摘要：通過對比貨幣升值給東京、臺灣和新加坡房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響，根據(jù)北京目前房地產(chǎn)資金來源的現(xiàn)狀，分析北京房地產(chǎn)深受外幣保值、人民幣升值以及財富擠出效應(yīng)等方面影響，建議充分發(fā)揮政府職能，利用科技優(yōu)勢，奧運機會，應(yīng)對人民幣升值帶給房地產(chǎn)業(yè)的消極影響。

關(guān)鍵詞：人民幣升值房地產(chǎn)業(yè)資金市場

0 引言

由于人民幣的升值，和潛在的升值潛力，會吸引大量國內(nèi)、國外資金進(jìn)入我國資金市場。房地產(chǎn)業(yè)對資金市場具有嚴(yán)重的依賴性，大量資金的涌入，必然會對我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生極大的沖擊。人民幣升值對于房地產(chǎn)業(yè)的影響巨大，而在我國的一線城市，尤其是像北京、上海等城市受國際化影響比較深遠(yuǎn)，本文主要探討人民幣升值帶給北京房地產(chǎn)業(yè)的影響。

1 一些國家和地區(qū)本幣升值對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.1 日元升值和對東京房地產(chǎn)業(yè)的影響 日元升值分為兩個階段。第一階段，20世紀(jì)70年代初，由于布雷頓森林體系解體，日元開始升值，從1971年8月之前的1美元兌換360日元，到1978年10月1美元兌換178日元，再到1980年，經(jīng)過石油危機后日元兌美元的匯率恢復(fù)到250日元；第二階段從1985年“廣場協(xié)議”之后，經(jīng)濟增長迅速的日本又開始提升匯率，1987年日元對美元的匯率一度達(dá)到120日元。

日元升值直接導(dǎo)致東京房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了泡沫，日本央行為緩解本幣升值帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不良后果，采取了寬松的貨幣政策，以放棄貨幣的獨立性來引導(dǎo)國內(nèi)的需求和消費，試圖以貨幣的對內(nèi)貶值來抵充匯率的升值，日本央行連續(xù)降息和調(diào)低貼現(xiàn)率，這樣在對外升值和對內(nèi)降息的政策下，導(dǎo)致大量的國內(nèi)和國際的資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，進(jìn)行投機，1985年，東京的商業(yè)用地價格指數(shù)為120.1(1980年為100)，但到了1988年就暴漲到了334.2，在短短的3年間暴漲了近2倍，之后日本央行又實行的貨幣緊縮政策，致使股票和房價暴跌，銀行倒閉，房地產(chǎn)泡沫破裂，直接影響大東京的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

1.2 臺幣升值和對臺灣房地產(chǎn)業(yè)的影響 1985年7月，七國集團簽署“廣場協(xié)議”之后，臺幣的匯率從1985年8月16日1美元兌換40.55元一直上升到1989年12月份1美元兌換26.16元臺幣。新臺幣的急劇升值，引起房價的上漲，1987年房價漲幅29.1%，1988年房價漲幅97.1%，1989年房價漲幅55.6%，形成巨大的房地產(chǎn)泡沫。

臺灣房價上升的主要原因歸結(jié)于：逐年大幅度的貿(mào)易順差；寬松的外匯管制，臺幣升值；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型；投資渠道缺乏；股市大漲等。但隨著國際游資的獲利撤退，1990年臺灣的經(jīng)濟泡沫開始破裂，市場陷入長期的低迷階段，房價持續(xù)下跌。到2000年，全臺灣的房價僅為1989年的66.2%，2003年價格開始相對穩(wěn)定回升，房地產(chǎn)市場回到正常的軌道上運行。

1.3 新元升值和對新加坡房地產(chǎn)業(yè)的影響 從1971年到1996年的25年里，新元漸進(jìn)升值，從1971年的1美元兌換2.93新元，到1996年1美元兌換1.40新元。新元的升值并沒有給房地產(chǎn)帶來負(fù)面的影響，雖然新加坡和臺灣一樣，都是實行的“居者有其屋”的政策，但是面對地少人多的國家現(xiàn)實，新加坡政府經(jīng)過多年的科學(xué)決策，理性的規(guī)劃和有序的發(fā)展，很好的解決了這一難題，除了推行科學(xué)的土地供應(yīng)用以維護(hù)土地的可持續(xù)發(fā)展之外，政府部門將工作的注意力集中到合理解決普通收入者的居住問題上。具體的措施有：①有效而全面的公積金制度；②相當(dāng)于經(jīng)濟適用房的組屋政策；③面對困難戶，通過政府補貼，使其購買便宜的二手房；④特困戶則租給其廉租房。新元的升值并沒有給房地產(chǎn)業(yè)帶來過大的影響。

2 北京房地產(chǎn)業(yè)投資資金現(xiàn)狀分析

2.1 北京房地產(chǎn)業(yè)投資資金總體概況 北京的房地產(chǎn)業(yè)一直都在高速發(fā)展，2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資1524.7億元；2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資1719.9億元；2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資1995.8億元；2008年受金融危機的影響，有所回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資1908.7億元。由于房地產(chǎn)業(yè)投資回報率居高不下，吸引更多的資金進(jìn)入市場，致使北京房地產(chǎn)業(yè)處于高投資，高收益，高風(fēng)險的狀態(tài)。由于我國目前正處于匯率改革、銀行改革的態(tài)勢下，受人口結(jié)構(gòu)的因素、外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場、08年舉辦奧運會等因素影響，房地產(chǎn)業(yè)的投資份額也一直居高不下。北京房地產(chǎn)業(yè)的投資累計資金如表1所示。

數(shù)據(jù)表明，北京房地產(chǎn)的投資資金一直都較多，更多資金的注入，無疑刺激了房地產(chǎn)的進(jìn)一步過熱現(xiàn)象，尤其是在2005年7月人民幣升值以后，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的資金進(jìn)一步增加，促使北京房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步升溫。

2.2 北京房地產(chǎn)業(yè)投資資金組成分析 對比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登記注冊資金的來源，房地產(chǎn)業(yè)投資企業(yè)分為內(nèi)資企業(yè)，港澳臺資企業(yè)和外資企業(yè)三部分。內(nèi)資企業(yè)包括國有企業(yè)，集體企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)，股份合作企業(yè)，股份有限公司，有限責(zé)任公司和其他的一些企業(yè)等；港澳臺資包括港澳臺的合資、合作、獨資和港澳臺投資股份有限公司；外資包括中外合資、合作、獨資和外資投資股份有限公司。具體的投資結(jié)構(gòu)見表2。

從房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)資金來源，單位數(shù)量和財務(wù)狀況分析，越來越多的資金進(jìn)入北京的房地產(chǎn)市場，更多的資金期望得到更高的回報率，使房地產(chǎn)價格一直居高不下。國內(nèi)的資金由于投資機會的匱乏而進(jìn)入房地產(chǎn)市場（2006年下半年，由于股市的回升，這種狀況好了很多），海外的資金由于人民幣升值的期望和事實，也加速進(jìn)入北京的房地產(chǎn)市場，從商業(yè)地產(chǎn)收購到房地產(chǎn)項目開發(fā)，海外資金逐漸進(jìn)入京城房地產(chǎn)市場。

3 人民幣升值對北京房地產(chǎn)業(yè)的影響

根據(jù)克魯格曼（Krugman）不可能三角經(jīng)濟理論，在固定匯率、資本自由流動和獨立的貨幣政策三者之中，只能保持兩者。我國要保持獨立的貨幣政策，在在逐步開放資本市場的同時，放棄了固定匯率，實行以市場供求為基礎(chǔ)，參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)解、有管理的浮動匯率制度。人民幣升值以后，拉動了北京房地產(chǎn)業(yè)投資和投機性需求，帶動了房價的高位運行，相對增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，主要原因有以下幾點：

3.1 人民幣升值預(yù)期效應(yīng)的影響 當(dāng)市場普遍預(yù)期人民幣升值時，國際上大量的投機性資金涌入中國。截至2006年12月底，北京市共有外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)344家，比2005年同期增加34家，增長9.9%。出于投機性獲利的本質(zhì)，大量涌入的外資迅速進(jìn)入房地產(chǎn)市場后，一方面給北京房地產(chǎn)開發(fā)市場注入了大量的資金，提升了北京房地產(chǎn)開發(fā)的活力；另一方面，出于對利益的考慮，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，獲取更多的利益。正是在這種形勢下，外資加速了進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場的腳步，而且，如果投機的外資預(yù)期人民幣持續(xù)升值，將會在“羊群效應(yīng)”的帶動下，有更多的外資通過各種渠道進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場。

3.2 人民幣保值和增值預(yù)期效應(yīng)的影響 從目前人民幣的升值趨勢上看，大體上是不會改變的。對于普通的投資者來說，持有外幣就意味著存在一種貶值的風(fēng)險，許多外幣投資者在人民幣升值普遍看好的情況下，將外幣兌換成人民幣進(jìn)行投資。由于目前我國外幣投資的渠道還不是很多（存款，投資B股，買賣外匯、黃金，期權(quán)交易等）這就造成了普通的外匯持幣者對外幣獲利的預(yù)期看得很低，很難進(jìn)行增值保值。根據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到24725元，比上年增長12.4%；扣除價格因素后，實際增長7%，而房屋銷售價格指數(shù)為109.5%，房屋銷售價格比上年上漲9.5%，漲幅比上年回落1.9個百分點。隨著人們收入的增加和投資渠道相對又少，出于對人民幣保值增值的考慮，相當(dāng)?shù)囊徊糠秩税奄Y金投入了房地產(chǎn)。

3.3 財富擠出效應(yīng)的影響 財富的擠出效應(yīng)集中表現(xiàn)在兩個方面：一是在消費領(lǐng)域的財富擠出，人民幣的升值，這也意味著進(jìn)口產(chǎn)品價格的下降，從而也會導(dǎo)致國內(nèi)消費品價格的下降，這樣節(jié)約出大量的資金。二是在生產(chǎn)領(lǐng)域的財富擠出，由于外資大量的進(jìn)入，在生產(chǎn)領(lǐng)域占據(jù)有利的投資機會，這樣的投資機會在北京已經(jīng)不是很多，這就可能造成了資本過剩。資金出于對獲利的需求，進(jìn)而投資房地產(chǎn)。2008年北京市實際利用外資金額60.8億美元，增長20.1%，增幅比上年提高8.8個百分點，其中房地產(chǎn)實際利用外資達(dá)7.9億美元，占13%。這樣外資的流入會很容易造成內(nèi)資的大規(guī)?！皵D出”，促使資金進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場。

4 應(yīng)對人民幣升值采取的措施和建議

根據(jù)日本、臺灣和新加坡等國家地區(qū)的一些經(jīng)驗，我們應(yīng)當(dāng)加強宏觀調(diào)控，提高抵御風(fēng)險的能力，加強對商業(yè)銀行、證券等金融機構(gòu)的監(jiān)管，防止房地產(chǎn)泡沫的過度膨脹帶來的風(fēng)險，同時也要采取符合國情的措施，積極應(yīng)對人民幣升值給北京房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響。根據(jù)北京房地產(chǎn)業(yè)目前的狀況，可以采取以下的方法和措施：

4.1 要充分發(fā)揮政府職能，加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。可以采取宏觀調(diào)控土地政策和價格管理制度，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的金融政策和稅收政策；采取嚴(yán)格的措施和手段規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，大力打擊房地產(chǎn)的投機和炒作；優(yōu)化企業(yè)的生存環(huán)境，采取行政措引導(dǎo)外資到生產(chǎn)性領(lǐng)域，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；對房地產(chǎn)公司實行“適度緊縮”的金融政策，加大資金監(jiān)管力度，引導(dǎo)投機資金的流向，加強房地產(chǎn)資金流向控制；堅決打擊房地產(chǎn)的投機炒作現(xiàn)象，對于惡意炒作、虛假宣傳的開發(fā)商，適時嚴(yán)肅進(jìn)行處理；規(guī)范鼓勵二手房市場，促進(jìn)二手房交易。

4.2 要充分利用科技優(yōu)勢，實行信息化管理。按照“整體規(guī)劃，分步實施、有效銜接．強化管理”的原則，加大對房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)的管理，完善政府辦公平臺、市場監(jiān)管和信息服務(wù)為一體的北京市房地產(chǎn)交易權(quán)屬信息系統(tǒng)。利用信息化手段規(guī)范管理房地產(chǎn)市場，打破了以往信息不透明和不對稱的現(xiàn)象，制止了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為。

4.3 要充分發(fā)揮奧運城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用。北京為舉辦2008年奧運會而新建和改建的30個體育場館，在總體布局上呈“一個中心加三個區(qū)域”的格局。這批奧運場館除承擔(dān)奧運會任務(wù)外，將構(gòu)建成為布局合理的4大公眾多功能中心區(qū)，即“主中心區(qū)”、“西部中心區(qū)”、“大學(xué)中心區(qū)”和“北部風(fēng)景旅游區(qū)”， 奧運的影響力及奧運區(qū)域的建設(shè)使北京房地產(chǎn)開發(fā)期提前了8—11年，將對北京房地產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)生革命性的影響。政府可以通過經(jīng)濟、法規(guī)和行政手段，實現(xiàn)對社會資源的分配，主動實施規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)方向和時序，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)健康持續(xù)發(fā)展。

4.4 要依靠奧運項目實施更為積極的住房政策。由于奧運工程的實施，不可避免的帶動奧運工程周邊房地產(chǎn)的興旺，因此有必要開拓新的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，形成新的生產(chǎn)、生活的功能區(qū)，增加低價位房源的供給力度，平抑緊張的供求關(guān)系。改變開發(fā)商普遍偏重于利潤較高的“高端”產(chǎn)品，提供適合普通人群的住宅。采用多種方式來引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)和廣大人民群眾的居住條件，積極推行低價位的小戶型住宅，合理建造廉租房、限價房和經(jīng)濟適用房給相應(yīng)的人群居住。

感謝劉彥平教授對于本文論題的指導(dǎo)，感謝唐永忠副教授在寫作過程中給予的指導(dǎo)和幫助。

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