摘 要:在經歷了一段時間的飛速發(fā)展之后，我國房地產中介行業(yè)面臨著新的挑戰(zhàn)和危機。這種危機的出現(xiàn)有著深厚的社會根源，既有國家宏觀政策方面的影響，也有其自身機制不完善的內因。規(guī)范市場，健全法規(guī)，細化分工，以及信息技術的應用，都預示著連鎖經營是房地產中介市場未來發(fā)展的方向。

關鍵詞:房地產中介 連鎖發(fā)展市場

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

隨著我國房地產市場的建立和快速發(fā)展，以房地產價格評估、房地產經紀和房地產咨詢?yōu)橹饕諆热莸姆康禺a中介機構獲得了長足的發(fā)展。然而隨著房地產市場的不斷規(guī)范，市場競爭越來越激烈，對房地產中介機構的要求也越來越高，中介機構承擔的責任也越來越大。

一、房地產中介的內涵和特征

中介行業(yè)是社會發(fā)展的產物，它是介于政府、企業(yè)和個人之間，從事溝通、協(xié)調、公證、評估、監(jiān)督、代理、咨詢等活動的機構。它的存在，加強了不同主體之間的聯(lián)系，降低了交易成本，具有提高社會活動效率和經濟運行質量的功能。

(一)房地產中介的內涵。

房地產中介行業(yè)是房地產市場發(fā)展到一定階段的產物，其定義有狹義和廣義的兩種。狹義的房地產中介是以我國《城市房地產中介服務管理規(guī)定》(1996年1月8日建設部第50號令)為依據，將房地產中介定義為:房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。而對廣義的房地產中介的討論則更有意義，房地產中介的外延較廣，房地產市場中具有上述中介行業(yè)特征的機構都可列入廣義房地產中介的范疇。

(二)房地產中介的特征。

(1)房地產中介機構不從事房地產開發(fā)經營活動，只為房地產經營活動提供中介服務;(2)房地產中介不占有房地產商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務;(3)房地產中介活動具有非連續(xù)性和流動性的特點;(4)房地產中介具有很強的靈活性;(5)房地產中介機構以傭金為主要收入來源。

二、目前房地產中介行業(yè)現(xiàn)狀及主要問題

(一)發(fā)展無序，企業(yè)生存率低。

雖然社會對房地產中介的需求在增加，但房地產中介行業(yè)發(fā)展的環(huán)境并不理想，不確定因素很多，風險較大。房地產中介尤其是普通中介市場，由于投資成本低，管理不規(guī)范，準入制度不完善，企業(yè)間存在惡性競爭，因而許多中小房地產中介商面臨著淘汰的壓力，致使房地產中介商的生存率很低。

(二)企業(yè)規(guī)模較小，抗風險能力差。

由于房地產中介行業(yè)興起時間不長，入市門檻低，準入條件不嚴格，造成房地產中介機構大多規(guī)模較小，企業(yè)實力薄弱。其次，資金實力也是影響中介企業(yè)規(guī)模的主要原因之一。另外，業(yè)務種類單一，經營范圍狹窄，也造成了企業(yè)抵抗風險能力的不足。

(三)從業(yè)人員良莠不齊，整體素質亟待提高。

房地產中介企業(yè)的經營服務水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質。所以世界上房地產業(yè)比較成熟的國家對中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國實行從業(yè)人員準入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產原理》，考試合格后一年內須修完6門相關課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格;房地產經紀人至少要有兩年以上從事房地產工作經歷，并修完與房地產有關的8門課程方具有獲得房地產經紀人執(zhí)照的資格。而我國目前對房地產中介從業(yè)人員資格認證制度尚不規(guī)范，日常管理也不嚴格，許多匆匆上崗的人都沒有相關工作的經歷和相應的執(zhí)業(yè)資格證書，不具備從業(yè)專門知識和實際工作能力。

(四)法律法規(guī)尚須健全和完善。

房地產商品作為不動產，是一種特殊商品，其交易牽扯到產權、使用權、承租權等多項內容，需要一套嚴格而復雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)。我國目前對房地產中介行業(yè)設立、運營以及對從業(yè)人員資格認證、行為管理進行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件，主要有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、《經紀人管理辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知》、《關于加強與銀行貸款業(yè)務有關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》等等，初步形成了一個框架，但還不健全、不完善。

(五)行業(yè)監(jiān)管和自律不力。

目前，對房地產中介行業(yè)中存在著管理體制不合理、管理制度不健全的問題;而且無論是政府部門的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會進行的自律性監(jiān)管，都存在監(jiān)管不力的問題。由政府直接監(jiān)管，面對數(shù)量龐大的中介機構和不勝枚舉的中介糾紛，難以到位，同時還存在著尋租空間。另外，政府部門中，除作為行業(yè)主管部門的房地產管理部門行使監(jiān)管職能外，其他城建、工商、質監(jiān)、物價、人事、司法等部門也都從各自角度，以各自的依據和方式參與監(jiān)管，會造成政出多門，企業(yè)無所適從，且易產生許多漏洞。

三、房地產中介行業(yè)發(fā)展趨勢——連鎖經營

隨著房地產二、三級市場不斷擴展，信息網絡技術的普及，消費者的理性消費意識的增強，在此對房地產中介的經營具有的趨勢進行簡單預測。

(一)大中型中介注重品牌影響力，調整自身規(guī)模效應。

每個城市都有名列前茅的房地產中介企業(yè)，經過幾年的發(fā)展，在當?shù)厥袌鰮碛休^高的市場占有率和品牌知名度，擁有較高的注冊資本，一定數(shù)量的門店、員工和經紀人。房地產市場的發(fā)展，也帶動了這些企業(yè)實力的增強。

近年國家宏觀調控影響到整個市場的經營，消費者持幣觀望，市場低迷，中介業(yè)部分陷入被動的局面。中介行業(yè)內部進行了洗牌，一方面為連鎖中介敲響了增強風險意識的警鐘，另一方面也創(chuàng)造了擴大規(guī)模經營的機會。 門店是中介企業(yè)獲取房源信息的途徑之一，也是連鎖企業(yè)擴張的重要方式，一些大中型中介就是通過大量分設門店，在一些區(qū)域形成了局部壟斷?？蛻敉ㄟ^對企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量和素質，以及門店數(shù)量的觀察而形成對企業(yè)實力的印象。

(二)中介經營中大量運用網絡技術，與傳統(tǒng)方式密切結合。

眾多企業(yè)擁有自己的企業(yè)網頁，并且利用網絡發(fā)布房源信息，一些企業(yè)網站已經在客戶中擁有了很大的影響力，這些企業(yè)通過網絡信息服務平臺同客戶建立虛擬通道。 從商業(yè)發(fā)展的形態(tài)看，大量的終端客戶對企業(yè)經營起到至關重要的作用。房地產中介企業(yè)生存和發(fā)展的兩個源頭就是房源和需求。房子是一件特殊的商品，只作為中間媒介，兩端的客戶——出售方和承購方最終是直接接觸?？蛻舻馁Y源對于房產中介來說是一筆財富，對客戶傳達的信息的把握和分析，有利于中介商提供更好的服務。因此可以說，中介連鎖經營有兩個網絡，一個是門店，另一個是網絡技術平臺。兩者的有效結合，更能拓展房產中介的新型經營模式。

(三)中介市場競爭加劇，企業(yè)提倡特色服務。

隨著房地產中介市場發(fā)展的成熟，中介企業(yè)面臨著大浪淘沙，連鎖經營的企業(yè)都在尋找做大做強的途徑，企業(yè)間競爭必然加劇。企業(yè)競爭比拼的就是經營水平，而服務是房地產中介企業(yè)的根本，房地產本身就屬于第三產業(yè)——服務業(yè)。

提倡誠信經營，開展個性化服務，促使服務向專業(yè)化方向發(fā)展，都需要提升中介人員的素質。房地產作為不動產，交易的性質是產權交易，涉及到眾多的法律法規(guī)，而且還需要有相當?shù)膶I(yè)知識。連鎖中介趨向系統(tǒng)化的發(fā)展，人員的從業(yè)形象、業(yè)務操作能力、服務的方式等，都對其有重要的影響。知名從業(yè)人員和機構將占有越來越多的市場份額，中介人員個人的知名度對中介機構的影響也越來越大。總體而言，就是要形成一批具有德才兼?zhèn)涞膹臉I(yè)人員，成為房地產連鎖中介經營的中堅力量。

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