王 娜 尹 軒

[摘要]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負擔較重,因而有必要進行稅務籌劃,從而達到減輕企業(yè)稅負、提高企業(yè)利潤的目的,本文對房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的稅收籌劃方法進行分析。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅收籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及稅收籌劃的基本闡述

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含義及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指從事基礎(chǔ)設施建設、房屋建設,并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的活動的企業(yè)。

2.房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展現(xiàn)狀

受計劃經(jīng)濟體制的影響,我國的房地產(chǎn)業(yè)比較弱勢,但進入20世紀90年代以來,隨著城市化的加速以及城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重逐漸上升。目前,無論從宏觀經(jīng)濟形勢和政策層面還是需求層面都不支持房價持續(xù)高漲,房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結(jié)。在長達10年的房價上漲之后,中國房地產(chǎn)市場開始向理性回歸。中央政府通過房地產(chǎn)開發(fā)政策調(diào)整、土地出讓政策調(diào)控、外資購房政策嚴控、房地產(chǎn)金融適時緊縮和房地產(chǎn)稅收的不斷規(guī)范,使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控落到實處的同時追求實效和講究實際,真正將我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融入到整個國民經(jīng)濟健康、持續(xù)和協(xié)調(diào)發(fā)展的軌道中去。

(二)稅收籌劃的含義

稅收籌劃是有別于避稅的節(jié)稅方式,是指納稅人自行或委托代理人在稅收法律許可和反避稅條款允許的范圍內(nèi),通過事先合理地安排與策劃企業(yè)的經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒?以達到稅收負擔最小化、經(jīng)濟效益最大化為目的的經(jīng)濟活動。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種籌劃方法

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅籌劃

1.減少營業(yè)稅應稅項目的流轉(zhuǎn)次數(shù)

依照我國稅法規(guī)定,房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇,而營業(yè)稅是按次重復征收的。所以應盡量減少營業(yè)稅應稅項目的轉(zhuǎn)讓次數(shù)以避免重復納稅。

2.利用稅率不同的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售精裝修房時,如果與購房者簽訂合同時略加變通,將經(jīng)營收入分散,就能節(jié)省不少營業(yè)稅,增加企業(yè)收益。實際操作時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與購房者簽訂兩份合同,一份是房地產(chǎn)初步完工(毛墻毛地)時簽訂的購銷合同;另一份是與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的裝修、裝潢子公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就第一份購銷合同注明的按毛坯房價格計算房款的5%計算營業(yè)稅,就第二份裝修合同中裝修款按3%交營業(yè)稅,這樣充分利用稅率差異可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約不少稅金。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃

1.利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

在實際工作中,我們可以通過以下三個標準來判定土地增值稅的征稅范圍: 一是轉(zhuǎn)讓的土地,其使用權(quán)是否為國家所有;二是土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓;三是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過是否符合以上三個判定標準來避免成為土地增值稅的征稅對象。比如,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建費用的行為,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,其收入僅屬于勞務性質(zhì)的收入,屬于營業(yè)稅的征稅范圍,而不征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式,在建房之前就確定最終用戶,實施定向開發(fā),避免房屋建成后銷售繳納土地增值稅。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用,收取租金等,均可免征土地增值稅。

2.利用銷售比例的稅收籌劃

2007年的1月17日,國家稅務總局發(fā)布《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》擴大了對于開發(fā)商征收土地增值稅的清算條件,清算條件規(guī)定:“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”以及“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地增值稅征收條件。因此,可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發(fā)項目不能完全銷售時,視情況將其銷售比例控制在85%以內(nèi),將納稅時間向后拖延。這也是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅籌劃

1.延期納稅

(1)合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間

稅法規(guī)定,只有當房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時,才能確認銷售收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時間,推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實現(xiàn)時間,以緩繳企業(yè)所得稅,達到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

(2)合理推遲成本最終確認時間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中,往往會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已辦理,銷售收入已實現(xiàn),但卻有些配套工程尚未完全竣工的情況,因此無法準確地進行開發(fā)項目的成本、費用或損失的財務核算。企業(yè)所得稅是對凈收入的課稅,無法對成本費用或損失進行準確核算,凈收入也無法得到準確核算,因此最好選擇延期納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間,以緩繳企業(yè)所得稅,實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

2.增加扣除項目金額

企業(yè)所得稅法規(guī)定,企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出,包括成本、費用、稅金、損失和其他支出,準予在計算應納稅所得額時扣除?？鄢椖拷痤~越大,應納的企業(yè)所得稅就越少。因此,在企業(yè)的日常經(jīng)營中,應該充分利用時機增加扣除項目金額,以減少企業(yè)所得稅。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃中應注意的問題

(一)遵守稅法及相關(guān)條例

在進行稅收籌劃時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該及時熟悉我國稅法和相關(guān)條例。只有在合法的前提下,稅收籌劃才能有利于企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

(二)注重稅收籌劃整體性

納稅人進行稅收籌劃,不能僅盯住個別稅種的稅負高低,要著眼于整體稅負的輕重。同時,應注意稅收與非稅收因素,綜合衡量稅收籌劃方案。

(三)正視稅收籌劃風險

由于環(huán)境及其它考慮因素經(jīng)常變化,使稅收籌劃帶有許多不確定因素,而且納稅人籌劃方案的形式、對稅收政策的理解完全取決于納稅人的主觀判斷,所以稅收籌劃的成功不是100%。

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