近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為九江市地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，其稅收收入及規(guī)費(fèi)收入占到地方財(cái)政收入比重的40％以上，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)及全球性金融危機(jī)的雙重影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整，具體表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)投資回落，新開(kāi)工面積急劇下降，市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，價(jià)格下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾突出，對(duì)地方財(cái)政收入也產(chǎn)生了一定影響。

一、九江市房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政收支影響

1、房地產(chǎn)稅收成為地方稅收收入的主力兵。2007年，九江市房地產(chǎn)行業(yè)共完成地方稅收47，313萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)88％，對(duì)地方稅收收入的貢獻(xiàn)度達(dá)到14.8％；2008年起，共完成地方稅收49.051萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.7％，對(duì)地方稅收收入的貢獻(xiàn)度達(dá)到12.8％；2009年1季度，盡管房地產(chǎn)業(yè)不景氣，但對(duì)地方稅收貢獻(xiàn)度并未出現(xiàn)明顯下降，共完成稅收12.277萬(wàn)元，同比下降17.8％，占地方稅收收入的10.7％。財(cái)政部門(mén)征收的契稅2005年至2008年，分別為13.712萬(wàn)元、17.122萬(wàn)元、21.612萬(wàn)元、23.859萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)65.7％、24.9％、26.2％、10.4％，占地方稅收收入比重均在6％以上。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)稅收的快速增長(zhǎng)，為地方財(cái)政收入提供了穩(wěn)定可靠的收入來(lái)源。

2、土地出讓金收入是地方財(cái)政增收的主要來(lái)源。2007年5月起，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入納入預(yù)算管理，當(dāng)年共入庫(kù)175.894萬(wàn)元；2008年共入庫(kù)286.388萬(wàn)元，同比增加110.494萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)62.82％。2009年1季度，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入33.664萬(wàn)元，同比減少32.202萬(wàn)元，同比下降48.9％。國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入成為地方財(cái)政收入的主要貢獻(xiàn)者，2007年、2008年及2009年1季度，占地方財(cái)政收入(不含調(diào)撥收入)522.689萬(wàn)元、688.098萬(wàn)元、150.857萬(wàn)元的33.7％、41.6％、22％。

二、宏觀(guān)調(diào)控政策下九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

自2008年9月起，國(guó)家正式出臺(tái)政策，全面刺激房地產(chǎn)業(yè)回暖，財(cái)政部、稅務(wù)總局紛紛出臺(tái)政策，金融部門(mén)積極調(diào)整信貸政策以刺激房產(chǎn)消費(fèi)，如：從2008年9月16日到12月22日，央行相繼5次降息；從2008年10月27日起，擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％，加上購(gòu)買(mǎi)改善性住房還可享受優(yōu)惠的貸款條件等，這些政策的出臺(tái)目的是消除房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸合理價(jià)位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。在各項(xiàng)利好政策的刺激下，九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然沒(méi)有走出低迷行情，具體表現(xiàn)為：

1、銷(xiāo)售低迷，量降價(jià)跌。目前九江市部分樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始變相降價(jià)，如折扣優(yōu)惠、買(mǎi)一送一、買(mǎi)房送物業(yè)等促銷(xiāo)手段層出不窮，但銷(xiāo)售情況依然看淡。2008年全年商品房銷(xiāo)售面積僅111萬(wàn)平方米，同比下降45％。在各項(xiàng)利好政策的刺激下，2009年1季度商品房銷(xiāo)售面積僅18.9萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額4.5億元，同比下降5％。2008年九江市商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格1750元/平方米，比2007年同期價(jià)格下降了10％。

2、投資減少，增速趨緩。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，加上銷(xiāo)售受阻，資金回籠不及時(shí)，開(kāi)發(fā)商再開(kāi)發(fā)能力下降，2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款共完成投資25億元，同比增加13億元，增長(zhǎng)52％；2008年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款完成投資36億元，同比增長(zhǎng)8.6％，同比增速回落了44個(gè)百分點(diǎn)。2009年1季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資6億元，同比僅增長(zhǎng)5.2％，增幅繼續(xù)回落。據(jù)調(diào)查20家開(kāi)發(fā)企業(yè)，計(jì)劃未來(lái)1-2年內(nèi)繼續(xù)投資的為12家，較同期減少了8家。2008年開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)存土地意愿減弱。2008年公開(kāi)出讓土地275.7畝，分別較2006年、2007年減少了68畝、81畝。2009年1季度沒(méi)有發(fā)生一宗招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌土地交易，只發(fā)生5宗協(xié)議出讓土地交易，金額僅為40萬(wàn)元。

3、房源供給充裕，有效需求不足。2008年九江市累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積75萬(wàn)平方米，10，800多套，加上2007年存量4，300套，可供現(xiàn)售的商品房近1.5萬(wàn)套，可以說(shuō)房源供應(yīng)相對(duì)充足。今年1季度僅銷(xiāo)售18.9萬(wàn)平方米，目前還有仍然有87萬(wàn)平方米住房等待銷(xiāo)售。九江市同期居民有效需求相對(duì)于過(guò)高的房?jī)r(jià)而顯得嚴(yán)重不足。據(jù)測(cè)算，2008年九江市城鎮(zhèn)居民每人年均收入1.27萬(wàn)元，按一個(gè)家庭3人計(jì)算，年收入3.81萬(wàn)元，九江目前的消費(fèi)水平為每人年均0.88萬(wàn)元，剔除必須的日常生活開(kāi)支后，剩余可支配收入一個(gè)家庭僅1.2萬(wàn)元。如果購(gòu)買(mǎi)100 M2的商品房，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格，需要存款近25年。

4、企業(yè)資金緊張，還貸壓力大。目前資金緊張已成為我市房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問(wèn)題，一是資金回籠壓力。由于目前市場(chǎng)不景氣，銷(xiāo)售行情不好，造成了企業(yè)資金回籠受阻；二是還貸壓力。按照2008年底全市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額21億元，每套住房100平方米、單價(jià)4000元，平方米估算，至少需要銷(xiāo)售房屋50萬(wàn)平方米住房才能歸還銀行貸款，如果今年商品房銷(xiāo)售量進(jìn)一步萎縮的話(huà)，銀行資金很難按期得到收回。由于銷(xiāo)售不暢，1-3月份，九江市房地產(chǎn)行業(yè)共入庫(kù)地方稅收12，277萬(wàn)元，比上年同期減收2，658萬(wàn)元，下降17.8％。

5、銀行信貸緊縮，開(kāi)發(fā)商融資難度大。自2008年以來(lái)，房地產(chǎn)貸款總額一直呈下降趨勢(shì)。2009年1季度，九江市房地產(chǎn)貸款余額61.3億元，比年初減少6.7億元，同比減少3.6億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額21.9億元，較年初增加0.7億元，同比減少1.9億元。據(jù)調(diào)查20戶(hù)房地產(chǎn)企業(yè)反映，2008年共向銀行申請(qǐng)貸款28筆，金額9.2億元，銀行實(shí)際放貸僅9筆，金額2.4億元，滿(mǎn)足率為26％，同比下降62％。房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款明顯增加，至2008年末，調(diào)查20戶(hù)企業(yè)共欠工程款近2億元，同比增長(zhǎng)70％。

三、當(dāng)前九江市房地產(chǎn)面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著下行空間。雖然2009年國(guó)家還會(huì)在降低購(gòu)房稅費(fèi)、利率調(diào)低、全面放寬二套房貸等方面繼續(xù)有所舉措，進(jìn)一步加大刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，但根據(jù)目前整個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律，九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景不容樂(lè)觀(guān)，1季度投資增幅明顯低于同期固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度44個(gè)百分點(diǎn)；由于民眾持幣觀(guān)望情況較濃，自主性住房、改善性住房及投資性住房有效需求不足，加之此次房地產(chǎn)調(diào)整處于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行階段，作為宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的先行指標(biāo)，房地產(chǎn)調(diào)整周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)要快于、大于經(jīng)濟(jì)其他指標(biāo)。因此，預(yù)計(jì)九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整仍將持續(xù)。

2、房地產(chǎn)資金過(guò)度依賴(lài)銀行信貸。2008年房地產(chǎn)投資共計(jì)36億元，而同期房地產(chǎn)貸款余額為21.2億元，銀行貸款占到投資總額的59％，加之預(yù)售房制度給企業(yè)帶來(lái)的先期資金，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例不足30％，導(dǎo)致抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力不足。在房?jī)r(jià)下降、銷(xiāo)售不暢的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)如繼續(xù)“捂盤(pán)囤房”，勢(shì)必增加銀行還貸壓力。據(jù)九江市各商業(yè)銀行信貸數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年前后，九江市各商業(yè)銀行將有多筆金額巨大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性貸款到期，到期還貸受阻、房地產(chǎn)價(jià)格的縮水將會(huì)導(dǎo)致抵押資產(chǎn)價(jià)值的縮水，還將進(jìn)一步引發(fā)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3、商品房存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。2009年商品預(yù)售房面積近2萬(wàn)套，但90平方米以下的小戶(hù)型占比僅為26％，大中戶(hù)型占比高達(dá)74％。戶(hù)型結(jié)構(gòu)與居民收入結(jié)構(gòu)正好成反比，九江市普通收入家庭與高收入家庭占比為8：2，因此，戶(hù)型結(jié)構(gòu)與收入的差異制約了自住性住房的有效需求，在投資性住房結(jié)構(gòu)上又呈現(xiàn)出供大于求的矛盾，導(dǎo)致大量住房空置。在消費(fèi)結(jié)構(gòu)上，受傳統(tǒng)消費(fèi)觀(guān)念影響，許多家庭把購(gòu)房作為全家人一生的愿望，舉債買(mǎi)房、貸款買(mǎi)房的大有人在，甚至在房地產(chǎn)市場(chǎng)極度低迷的2008年，個(gè)人住房貸款余額(45.8億元)還出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，較2007年增加了8個(gè)億，增長(zhǎng)21％。租房消費(fèi)觀(guān)念仍不被大多數(shù)民眾接受。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不合理也助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的上漲。其次，商品房、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房投資比例結(jié)構(gòu)不合理，歷年來(lái)，九江市商品房投資占到總投資的95％以上，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房占比較低，投資比例的差異直接導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)性差異。

4、土地財(cái)政政策制約了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。近些年來(lái)，“土地財(cái)政”備受各地方政府推崇，九江市土地出讓金收入連續(xù)3年占財(cái)政收入比重高達(dá)30％以上。2006年、2007年、2008年，分別占地方財(cái)政收入比重的30％、33.7％、41.6％，同時(shí)土地成本按照每年15％的增長(zhǎng)速度節(jié)節(jié)攀升，土地價(jià)格從2006年每畝60萬(wàn)元上漲到2008年的80萬(wàn)元，土地價(jià)格的上漲推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，土地成本價(jià)格占到房?jī)r(jià)的30％以上，這種政府性行為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到了推波助瀾的作用，制約了房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)也滋生了房地產(chǎn)泡沫。土地作為地方不可再生資源，可利用面積正在逐年減少，“土地財(cái)政”短期內(nèi)雖然可以給地方財(cái)政帶來(lái)巨額收入，但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展尤其不利。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)及建議

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，九江市房地產(chǎn)業(yè)稅收收入及土地出讓金收入自2005年以來(lái)，占地方預(yù)算收入40％以上的比重。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等行業(yè)的發(fā)展有著直接或間接的拉動(dòng)作用，與物流、中介服務(wù)、物業(yè)管理等服務(wù)行業(yè)直接關(guān)聯(lián)，在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著支柱作用，如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)政收入及國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用呢?

1 加快房地產(chǎn)業(yè)多元化融資模式建設(shè)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市、信托項(xiàng)目、企業(yè)債券、非上市股權(quán)和私募等方式融資，改變過(guò)度依賴(lài)銀行單一的融資模式，提高房地產(chǎn)企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力，分解信貸壓力，分散信貸風(fēng)險(xiǎn)；引進(jìn)信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能力和管理能力，為行業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡鋪設(shè)“安全通道”。

2 采取有保有壓的房地產(chǎn)信貸管理政策。當(dāng)前，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，資金回籠受阻，企業(yè)資金壓力較大，這對(duì)房地產(chǎn)后續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了抑制作用，各金融部門(mén)要合理安排資金，對(duì)那些資質(zhì)優(yōu)、品質(zhì)好的開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)給以資金上的支持。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐漸浮上水面，2008年末，房地產(chǎn)貸款67億元，占到貸款總額的20％，各金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)監(jiān)測(cè)，從嚴(yán)控制新的開(kāi)發(fā)貸款，對(duì)現(xiàn)有樓盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)行跟蹤，及時(shí)收回貸款，降低不良貸款比例，規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3 不斷改善住房供給結(jié)構(gòu)。一是要改善中低價(jià)位和中小戶(hù)型供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足居民自住性住房消費(fèi)的需要；二是要改善商品用房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供給比例，地方政府部門(mén)通過(guò)調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)、土地供應(yīng)等硬性手段，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的投資比例，提高保障性住房的供應(yīng)量。

4 建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式?，F(xiàn)行單一的購(gòu)房消費(fèi)模式助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲，為充分合理地利用房地產(chǎn)存量資源，促進(jìn)購(gòu)租并舉的消費(fèi)模式，政府必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶(hù)籍管理、教育體制、社會(huì)保障在內(nèi)的與民眾密切相關(guān)的問(wèn)題，積極引導(dǎo)居民的消費(fèi)觀(guān)念，擺脫傳統(tǒng)觀(guān)念和舊體制對(duì)租賃市場(chǎng)的阻礙，解除民眾租房的后顧之憂(yōu)。

5 加大對(duì)土地資源的調(diào)控力度。一是要科學(xué)合理供應(yīng)土地，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，調(diào)整土地市場(chǎng)投放量，有序地開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，避免土地出讓規(guī)模大起大落，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展；二是放寬土地出讓條件，采取降低土地保證金比例、實(shí)行分期繳款或延期繳款時(shí)間，給企業(yè)留有更多的資金周轉(zhuǎn)期；三是根據(jù)市場(chǎng)情況，合理地確定土地價(jià)格，避免因土地成本增加帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。