房價、小產(chǎn)權房、保障房、閑置房、物業(yè)糾紛，這是當下中國居住領域，人們普遍關注的焦點，亦是矛盾最為突出、最為難解的難點。之所以難解，是因為現(xiàn)有利益格局的頑固。然而，若不能打破現(xiàn)有的利益格局，官商勾結、行業(yè)性欺詐、炒買炒賣等種種社會問題仍將繼續(xù)存在，從而影響著中國居住的健康發(fā)展，以地產(chǎn)為核心的混亂局面亦不可能得以徹底扭轉。

難點一:房價的理性在哪里?

用房價收入比來批評中國的樓市，這在2006年以來就成為房地產(chǎn)領域的一個主要議題。在2009年春天北京社科院戴建中和地產(chǎn)大亨任志強的一場爭論中，以房價收入比來判斷房價的走勢成為辯論的焦點。據(jù)北京社科院的估算，北京市住房收入比高達23:1，遠遠超過國際上6:1的數(shù)字，這是普通老百姓遠遠不能承受的房價?；诿髂甏罅勘Ｕ戏客度胧袌龅臉酚^預期，戴建中號召人們“一直要堅持到房價理性回歸，個人能承受再買房”。

聯(lián)合國人居中心出版的世界人居報告中曾指出，在對50多個國家的首都城市進行調(diào)查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍，如達到5倍時，大多數(shù)人就會無力購買，市場就會出現(xiàn)問題。發(fā)達國家的住房市場，其房價收入比基本上在這個范圍內(nèi)。而中國則高達20倍以上。

但是，地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)的一位資深人士在接受《小康》采訪時認為，生搬硬套地把西方國家房價收入比的數(shù)據(jù)搬到中國是不合適的，中國人對住房以及對房地產(chǎn)的消費行為和消費模式都有較大的差異。“在西方，一般都是公民個體或一對夫妻供一所房子，而中國的老百姓則會舉全家之力購房。”然而，四個老人一輩子的積蓄，外加夫妻兩人未來三十年中大部分收入來買一套住房，這樣的消費是否瘋狂?在當前的中國，這樣的住房消費成為了一種普遍的現(xiàn)象，多年來房價一路狂飆，但我們依然保持了世界上較高的住房自有率。“這也就客觀上造成了一種統(tǒng)計上的矛盾:一方面是中國居高不下的房價收入比，另一方面又是高居不下的住房自有率?！?/p>

支撐中國高房價的背后有這樣一個現(xiàn)象:在北京、上海、廣州、深圳等大中城市，許多住著過百萬房子的白領，在夜色降臨時，悄悄在稍微遠離家的地方擺起了地攤，賣什么的都有，只要能增加一些收入。中國房地產(chǎn)行業(yè)獨立評論家牛刀指出，現(xiàn)在一百萬的房子，其使用價值，也就是與經(jīng)濟發(fā)展水平和居民購買力所對應的價值，其實只有四五十萬，實際價值就更低。但是，中國的白領階層卻偏偏要多付出一倍的價錢才能住得上這個房子。如果經(jīng)濟一直向好，GDP每年保持在兩位數(shù)以上的增長，盡管壓力很大，也許還能夠撐下去。如果不是這樣，那么他對未來并不樂觀。

從供需角度來看，支撐民宅房價的力量源于住房的三種價值，即居住、投資、投機。

當房屋作為投資需求時，決定房價的力量是房屋租金，國際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。中國財經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員時寒冰指出，國際上衡量房產(chǎn)運行良好的租售比一般標準為1:200-1:300。而目前我國的房價遠遠超出國際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1:500-1:700這個范圍之內(nèi)。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這說明，房屋也不再具有投資價值。

另一個不爭的事實是:過去的幾年里，房價一直在瘋狂地上漲。時寒冰認為，這主要是房屋的投機價值被投機者利用的緣故，即通過低買高賣房屋來獲取價差。

但每年新增的住房供應以及因投資、投機沉淀下來存量房數(shù)量驚人，同時政府在加大社會保障性住房的供應。接受采訪的專家認為，從長遠來看，這些也會成為促成房價理性回歸的因素。

難點二:保障房如何覆蓋中低收入群體

地產(chǎn)商任志強認為，中國的房地產(chǎn)市場應形成兩種格局:地產(chǎn)商給富人們蓋房子是天經(jīng)地義的，市場就得要按供需主導的市場規(guī)律來辦事，這是鐵律，中西沒有差異，和道德、倫理無關。而政府則要通過保障房的建設保證經(jīng)濟收入低下群體有房住，不至于流離失所。

業(yè)內(nèi)多數(shù)人的看法是，理想的國家住房制度應該是分層次的，國家要做到“兩頭保”，最上一層是高度商品化的住房市場，最下層的是低端的保障房建設。

然而，在過去的很多年，資金制約成為地方政府解釋保障房建設障礙的主要理由。

但中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務副會長包宗華質(zhì)疑:沒有房改以前，我們國家窮的要命，那時地方的財政收入比現(xiàn)在少幾十倍，卻解決了60%的人的公房居住問題。現(xiàn)在財政收入增加了幾十倍，反倒一小部分都解決不了?

“在去年以來的宏觀經(jīng)濟下滑，中央及地方財政收入放緩的情況下，4萬億投資依然將一大部分投向保障性住房，可見中央的決心”。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出，這說明國家“保民生”的方針沒有變。當然一些地方政府以及房地產(chǎn)中的既得利益集團不斷通過偷梁換柱的做法，減少政府的住房保障責任，也把越來越多的人推向了市場。時寒冰提醒這種情況值得警惕，同樣的資金，以何種方式投入，效果是截然不同的。

以備受推許的新加坡住房市場為例，只有占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅，而對占住戶總數(shù)80%的中低收入者則提供由政府控制戶型和房價的房屋。這就意味著，絕大多數(shù)的民眾的居住問題都應該劃分在政府的責任范圍內(nèi)。

“世界上沒有一個國家敢從民眾的居住問題中賺取巨額利潤，已經(jīng)出臺住房法的國家，幾乎無一不強調(diào)政府對住房問題負有不可推卸的責任。把住房問題完全交給市場去解決，導致民眾遭受掠奪本身就是政府的失職。持續(xù)下去，很容易給社會的穩(wěn)定埋下隱患?！睍r寒冰認為，以下這樣一個住房格局能夠較好地解決問題:低收入者，政府提供廉租房(大約20%);中等收入(偏下)者，政府提供廉價經(jīng)濟適用房(大約50%);中等收入(偏上)者，購買限價房(大約10%);高收入者，去市場購買商品房(大約20%)。

政府的份內(nèi)事兒是提供低端廉租房為主的保障房建設，而高端商品房市場的發(fā)達不但有利于中國財富的積累水平，也能為政府提供較高的稅收。同時，國家也應當兼顧保障公平和激勵競爭的有機結合，對利用納稅人資源建造起來的廉租房，應以保障住房資源的最高效和節(jié)約利用為原則，而且一定要完善退出機制。

難點三:小產(chǎn)權該不該轉正?

有一個國家的修路方法是，鋪好草坪不修路，讓人們隨意去踩，時間長了，在穿行最便捷的地方人們踩出幾條曲曲折折的小路，于是政府就在這些踩出的痕跡上修出最實用的路來。小產(chǎn)權房就是中國房產(chǎn)市場這實用的小路。

要住在遠離城市的農(nóng)村，那里公共設施落后，交通成本較高，并且，購買小產(chǎn)權房難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風險。按理說，這不應當成為理想的選擇，但在目前的房地產(chǎn)格局下，這又成為了相當一部分人的現(xiàn)實選擇——最主要的理由是便宜。從上世紀90年代中期起，小產(chǎn)權房的歷史已經(jīng)有十余年，這些年，隨著商品房價居高不下與新農(nóng)村建設步伐的加快，小產(chǎn)權房越建越多。

2007年建設部副部長鹿心社指出，截至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權房”面積已經(jīng)達到66億平方米，相當于2007年地產(chǎn)銷售高峰時期的10年銷售量。到現(xiàn)在已達70多億平方米。而1997-2008年12年間，全國開發(fā)商建設的商品住宅竣工面積總共不過69.5億平方米，銷售面積38.55億平方米;也就是說，小產(chǎn)權房比開發(fā)商建設和銷售的商品住宅面積還大得多。

北京房協(xié)住宅學術委員會委員蔡金水介紹，在北京，小產(chǎn)權房屋的交易量已經(jīng)達到商品房交易量的兩成。北京市規(guī)劃部門僅在通州就發(fā)現(xiàn)了百萬平方米“小產(chǎn)權房”，未發(fā)現(xiàn)的可能更多。這些“小產(chǎn)權房”比相鄰地區(qū)的商品房價錢低一半甚至2/3以上。

但小產(chǎn)權房一直未獲轉正。在深圳傳出小產(chǎn)權意欲轉正的消息后，國土資源部再次表示堅決查處小產(chǎn)權房。按照國土資源部的說法，“小產(chǎn)權房”是違法建筑。

小產(chǎn)權房雖然不能辦大產(chǎn)權，但是通常項目都是合法的，有的是屬于舊村改造項目;有的是新農(nóng)村建設項目;有的是旅游景點配套項目，或是生態(tài)園立項等等。總之，都是披著一個“合法”外衣的，否則規(guī)劃等有關部門不會批準建設，水電市政部門也不能給通水通電。不合法的原因，是他們賣給了城里人。按照我國《土地管理法》規(guī)定，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進行商品房開發(fā)建設并出售，必須先經(jīng)國家征收，轉為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費，最后建房后出售給購房人。

但政府查處小產(chǎn)權房的動機和合理性始終受到質(zhì)疑:“為什么政府強行低價征用農(nóng)民的土地，再高價賣給開發(fā)商，從中漁利，建成房子高價賣給居民合法;而農(nóng)民在自己的土地上建房，低價賣給居民，讓老百姓得到實惠，反倒不合法了呢?”蔡金水反問。

時寒冰認為目前急需要做的是:第一要盡快給小產(chǎn)權房立法，我們應該看到，在高房價的深圳在政府保障性住宅不能大量供應的情況下，為社會提供小產(chǎn)權房，也能解決一部分民生所需，并能緩解政府保障的滯后?，F(xiàn)在的小產(chǎn)權房，只有一個難題，那就是確認交易權。我們現(xiàn)在的商品房其實也不是嚴格意義上的產(chǎn)權，也只有70年的使用權，我們?yōu)槭裁床荒芤赃@種方式給小產(chǎn)權房流通和交易的空間呢?比方說，我們可以給小產(chǎn)權房定為50年或者40年的產(chǎn)權，性質(zhì)都是一樣的。

難點四:如何避免住房的制度性腐敗?

在上個世紀“房改”前，公務員一直是我國住房條件較好的群體。1998年“房改”后，雖然國家停止了福利分房，但各種名目的“集資建房”和“單位自建經(jīng)濟適用房”從未停止過。

一名長期在政府部門工作的知情人士告訴記者，說是房改，但依然還是按標準配足了房。“房子建成后，購房者的資歷一般會先由辦公室安排好，由職務高低、工齡長短進行排序，然后再確定買房資格、買房面積和選房次序。”他透露，這只是普及的方式，還有內(nèi)部定價開發(fā)集資建設的或以象征性租金向領導干部長期提供優(yōu)質(zhì)住房，等等。他直言，在這些集資建房和單位自建經(jīng)濟適用房的過程中，機關單位存在著諸多的經(jīng)濟腐敗，嚴重超標建房、以權謀房、暗箱操作多占公房等現(xiàn)象屢見不鮮。

2009年5月1日，《小康》雜志曝光“信陽未查處的官員別墅”:信陽市委市政府的四大班子的“廳級別墅”每套290多平米，“加上陽臺，有350平米”。在進一步調(diào)查中，官員別墅背后的奇怪的審批和招拍掛、土地、規(guī)劃等手續(xù)以及由政府要害部門一二把手組成的神秘開發(fā)商也一一曝光。

2009年6月17日，河南省鄭州市政府被中廣網(wǎng)曝光，以建經(jīng)濟適用房為名占地建別墅謀取暴利，其中樓中樓是200多平方，別墅是300多平方，建成后總成交額將達1億以上。

2009年6月22日，武漢市武昌區(qū)經(jīng)濟適用房公開搖獎卻出現(xiàn)了6連號。一名參與此報道的記者告訴《小康》，“六連號”當事人申請材料均為虛假材料，而據(jù)華中師范大學一名數(shù)學系博士計算，從5141個號碼搖出6個連號，出現(xiàn)這種情況的概率約為千萬億分之一。且產(chǎn)生這一超低概率事件的搖號軟件是由相關部門自己開發(fā)、使用的，沒有經(jīng)過任何第三方檢測。

一名不愿意透露姓名的專家向《小康》記者表示，官員的住房問題，必須納入公眾的視野。

福建省東建筑工程有限公司總經(jīng)理盧健在接受記者采訪時表示，在種種權力優(yōu)勢下，大多數(shù)官員早就擁有超過其住房標準的多套房子，在多數(shù)百姓淪為“房奴”為房子掙扎的時候，他們已奢靡成風。他向記者舉了這么一個例子，某局長在單位分到了兩居室，私下把房子在市場上倒換成兩個一居室。等調(diào)往新單位時，只報一居室，于是按照級別，單位又給他補了兩居。房子到手后，便把房子賣了。等再去下一個單位時，故計重施，如此循環(huán)。盧健認為，官員住房的規(guī)范問題應當引起重視。

事實上，面對中國官員普遍超標的住房狀況，各地也下達了不少文件進行規(guī)范。例如，河南省《關于廳以上領導干部住房問題的通知》規(guī)定，正省級220平方米、副省級190平方米、廳級120平方米。官員購買住房超出控制標準30平方米以內(nèi)的按實際成本價購買，超過控制標準30平方米以上的部分按市場價購買。

但由于目前尚缺乏官員財產(chǎn)公開制度，公眾對官員實際收入并不知情，對官員住房補貼亦無知曉，對官員有幾處房產(chǎn)更無法確認，因此，各地規(guī)定的規(guī)范官員住房文件往往很難得到監(jiān)督執(zhí)行。此外，國家尚未建立統(tǒng)一的官員住房規(guī)范和監(jiān)管制度，使各地發(fā)生的官員持續(xù)發(fā)生住房腐敗現(xiàn)象也很難得到查處。

北京市華遠集團總裁任志強指出，住房最大的腐敗在于制度。他表示，因制度的不完整缺陷而給了腐敗以合規(guī)的保護，讓貪污和不合理的占有國家優(yōu)惠政策和資源成為“合法”的行為。任志強認為，只有堅決地堵住制度性腐敗，讓除了廉租房之外的各種打著保民生名義而形成腐敗的國家財富再分配制度性政策都退出歷史的舞臺，真正實現(xiàn)市場化和保障性的雙軌制，才能讓中國的經(jīng)濟和收入分配都進入正常的軌道。

“我都搬來兩年了，卻一個鄰居也沒見過。”家住順義某別墅區(qū)里的李女士向記者發(fā)出如此感嘆。李女士的愛人是一名副廳級干部，她住的別墅區(qū)早已傾售一空，但由于主人同時擁有多套房產(chǎn)，住不過來，大多閑著。

事實上，類似李女士家的情況在中國公務員群體中比比皆是，官越大，別墅也就越好。這也已經(jīng)成為了一個公開的秘密。接受《小康》采訪的一些市民認為，政府應當建立有效的官員財產(chǎn)公開制度和官員住房監(jiān)管制度，只有這樣，公眾才可能實現(xiàn)監(jiān)督。

香港中原地產(chǎn)集團董事局主席施永青曾建議內(nèi)地對這些閑置的房子征收空置稅，這一建議得到眾多專家支持。中國社科院金融研究所博士尹中立表示，征收空置稅的提議切中問題的要害。他認為，空置稅可以限制房地產(chǎn)炒作和投機，從而抑制房價，與宏觀調(diào)控是一致的，而且，還可以杜絕一些腐敗。

時寒冰指出，在荷蘭，法律規(guī)定，如果一套住房空置一年以上，必須在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房;在瑞典，政府甚至直接將無人居住的住房推倒;在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納房款10%的罰金，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。不僅是歐洲，美國也對閑置房毫不客氣。在美國亞特蘭大的一些地區(qū)，甚至有業(yè)主出錢讓人租住其房屋，以逃避因房屋閑置而面臨的處罰?！叭绱藝绤柕貙Υ罩梅渴菫榱耸褂邢薜淖》抠Y源最大限度得到利用。如果現(xiàn)有住房大量閑置，就會使一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國家的法律，都把住房視為一項基本的人權，要求政府必須解決住房問題?！贝蟛糠謱＜艺J為，借鑒西方發(fā)達國家的做法，對大量閑置的住房征收懲罰性稅收，不僅可以避免資源的浪費，還能杜絕腐敗的一些現(xiàn)象。

難點五:難以緩解的物業(yè)糾紛

業(yè)主和物業(yè)兩者之間本應該是服務與被服務的關系，可最后卻勢成水火，這是當前兩者關系的真實寫照:業(yè)主因物業(yè)公司費用較高，服務較差，人員素質(zhì)低下，甚至收了錢不干活，充滿怨言和不滿;而物業(yè)管理公司因為物業(yè)費收取困難，有時候干了活卻得不到認可，虧本的生意，就不愿再做。

上海某小區(qū)公布的物業(yè)管理收費為3元/平方米，該物業(yè)管理處工作人員接受《小康》記者采訪時介紹，他們現(xiàn)在只向住戶收取2元/平方米的費用，也只能勉強收到50%左右。他表示，由于小區(qū)建成年代較久，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題較多，以及暫住人口流動性大，許多業(yè)主不繳或者遲繳都比較普遍。

此外，許多物業(yè)與開發(fā)商間的“親密”關系也都影響著物業(yè)費收繳。一些小區(qū)物業(yè)就是開發(fā)商委派的。開發(fā)商在售房時承諾的一些事項沒有兌現(xiàn)，諸如產(chǎn)權證沒辦、煤氣不通、小區(qū)道路未維修等，業(yè)主便會把氣都撒到物業(yè)身上。

哈爾濱市某小區(qū)的一名業(yè)主告訴記者，辦進戶手續(xù)時他就交了煤氣安裝費，但煤氣至今未通，產(chǎn)權證也沒有。找物業(yè)，則推說是開發(fā)商的問題。而家里的塑鋼窗漏氣、電表老跳閘，小區(qū)衛(wèi)生又差，自己索性就不交了。

而一些物業(yè)公司的人員素質(zhì)過低，也造成了服務上的滯后和矛盾的產(chǎn)生。北京某小區(qū)業(yè)主李小姐告訴記者，自己小區(qū)里的保安整天一副色迷迷的樣子，盯著人看很不舒服，值班上還經(jīng)常睡覺。為此他們反映過多次，但物業(yè)公司均未理會，最后只能炒了這個物業(yè)公司。

物業(yè)公司也是牢騷滿腹:大事、小事都找物業(yè)，可一旦哪里做得有紕漏，業(yè)主們就拒交物業(yè)費。這令眾多物業(yè)公司很頭痛，市場激烈的競爭又使他們十分尷尬。一家物業(yè)公司老板接受《小康》采訪時表示，收繳率低、虧損厲害是導致糾紛主要原因。他舉例:該公司旗下的一個小區(qū)，因為噪音問題長年無法解決，業(yè)主們則拒絕繳納物業(yè)費。若以小區(qū)住宅面積10萬平方米的2元/平方米來計算，即便收費率達到100%，費用也才20萬。而目前整個物業(yè)管理處有60名工作人員，僅工資每月就花近30萬，還不包括其他的?！拔覀冎皇瞧髽I(yè)，沒有執(zhí)法權，相關部門沒少跑，但就是解決不了，收不到費用，最后只能退出這個小區(qū)。”

一名業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，無論物業(yè)炒小區(qū)、或者業(yè)主炒物業(yè)，基本離不開管理和費用成本的因素，國家缺乏相關法律法規(guī)來協(xié)調(diào)此類事項是主要的一個因素。他透露，一般物業(yè)公司都愿意接手新的住宅小區(qū)，原因是房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房子時，通常要求一次交齊三年的物業(yè)費。因此，這三年的物業(yè)收入是有保障的，且新房幾乎不需要維修的地方，可以說只賺不賠。但三年一過，問題就多了。一般在權衡利弊后，他們都是會選擇退出。他表示，這叫三年保鮮，但也有物業(yè)公司堅持下去的。此外，一些刁鉆的業(yè)主也讓物業(yè)公司頗為棘手，而這些人往往會制造假象，很容易得到其他業(yè)主的呼應，使管理難上加難。

隨著雙方矛盾的加劇，近年來的物業(yè)權益糾紛案件數(shù)量積聚上漲，一些地方甚至引發(fā)了物業(yè)和業(yè)主之間的大規(guī)模沖突，更有物業(yè)打業(yè)主，或者業(yè)主砸物業(yè)等現(xiàn)象出現(xiàn)。對此，一些專家開始要求出臺相關法規(guī)來解決這一矛盾。但因法律規(guī)定不明細，往往各地法院在審理這類糾紛時裁判的尺度不一，導致一些問題的嚴重化。

為此，最高人民法院日前公布了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》兩部司法解釋。據(jù)悉，兩部司法解釋在物權法等法律規(guī)定框架內(nèi)，解答了廣大群眾關心的諸多熱點問題，強化了各方當事人的平等保護，增強了法律規(guī)定的可操作性，物業(yè)糾紛諸多熱點、難點問題最終得以明確。然而，最后的實施效果需等2009年10月1日正式實施后才能揭曉。