大常委會(huì)的一份調(diào)研報(bào)告顯示，按照國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，今年全國(guó)需投入資金1676億元，截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。從各地調(diào)研的情況來(lái)看，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，資金配套困難、用地審批周期長(zhǎng)是反映最為集中的兩大難題。

總體而言，一些地方政府并不愿意為保障性住房花費(fèi)太多的精力。

首先是不愿花錢(qián)，投入保障性住房的資金既無(wú)法獲得收益，也不能帶動(dòng)消費(fèi)，在政府某些官員的眼中，是徹徹底底的沉沒(méi)成本。

轉(zhuǎn)引一則數(shù)據(jù)。據(jù)河南媒體報(bào)道，鄭州市審計(jì)局局長(zhǎng)李連渠今年8月26日在向鄭州市人大常委會(huì)報(bào)告時(shí)透露，經(jīng)審計(jì)發(fā)現(xiàn)，2008年鄭州市本級(jí)國(guó)有土地出讓凈收入461020萬(wàn)元，而當(dāng)年廉租房支出為5809萬(wàn)元，僅占土地凈收入的1.26%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（10%），支出比例偏低?！多嵵萑?qǐng)?bào)》5月的報(bào)道曾透露，2008年鄭州市廉租房開(kāi)工建設(shè)面積18.27萬(wàn)平方米，保障戶數(shù)達(dá)到13288戶，購(gòu)建廉租房和發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼等累計(jì)支出10964.58萬(wàn)元。該報(bào)道估算鄭州市建造廉租房的成本為1500元/平方米。以此計(jì)算，2008年鄭州開(kāi)工建設(shè)的廉租房所需資金為2.74億元，如加上購(gòu)建廉租房和發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼等累計(jì)支出的10964.58萬(wàn)元，兩者總共3.836億元左右。如果鄭州能夠拿出46億元土地凈收入的10%，也就是4.6億元，就已足夠當(dāng)年全部廉租房建設(shè)的支出?！逗幽先?qǐng)?bào)》6月的報(bào)道卻顯示，鄭州從去年到今年6月仍然獲得了廉租房中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助總計(jì)達(dá)6000多萬(wàn)元。

從今年的全國(guó)土地收入來(lái)看，拿出10%的資金、免去土地出讓金，全國(guó)的保性型住房應(yīng)該進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期?？梢?jiàn)，關(guān)鍵不是經(jīng)費(fèi)，而是某些地方政府將提供公共產(chǎn)品當(dāng)作了累贅，而將從事經(jīng)營(yíng)、壟斷土地市場(chǎng)當(dāng)作地方政府的正業(yè)。

其次，中央與地方政府稅費(fèi)不均，導(dǎo)致地方政府將土地收入當(dāng)作地方財(cái)政收入的重頭。北京、上海等地土地收入已經(jīng)占據(jù)財(cái)政收入的1/3以上，而與房地產(chǎn)相關(guān)的收入占地方當(dāng)年財(cái)政收入的60%，每年30%要來(lái)自于土地出讓，30%來(lái)自于房地產(chǎn)的稅收——房地產(chǎn)就是地方財(cái)政的支撐，彌補(bǔ)了分稅制后地方財(cái)政收入的不足。加之今年大批重點(diǎn)項(xiàng)目上馬，地方政府為了籌措配套資金舉債經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)收入甚至成為未來(lái)數(shù)年地方政府償債的重要收入來(lái)源，要割舍土地收入簡(jiǎn)直是在虎口奪食，斷無(wú)可能。

在土地財(cái)政大噴發(fā)之時(shí)，都無(wú)法保障民生住房的投入；一旦土地收入下降，保障性住房更會(huì)成為急欲擺脫的“雞肋”。

解決保障性住房的關(guān)鍵之一，是能確保無(wú)論房?jī)r(jià)怎么漲，保障性住房投入是硬指標(biāo)，絕不能有絲毫松動(dòng)。更重要的是，增加居民的創(chuàng)業(yè)與就業(yè)空間，建立多層級(jí)的健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少依賴社會(huì)保障的人口。一個(gè)13億人口的大國(guó)，剝奪大眾創(chuàng)富空間，而由政府對(duì)數(shù)億人進(jìn)行房地產(chǎn)保障，無(wú)論如何，這是不可想象的事。即便有愚公精神，也難以做到。