“地王歸來(lái)”、“天價(jià)地再現(xiàn)”、“地價(jià)已超2007年最高峰”在低迷了近一年之后，土地市場(chǎng)重燃戰(zhàn)火。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，全國(guó)土地市場(chǎng)住宅用地成交量首超去年同期水平，近1/3住宅用地溢價(jià)成交。到了5月份，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地553宗，同比增加73%。

而與此同時(shí)，今年前5個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積為24644萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，已經(jīng)超過(guò)了2007年當(dāng)期的約21100萬(wàn)平方米?！胺?jī)r(jià)集體飆漲”、“全國(guó)各地排隊(duì)買房”、“炒房族歸來(lái)”的風(fēng)聲也見(jiàn)諸各大報(bào)章種種現(xiàn)象都給人聯(lián)想:房地產(chǎn)已經(jīng)復(fù)蘇?

貸款!融資!拿地!

從2007年底開始，隨著宏觀調(diào)控的影響和全球金融危機(jī)的波及，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了前所未有的低迷。僅僅在一個(gè)季度之前，包括富力、恒大在內(nèi)的眾房地產(chǎn)企業(yè)還深陷在令人印象深刻的資金短缺的負(fù)面消息里。但一個(gè)季度之后，它們已重新開始高調(diào)拿地。

在北京，5月份土地交易成交23宗，比4月的7宗、3月的8宗成倍增長(zhǎng);成交金額高達(dá)61.7億元，更是較上月暴漲481.67%。而在這61.7億元中，拿下朝陽(yáng)區(qū)廣渠路10號(hào)地“地王”的富力地產(chǎn)，一家就貢獻(xiàn)了10.22億元。

廣州市6月10日成功拍賣出被譽(yù)為廣州新“地王”的珠江新城住宅用地，每平方米地價(jià)達(dá)到15300元。而作為廣州的中央商務(wù)區(qū)，珠江新城已經(jīng)連續(xù)四年沒(méi)有出讓住宅用地。

上海、天津等城市的土地成交量亦出現(xiàn)倍增。統(tǒng)計(jì)顯示，4月，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交183宗，環(huán)比增加89%，同比增加83%。

不少大型房企更是頻頻出手。萬(wàn)科5月份共斥資23億在佛山、無(wú)錫、沈陽(yáng)、青島四城連下6幅地塊;SOHO中國(guó)聲言“可供選擇的項(xiàng)目很多”;恒大地產(chǎn)更是“著急”到登報(bào)尋找土地項(xiàng)目

去年還在“哭窮”的房企們，怎么又突然“闊”了?

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要就是三大渠道:銀行貸款、企業(yè)自籌、預(yù)售款。

“我們看到，去年底到期的房地產(chǎn)公司的貸款，銀行基本都給延期了。目前又到了房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，未來(lái)房地產(chǎn)如果走勢(shì)良好，房地產(chǎn)還錢才更有把握。所以，這時(shí)候銀行當(dāng)然要鼎力相助?！痹撊耸扛嬖V記者。

這一點(diǎn)似乎可以得到一個(gè)側(cè)面印證。審計(jì)署審計(jì)長(zhǎng)劉家義在6月24日人大常委會(huì)第五次會(huì)議上所作的2008年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告指出，工行、建行、中信、中行、交行和招行違規(guī)放貸總額達(dá)365.6億，其中:違規(guī)發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款215億元。

另一個(gè)資金來(lái)源是房地產(chǎn)企業(yè)的密集融資。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自今年4月份以來(lái)，包括金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、泛海建設(shè)、SOHO中國(guó)、華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)在內(nèi)的10余家房地產(chǎn)企業(yè)，融資金額超300億元人民幣，融資方式包括股票增發(fā)、發(fā)行企業(yè)債等。而融資目的，則大多為土地儲(chǔ)備資金。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h在接受記者采訪時(shí)分析，今年一季度的樓市“小陽(yáng)春”中，不少房企降價(jià)銷售、快速回籠現(xiàn)金的做法取得了良好的效果，房企資金鏈已經(jīng)有大幅改觀?！白鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)的核心資源的土地資源，只要房企資金鏈沒(méi)有問(wèn)題、只要房企還希望擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，大肆拿地都是房企擴(kuò)張的首要舉動(dòng)?！?/p>

此外，2009年寬松的貨幣政策亦為市場(chǎng)注入了巨大的流動(dòng)性。數(shù)據(jù)顯示，今年1月-5月，信貸增長(zhǎng)額度為5.8萬(wàn)億，已經(jīng)超出年初央行預(yù)計(jì)的今年全年信貸新增5萬(wàn)億的下限。

“大量的資金并沒(méi)有流入需要扶持的制造業(yè)和物流業(yè)，投資回報(bào)率最高的股市和樓市再次成為貨幣政策最大的受益者?！睏钌黉h認(rèn)為。

除了寬松的貨幣政策、較低的貸款利率，近期，政府連續(xù)出臺(tái)新政扶持效果也開始顯現(xiàn)。

5月27日，國(guó)務(wù)院宣布調(diào)低固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，這是商品房資本金比例13年來(lái)的首次下調(diào)，也被認(rèn)為是推動(dòng)樓市回暖的重大利好之一。

“中國(guó)樓市是個(gè)典型的政策市?！币晃环治鋈耸扛嬖V記者，雖然房地產(chǎn)最終落選“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”，并無(wú)“振興之名”，但實(shí)際上已獲得了“振興之實(shí)”。不少地方政府一直明里暗里在“救市”，因?yàn)椴粌H地方政府的土地出讓金、非稅收入與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著緊密聯(lián)系，地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、就業(yè)的擴(kuò)大等也都離不開房地產(chǎn)的支撐。

復(fù)興?復(fù)蘇?還是僅僅回暖?

土地交易的空前火爆，樓市的“小陽(yáng)春”，能否說(shuō)明地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始“復(fù)興”?

很多分析人士對(duì)此說(shuō)法保持謹(jǐn)慎?！霸跉v史上，找不到任何一個(gè)國(guó)家，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚處低點(diǎn)的的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠一枝獨(dú)秀。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)，可以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇，“目前來(lái)看，只能說(shuō)部分城市，尤其是部分大城市出現(xiàn)了高價(jià)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。整體來(lái)看，無(wú)論是復(fù)蘇的廣度、還是溢價(jià)水平，土地市場(chǎng)的繁榮程度都離2007年的高點(diǎn)還有一定距離。”

他對(duì)記者分析，這一輪地產(chǎn)商跑馬圈地的背后，除了反映出開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)計(jì)已經(jīng)由去年的悲觀轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳皩?duì)近期和中期樓市的扭轉(zhuǎn)表現(xiàn)樂(lè)觀，還與去年整個(gè)土地市場(chǎng)很低迷，很多企業(yè)的拿地需求被抑制不無(wú)關(guān)系。此外，土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，跟企業(yè)的投資投機(jī)需求也有關(guān)系?！坝行┩顿Y者覺(jué)得現(xiàn)在流動(dòng)性過(guò)剩，未來(lái)可能有通脹預(yù)期，而土地能保值。”

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)，更直截了當(dāng)?shù)乇硎?，土地市?chǎng)并未逆市飄紅，甚至難說(shuō)“復(fù)蘇”，只是輿論放大了人們的想象。

因?yàn)閿?shù)據(jù)顯示，作為象征開發(fā)商投資意愿的指標(biāo)，如房屋新開工面積、土地購(gòu)置面積、土地開發(fā)面積等指標(biāo)依然呈下降趨勢(shì)。

5月份全國(guó)房屋新開工面積3.57億平方米，同比下降16.2%，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積9875萬(wàn)平方米，同比下降28.6%;完成土地開發(fā)面積8845萬(wàn)平方米，同比下降13.3%。

“這三個(gè)下降，說(shuō)明開發(fā)商仍然不看好當(dāng)前市場(chǎng)，仍然有不確定性。因此，不能說(shuō)現(xiàn)在土地市場(chǎng)復(fù)蘇了，而只能說(shuō)今年前幾個(gè)月是在太冷了，現(xiàn)在僅出現(xiàn)了一點(diǎn)好轉(zhuǎn)的跡象?！鳖櫾撇f(shuō)。

一系列數(shù)據(jù)顯示，房屋銷售面積增加了，但投資的熱情仍有所欠缺。今年1-5月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.8%，其中商品住宅同比增長(zhǎng)4.4%;相比固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)32%而言，房地產(chǎn)投資增加比例仍然較低。

“現(xiàn)在是房地產(chǎn)投資10年來(lái)最低迷的階段。地產(chǎn)商拿地的積極性也是非常低的。好地塊大家都想爭(zhēng)。不能因?yàn)閭€(gè)別地塊，就感覺(jué)土地市場(chǎng)已經(jīng)熱的不得了了?！鳖櫾撇f(shuō)。

短暫的盛宴?

銀監(jiān)會(huì)主席劉明康6月12日在北京一個(gè)論壇上表示:房地產(chǎn)領(lǐng)域開始復(fù)蘇，但持續(xù)性仍值得懷疑。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示， 5月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%。2008年8月，這一指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，在連續(xù)下跌7個(gè)月后，于今年3月首現(xiàn)正增長(zhǎng)。0.6%的漲幅，已與2006年5月和2007年4月的0.7%漲幅相近。

而面對(duì)房?jī)r(jià)的反彈，不少購(gòu)房人再次回到觀望狀態(tài)。

根據(jù)央行6月15日公布的5月中下旬在全國(guó)50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果顯示，超過(guò)6成居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，購(gòu)房意愿仍處于較低位置——準(zhǔn)備在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)購(gòu)買住房的居民占比為15.8%，比上季度減少了0.9個(gè)百分點(diǎn)。

房?jī)r(jià)的提升會(huì)否打擊剛剛出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的樓市?在顧云昌看來(lái)，答案是肯定的。“盡管1-5月份的樓市交易量還在上升，但總體來(lái)說(shuō)，上升的勢(shì)頭已經(jīng)明顯放緩。有些城市是成交量的增加幅度有明顯的下滑，而有些城市則是交易量環(huán)比下降。這當(dāng)然和房?jī)r(jià)的上漲有關(guān)系?！?/p>

土地市場(chǎng)也在降溫。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，6月第三周全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市共成交住宅用地8宗，環(huán)比下降50%，成交土地面積約23萬(wàn)平方米，環(huán)比下降71%，成交量創(chuàng)下13周以來(lái)的最低值。

“現(xiàn)在國(guó)際大背景還很微妙，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也還沒(méi)有出現(xiàn)復(fù)蘇。在這樣的情況下來(lái)談房地產(chǎn)回暖、全面的復(fù)蘇，是不太現(xiàn)實(shí)的，有許多不確定性。”顧云昌對(duì)記者分析稱，今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的回暖，更多是剛性需求的反應(yīng)。今年3、4、5三個(gè)月，是剛性需求的集中釋放。

“需求已經(jīng)完成了一個(gè)轉(zhuǎn)換，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，部分剛性需求又開始觀望了、萎縮了，投資需求接過(guò)了接力棒。不過(guò)，投資投機(jī)需求來(lái)的快，逃得也快，受流動(dòng)性，受政策的制約很大，因此，靠投資投機(jī)需求，樓市的這個(gè)‘春天’是不可能持久的?！睏罴t旭對(duì)記者表示。

他認(rèn)為，目前樓市度過(guò)了最壞的時(shí)候，但在目前經(jīng)濟(jì)低迷的大背景下，樓市不可能持續(xù)目前這種熱銷的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)會(huì)在今年三季度再出現(xiàn)一個(gè)次低谷，“這一輪樓市調(diào)整出現(xiàn)‘W形’的可能性正在增大。”楊紅旭說(shuō)。

北京:再現(xiàn)地王“走馬燈”

姚冬琴

在這個(gè)夏天，北京氣溫創(chuàng)下多年來(lái)的最高峰。一樣火熱的是土地市場(chǎng)——一周之內(nèi)，“地王”稱號(hào)三易其主。

6月25日，在北京市土地整理儲(chǔ)備中心，通州區(qū)九棵樹大街居住項(xiàng)目經(jīng)過(guò)125輪競(jìng)價(jià)，最終被華美地產(chǎn)旗下的北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奪得，成交價(jià)17.4億元，比起始價(jià)7.8億元溢價(jià)122.9%。該地塊的成交總價(jià)超過(guò)富力地產(chǎn)5月21日以10.22億元拿下的朝陽(yáng)區(qū)廣渠路10號(hào)地，成為新的“地王”。然后，這位新晉地王的位子只坐了一天，便被后來(lái)者取代。

6月26日，成都中澤置業(yè)有限公司以19.6億元拿下朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)一個(gè)地塊，該地塊規(guī)劃建筑面積為148809.23平方米，平均樓面價(jià)達(dá)到了15216元/平方米，由此，該地塊成為新的總價(jià)、均價(jià)雙料地王。

但該地塊的“地王”位子也只保持了4天。

6月30日下午，中化集團(tuán)旗下全資子公司中化方興投資管理(北京)有限公司擊退SOHO中國(guó)、萬(wàn)科、保利、華遠(yuǎn)、華潤(rùn)等眾多知名房企，以40.6億元拿下此前備受關(guān)注的朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地，樓面單價(jià)達(dá)16240/平方米，刷新了北京“地王”記錄。即使在樓市最為火爆的2007年，北京最高“地王”——大屯路224號(hào)地，也僅為13800元/平方米。

實(shí)際上，這并不是朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地第一次走上拍賣臺(tái)。早在2004年，這個(gè)地塊就曾經(jīng)以18.2億元的價(jià)格被首都城市房地產(chǎn)公司競(jìng)得，成為當(dāng)時(shí)的地王，但是因?yàn)樵摴疚茨芗皶r(shí)繳納土地出讓金而被政府收回。從18.2億元升值到40.6億元，僅僅用了4年多的時(shí)間。

開發(fā)商:拍地走向“瘋狂”?

“5月19日，廣渠路10號(hào)地經(jīng)歷了21次報(bào)價(jià)，樓面價(jià)已達(dá)8572.41元/平方米，與起始價(jià)相比，暴漲幅度達(dá)到107.69%。當(dāng)天，我預(yù)測(cè)該地塊的最終樓面地價(jià)肯定會(huì)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。這種分析是當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)最激進(jìn)的判斷。然而，最終的結(jié)果超乎所有人的意料。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h給記者講述了廣渠路10號(hào)地拍賣過(guò)程中的一個(gè)小插曲。

對(duì)于拿地所付出的高額代價(jià)，帶隊(duì)參與競(jìng)拍的北京富力地產(chǎn)總經(jīng)理張輝甚至都表示遺憾，“我們不愿意拿地王”。他還呼吁同業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)時(shí)“要多一點(diǎn)兒理性”，避免付出過(guò)高代價(jià)，以減少土地在住宅成本中的比例，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)。不過(guò)，他這一番勸告并沒(méi)有讓“同業(yè)”止步，之后更高溢價(jià)的地塊連續(xù)被拿下。

“高地價(jià)毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，一方面是高地價(jià)地塊本身的成本導(dǎo)致售價(jià)的大幅上升;二是周邊項(xiàng)目因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期升高而提升價(jià)格。這一輪地價(jià)的提升并不是房?jī)r(jià)飆升的必然理由，但一定是房?jī)r(jià)飆升的必然標(biāo)志。”楊少峰對(duì)記者表示，在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)游戲規(guī)則中，土地資源占據(jù)的地位實(shí)在太重要，讓每個(gè)房企都不得不成為規(guī)則的俘虜。作為握有土地資源的地方政府，不能一方面擔(dān)憂高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的民生壓力，另一方面卻不愿意放棄土地出讓金收益的巨大誘惑;而作為準(zhǔn)備再度進(jìn)入囤地游戲的房企，則需要好好回想去年的危機(jī)，再做出一個(gè)理性的判斷。

政府:為“完成計(jì)劃”加速推地

記者通過(guò)比對(duì)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站有關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年3月份，土地交易成交8宗，成交金額為10.3億;4月份，土地交易成交7宗，成交金額為10.6億;5月份，土地交易成交23宗，成交金額達(dá)61.7億元，較上月暴漲481.67%;6月份，北京市土地交易共成交21宗，成交數(shù)量較上月減少2宗，但成交金額卻上漲40多億元，達(dá)到 109.7億元。

從已成交的土地交易數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅用地項(xiàng)目溢價(jià)遠(yuǎn)高于非住宅用地項(xiàng)目，一些優(yōu)勢(shì)區(qū)位的項(xiàng)目，成交價(jià)普遍高于底價(jià)一倍以上。

北京土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠曾公開表示，之前根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，采取了從緊的供地策略，目前根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境，供應(yīng)也有所調(diào)整，加速推地也是為了保證完成今年的供地計(jì)劃。

根據(jù)今年5月31日北京市國(guó)土資源局公布的2009年第二季度土地供應(yīng)計(jì)劃，北京市今年第二季度將共有110宗土地走向市場(chǎng)，其中住宅用地41宗。

與全國(guó)大多數(shù)地區(qū)一樣，為促進(jìn)土地市場(chǎng)回暖，北京市今年還推出了幾項(xiàng)舉措，如:正式啟用土地預(yù)出讓制;適當(dāng)延長(zhǎng)部分地塊企業(yè)繳納土地出讓金的期限，由原來(lái)的兩個(gè)月延長(zhǎng)至半年;申請(qǐng)開設(shè)外幣保證金賬戶，使外資能使用外匯繳納土地交易保證金，進(jìn)而直接參與土地競(jìng)買，解決外商投資時(shí)碰到的保證金問(wèn)題。

加速推地的背后，是北京市土地出讓金的“高臺(tái)跳水”。根據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)，今年前3月，北京市土地交易金額僅為17.72億元，而去年同期這一數(shù)據(jù)則超過(guò)200億元。

購(gòu)房者:回歸觀望

“看不清未來(lái)走勢(shì)，還是再等等?！北本┮晃毁?gòu)房人張先生告訴記者，他從2008年上半年開始準(zhǔn)備購(gòu)置一套婚房，期間錯(cuò)過(guò)了去年底、今年初的樓市低點(diǎn)?！爱?dāng)時(shí)以為還會(huì)再降的，沒(méi)想到這么快反彈回去?？傆X(jué)得樓市還沒(méi)有見(jiàn)底。”面對(duì)房?jī)r(jià)反彈，與張先生一樣，不少購(gòu)房人再次回到觀望狀態(tài)。

5月以來(lái)，北京遠(yuǎn)洋沁山水、萬(wàn)和城、潤(rùn)澤月溪、珠江帝景等許多樓盤紛紛漲價(jià)，部分樓盤每平方米甚至漲了2000元-3000元。

與此相對(duì)應(yīng)的是，5月份，北京不僅二手房成交量下滑，新房交易量下滑幅度更是超過(guò)兩成。

一邊是市場(chǎng)火熱，房產(chǎn)商高喊“現(xiàn)在是進(jìn)貨的最佳時(shí)機(jī)”;一邊是購(gòu)房人知難而退，購(gòu)房意愿萎縮，面對(duì)這種吊詭的局面，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌對(duì)記者說(shuō)，北京的房?jī)r(jià)太高，這種局面主要是因?yàn)樾枨笸?。在北京這樣的大城市，大都是有錢人進(jìn)來(lái)買房，所以房?jī)r(jià)并不是以北京市民的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定，而是以購(gòu)房人的支付能力來(lái)確定。所以在北京這樣的地方，更應(yīng)該加大社會(huì)保障的力度?！?/p>

上海:“泡沫論”又起

談佳隆

今年一季度，上海房地產(chǎn)即將“復(fù)蘇”的預(yù)言四起。伴隨著國(guó)家對(duì)上海金融、航運(yùn)中心建設(shè)的重視程度不斷加碼，剛性需求者放棄等待“積極”入場(chǎng)，投資參與者不再觀望“抄底”圖利，似乎這些都成為進(jìn)一步推高房地產(chǎn)價(jià)格的“興奮劑”。

記者在采訪中了解到，無(wú)論從土地招拍掛情況、消費(fèi)房屋貸款情況、以及新房、二手房?jī)r(jià)格和成交量都證明了這樣一個(gè)事實(shí)——上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度“火”了起來(lái)。

但在“火”的背后，是房?jī)r(jià)與居民收入比又被拉大，特別是6月以來(lái)，“房?jī)r(jià)泡沫論”再次見(jiàn)諸報(bào)端。而且今年以來(lái)，高房?jī)r(jià)之憂并非只來(lái)自于民眾和經(jīng)濟(jì)學(xué)家，更來(lái)自官方。

“官民同憂”高房?jī)r(jià)

6月中旬，上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，上海市商品房銷售面積1172.69萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.6%。其中商品住宅銷售面積1065.43萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.5%。

值得注意的是，與銷售面積的兩位數(shù)增長(zhǎng)相比，官方數(shù)據(jù)在房?jī)r(jià)方面的統(tǒng)計(jì)顯得“謹(jǐn)慎”許多。

上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，今年4月份開始，上海新建商品房?jī)r(jià)格開始“止跌回升”，與3月份比較，新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)了0.1%，5月份上海的市場(chǎng)化商品房均價(jià)13500元/平方米，比4月份環(huán)比上升了2.1%。如果加上政府推的這一塊配套商品房，那么它環(huán)比只增加了0.5%。

而在二手房方面，今年5月份的二手住房均價(jià)12000元/平方米，從二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)情況看，4月份比3月份環(huán)比上升0.5%，5月份比4月份環(huán)比上升0.8%。

但記者在對(duì)一些開發(fā)商的采訪中發(fā)現(xiàn)，部分新樓盤的開盤價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了官方的平均統(tǒng)計(jì)數(shù)字。一位開發(fā)商告訴記者，“我們的樓盤開盤價(jià)比一季度上漲了10%，很多同行開發(fā)商也這樣做，‘見(jiàn)勢(shì)起價(jià)’。”

今年1月19日，中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲曾明確表示:“房?jī)r(jià)不能高，不能再漲了?！?月21日，上海市市長(zhǎng)韓正通過(guò)與網(wǎng)民對(duì)話時(shí)更明確表示:“目前上海的房?jī)r(jià)確實(shí)偏高了，房?jī)r(jià)總的是市場(chǎng)在調(diào)節(jié)，但是政府應(yīng)該用一些政策來(lái)引導(dǎo)，促進(jìn)消費(fèi)，價(jià)格低一點(diǎn)買房子的人會(huì)更多。”

就在上海市委書記、市長(zhǎng)發(fā)表“看低”房?jī)r(jià)言論的兩個(gè)月之后，按照官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月份，上海房?jī)r(jià)再次“止跌回升”。

局長(zhǎng)坦言要有所作為

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》了解，上海市政府將于近期召開一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的工作會(huì)議，其目的是讓上海房地產(chǎn)發(fā)展保持健康、穩(wěn)定的趨勢(shì)。

“從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，政府不能用行政手段直接干預(yù)房?jī)r(jià)，但是不干預(yù)不等于沒(méi)有作為，我們初步考慮有幾個(gè)設(shè)想?！眲⒑Ｉ珠L(zhǎng)說(shuō)，“設(shè)想”主要包括以下方面:

其一，從供需平衡的角度來(lái)說(shuō)，政府將加大供應(yīng)量，除了加大保障性住房的供應(yīng)量之外，上海市將會(huì)加大普通商品房的供應(yīng)量;

其二，通過(guò)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等組織引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)樹立社會(huì)責(zé)任感，合理定價(jià)、正常銷售，制止少數(shù)企業(yè)人為的炒作，打擊捂盤惜售的現(xiàn)象。

據(jù)了解，截至目前，上海市已經(jīng)初步確定15個(gè)大型居住社區(qū)規(guī)劃選址方案，其中包括以保障性住房為主的近郊6大基地和以中低價(jià)普通商品房為主的9個(gè)大型居住社區(qū)。而其房屋供應(yīng)規(guī)模量將達(dá)到近1.6億平方米，其中未來(lái)五年的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)面積將達(dá)到2000萬(wàn)平方米。

一位參與政府決策的官員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》:“近些年來(lái)，上海市委、市政府已經(jīng)針對(duì)上海房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行了部署，其中不僅包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，還包括提供給普通市民的普通商品房，通過(guò)提高供給來(lái)平抑過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)?！?/p>

在今年5月的一次會(huì)議上，俞正聲書記的談話表達(dá)了對(duì)該項(xiàng)工作的重視程度。他說(shuō):“今年將加大動(dòng)遷安置保障房建設(shè)力度，開工建設(shè)新的大型社區(qū)，擴(kuò)大供給等，而這些工作都將是上海今年的重點(diǎn)工作之一?！?/p>

今年經(jīng)適房開工量被“腰斬”

政府的許諾能否實(shí)現(xiàn)，民眾極為關(guān)心。

“本來(lái)說(shuō)好每年建400萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，而2009年只有200萬(wàn)平方米開工量，政府承諾市民的民生工程如何才能真正兌現(xiàn)，”家住上海徐匯區(qū)漕溪北路的張先生得知今年上海經(jīng)適房開工量減半的消息，頗感失望地向記者表達(dá)了這樣的看法。

2008年，上海市政府正式開建經(jīng)濟(jì)適用房，按照當(dāng)初的承諾未來(lái)五年上海將建設(shè)2000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，按照規(guī)劃每年的開工量為400萬(wàn)平方米，當(dāng)年開工，翌年即可入住。

然而，在今年6月25日的上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，劉海生明確表示:“我們今年的目標(biāo)是包括去年已經(jīng)開工的和今年年底前要開工的，‘力爭(zhēng)’能夠有600萬(wàn)平方米的開工量?！?/p>

事實(shí)上，早在去年年底，上海市政府已經(jīng)完成了400萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房的開工量，原本的計(jì)劃是今年同樣開工400萬(wàn)平方米。如果果真如劉海生所言，則意味著今年的新開工量被“腰斬”，只有200萬(wàn)平方米。

對(duì)此，劉海生解釋說(shuō):“土地指標(biāo)它有一定的審核程序，另外選擇的基地也有一個(gè)動(dòng)拆遷的問(wèn)題?！?/p>

今年上?！皟蓵?huì)”期間，一位開發(fā)商曾對(duì)記者說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房牽涉到眾多地產(chǎn)商的切身利益，如果定價(jià)過(guò)低，開工量過(guò)快會(huì)直接影響不少開發(fā)商正常商品房的銷售，會(huì)打擊開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

這或許也是政府必須考慮和面對(duì)的問(wèn)題?！?/p>

西安:政府補(bǔ)貼 開發(fā)商讓利

王群

6月14日，是西安發(fā)出高溫橙色預(yù)警信號(hào)的第二天，這天早上8點(diǎn)，西安市南郊曲江賓館第一國(guó)際會(huì)議廳門外人頭攢動(dòng)，新開樓盤龍湖紫都城的近千名VIP認(rèn)購(gòu)客戶早早便在門外翹首期盼，等候進(jìn)入選房活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。為避免人員擁擠發(fā)生意外，主辦方不得已制定了相對(duì)嚴(yán)格的分批次入場(chǎng)制度。中午統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)日紫都城共計(jì)推出332套房源，最終共有323套房源被客戶挑選，實(shí)際繳納認(rèn)購(gòu)金310套，其中292組客戶手續(xù)齊備，總認(rèn)購(gòu)金額達(dá)到1.5億。

同日，西安城北的龍江秀水園也刷新了單日銷售紀(jì)錄。

之前的6月11日，記者從西安市房管局獲悉，5月份西安市商品房銷售持續(xù)火爆，達(dá)到95.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)103.06%。今年1至5月，西安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積363.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.97%;銷售376.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.82%;商品房住宅均價(jià)4615元，同比增長(zhǎng)3.31%。

新政換得市場(chǎng)信心

西安市某樓盤銷售經(jīng)理閆小霞認(rèn)為，5月份全市商品房銷售增幅較大的原因是:西安自住型、改善型住房剛性需求較大，越來(lái)越多的現(xiàn)房銷售增強(qiáng)了購(gòu)房者的消費(fèi)信心;西安合理的土地供應(yīng)調(diào)控、適當(dāng)?shù)牟疬w比例、住房保障體系的不斷完善，保持了房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。

去年9月4日，西安市政府出臺(tái)《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》規(guī)定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六區(qū)(含四個(gè)開發(fā)區(qū))購(gòu)買90平方米(含90平方米)以下商品住房或購(gòu)買144平方米(含144平方米)以下二手住房的，按購(gòu)房款總額的1.5%享受政府財(cái)政補(bǔ)貼;購(gòu)買90乣144平方米(含144平方米)商品住房的，按購(gòu)房款總額的1%享受補(bǔ)貼;購(gòu)買144平方米以上商品住房及二手住房的，按購(gòu)房款總額的0.5%享受補(bǔ)貼。

新政一出，市民熱議不止，按照一位購(gòu)房者的說(shuō)法:“補(bǔ)貼的錢雖然不算太多，但最起碼讓人看到了西安市已經(jīng)對(duì)樓市危機(jī)給予了充分的重視，能夠在全國(guó)范圍內(nèi)率先拿出應(yīng)對(duì)措施，這應(yīng)該是樓市走出低谷的明顯信號(hào)和強(qiáng)勁的推動(dòng)力?！?/p>

數(shù)月后，新政的效應(yīng)開始顯現(xiàn):到售樓處看房的人多了。到2008年12月，全市商品房銷售面積達(dá)到70.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23.99%;均價(jià)達(dá)到4607元/平方米，同比增長(zhǎng)10.8%.

今年的2月17日，在西安市政府主辦的2009年西安市建設(shè)暨提升年工作會(huì)議上，西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任張永安又拋出利好:今年西安市計(jì)劃投資21億元，新開工建設(shè)180萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，新竣工150萬(wàn)平方米;廉租住房新開工40萬(wàn)平方米。如果按照最常用的一套90平方米的面積大小，今年還將新開工2萬(wàn)余套、竣工1.6萬(wàn)多套經(jīng)適房。

據(jù)西安市房管局提供的數(shù)字顯示，上述兩大政策決定出臺(tái)后，西安樓市各項(xiàng)指標(biāo)首次出現(xiàn)明顯反彈。西安市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示:預(yù)計(jì)2009年西安全市商品房銷售700萬(wàn)平方米，比2008年增長(zhǎng)8.5%;商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，較上年同比增長(zhǎng)10%以內(nèi)，完成交易額約312億元。

“割肉”帶動(dòng)樓市火爆

“最近在業(yè)內(nèi)討論最熱烈的無(wú)非是房地產(chǎn)銷售回暖這個(gè)話題，這主要是在減免稅費(fèi)、房貸優(yōu)惠利率降低引導(dǎo)下，結(jié)婚購(gòu)房、子女進(jìn)城上學(xué)等剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也和開發(fā)商主動(dòng)采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導(dǎo)致購(gòu)買力增強(qiáng)有關(guān)?！标兾鼾埥康禺a(chǎn)公司總經(jīng)理江昊洪如此分析。

也有業(yè)內(nèi)人士坦言，房地產(chǎn)調(diào)整仍未結(jié)束，如果房地產(chǎn)企業(yè)為獲得短暫的經(jīng)濟(jì)利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，市場(chǎng)或會(huì)再次陷入困境。

“其實(shí)，影響西安未來(lái)住房成交量水平高低的主要有兩個(gè)變數(shù):一是由于去年年底出臺(tái)的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時(shí)政府是否會(huì)將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù)回暖，而政府出臺(tái)回調(diào)利率等抑制購(gòu)房者購(gòu)房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會(huì)延緩樓市的復(fù)蘇;二是目前部分樓盤已經(jīng)取消了前期的優(yōu)惠措施，甚至開始提價(jià)，但如果開發(fā)商普遍大幅提價(jià)，有可能會(huì)使有所好轉(zhuǎn)的購(gòu)房承受力下降，并挫傷購(gòu)房者的積極性，這一殺雞取卵的行為也將會(huì)大大延緩樓市的復(fù)蘇?！遍Z小霞說(shuō)。

陜西資深房產(chǎn)分析師汪巍認(rèn)為，西安樓市之所以回暖，主要是開發(fā)商“割肉”促銷、國(guó)家振興樓市政策顯效、消費(fèi)者觀望情緒消解和剛性需求回歸等四大因素起了主導(dǎo)作用。汪巍還說(shuō)，受去年觀望情緒等諸多因素影響，房產(chǎn)銷售一度被壓抑，年后市場(chǎng)出現(xiàn)反彈應(yīng)該是“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”導(dǎo)致西安樓市集中放量的緣故。

西安雅荷地產(chǎn)營(yíng)銷策劃部經(jīng)理曾琦認(rèn)為，開發(fā)商連續(xù)降價(jià)、大力促銷等優(yōu)惠措施雙管齊下，加上銀行利率反復(fù)下調(diào)及地方政府出臺(tái)的鼓勵(lì)性購(gòu)房政策，多種利好促進(jìn)了市場(chǎng)的剛性需求，在對(duì)市場(chǎng)預(yù)期改變的前提下，不少觀望者選擇出手，并最終推動(dòng)了樓市的反彈。但很多盤子為了在目前樓市持續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境下提升項(xiàng)目人氣，售價(jià)甚至比實(shí)際成本還要低一點(diǎn)。

這也從側(cè)面說(shuō)明了西安樓市仍然沒(méi)有走出蕭條陰影。西安新樓盤中新·浐灞半島銷售人員也承認(rèn)，優(yōu)異的銷售成績(jī)來(lái)源于開發(fā)商的“割肉”促銷。

此外，閆小霞也認(rèn)為，年后西安樓市短期回暖，深層原因在于開發(fā)商各種促銷優(yōu)惠已達(dá)極限，西安房?jī)r(jià)接近觸底，吸引了一部分剛性需求客戶購(gòu)買，但是從購(gòu)房者與開發(fā)商的長(zhǎng)期博弈來(lái)看，現(xiàn)在只是開發(fā)商取得了階段性勝利。下半年西安樓市發(fā)展前景依然撲朔迷離，不應(yīng)盲目樂(lè)觀。

2007年“地王”今安在

姚冬琴

武漢地王

2007年1月，上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以總價(jià)35.02億元、樓面價(jià)3290元/平方米拿下武漢市武昌區(qū)中北路147號(hào)的武重地塊，成為武漢新“地王”。由于無(wú)法在短期內(nèi)支付土地出讓金，因此上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司不得不與復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司合作開發(fā)，并將此項(xiàng)目正式命名為“復(fù)地·東湖國(guó)際”;目前一期已開盤。

長(zhǎng)沙地王

2007年7月，國(guó)內(nèi)最大金額單宗土地——湖南省長(zhǎng)沙市新河三角洲地塊被北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以92億元聯(lián)合拍得。2008年底北辰實(shí)業(yè)董事會(huì)秘書郭川對(duì)媒體稱，土地價(jià)款已經(jīng)嚴(yán)格按照協(xié)議約定支付，項(xiàng)目將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式開工建設(shè)，為周轉(zhuǎn)資金，需借出售所得回款充當(dāng)后續(xù)資金。

上海地王

2007年8月，蘇寧集團(tuán)通過(guò)招標(biāo)方式以總價(jià)44.04億元的價(jià)格競(jìng)得上海南京路163號(hào)地塊，當(dāng)時(shí)成為中國(guó)的“單價(jià)地王”。2008年8月，蘇寧集團(tuán)以政府修建地鐵工程、需更改該項(xiàng)目規(guī)劃為由，解除了土地出讓合同，黃浦區(qū)政府將其已經(jīng)繳納的土地出讓金全額退還。

福州地王

2007年9月，萬(wàn)科以27.2億元競(jìng)得福州地王，在此地開發(fā)了萬(wàn)科進(jìn)駐福州的首個(gè)高端住宅項(xiàng)目——萬(wàn)科金域榕郡。萬(wàn)科2008年報(bào)顯示，萬(wàn)科金域榕郡預(yù)計(jì)跌價(jià)1.52億元。萬(wàn)科總裁郁亮曾表示，“這塊地王項(xiàng)目反正賺不到一分錢，如果找不到辦法盈利，我決定養(yǎng)豬!養(yǎng)豬還能掙點(diǎn)租金回來(lái)，等到下一個(gè)高潮再開發(fā)?！?/p>

廣州地王

2007年9月，保利地產(chǎn)以21.2億元拿下金沙洲區(qū)域地塊。該區(qū)域房?jī)r(jià)在2008年有過(guò)深度調(diào)整，加上項(xiàng)目未見(jiàn)動(dòng)工，市場(chǎng)一度傳出保利與政府協(xié)商退還“地王”的消息。另有消息稱，保利一直都在和有關(guān)方面溝通，只得到分期緩交地價(jià)的允諾。

佛山地王

2007年9月，富力地產(chǎn)攜手鼎力公司以47.05億元的價(jià)格拿下佛山東平新城地塊，創(chuàng)造了當(dāng)年佛山地王。2008年4月，富力被爆出資金鏈存在問(wèn)題，凈負(fù)債比率高達(dá)139.5%。富力老總李思廉也自稱“拼命賣樓”求生。有傳言說(shuō)，當(dāng)初的佛山地王正面臨著可能被出售的局面。

杭州地王

2007年10月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與北京萊福建設(shè)有限公司聯(lián)手，以22.26億元的高價(jià)拿下了杭州新地王。2008年9月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明稱，為加快資金回籠，將計(jì)劃與獨(dú)立投資者合作發(fā)展商業(yè)地皮。到目前為止，市場(chǎng)并未有投資人士與遠(yuǎn)洋合作的相關(guān)消息。