王曉慧

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十年的高速發(fā)展，涌現(xiàn)出了大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)商。在過去的日子，開發(fā)商們利潤豐厚、風(fēng)光無限。如今，這樣的日子一去不復(fù)返了。

金典地產(chǎn)董事長張寶全：地產(chǎn)風(fēng)光難重現(xiàn)

在樓市低迷的市道中，眾多地產(chǎn)商顯得焦頭爛額，但北京今典地產(chǎn)董事長張寶全卻顯得非常悠閑。近兩年，他因投資EVD和開設(shè)今日美術(shù)館，放緩了開發(fā)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)步伐，雖說錯過了樓市的高峰期，但也躲過了今天的低谷期。

對于房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的困境，張寶全認(rèn)為與金融危機關(guān)系不大：“這主要是消費心理的坍塌，房地產(chǎn)市場是買漲不買跌。心理坍塌的主要原因，是中國經(jīng)濟自身的調(diào)控。金融危機還沒有蔓延的時候，國內(nèi)的股市、房價一路上漲，當(dāng)股市下跌，很多投資者的資金鏈出現(xiàn)斷裂，直接造成房價下跌。這就是所謂的樓市‘拐點。這一切給消費者造成了不確定心理，觀望就成了樓市的主流態(tài)勢。全球金融危機暴發(fā)后，只是加劇了消費者的觀望心理?！?/p>

在張寶全看來，即使沒有金融危機，房地產(chǎn)市場也差不多該調(diào)整了：“地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展了十年，已經(jīng)填補了中國經(jīng)濟在解放以后因缺乏房地產(chǎn)市場所造成的空缺，也充分擔(dān)當(dāng)了中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)這一個角色。但如今，風(fēng)光已經(jīng)過去，即便是經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)了，那段輝煌的歷史也永遠(yuǎn)不可能重現(xiàn)，這是我們必須要面對的。不過，風(fēng)光消逝也是一個漸進過程，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位不會一下子就消失?！?/p>

那么，房地產(chǎn)業(yè)未來將走向何方？將會有哪些變化？

“在我看來，地產(chǎn)業(yè)會有兩個變化：一個變化是把房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)投資相結(jié)合。以前的房地產(chǎn)開發(fā)商只賣房子，今后的主方向是開發(fā)和投資相結(jié)合。比如，蓋三幢樓房，賣兩幢留一幢做投資。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，用實物形態(tài)和貨幣形態(tài)共同持有資本的時候，企業(yè)的平衡能力會比較強。第二個變化是，之前的十年，民用建筑已經(jīng)得到了很大的滿足，也開始進入有序狀態(tài)。民用建筑是區(qū)域化產(chǎn)品，不像家用電器是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。不同的地區(qū)在城市化過程中，房地產(chǎn)商的市場競爭形態(tài)也存在差異，競爭會非常激烈。比如，現(xiàn)在讓我到其他城市去做民用建筑，我真的不敢。當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商更了解當(dāng)?shù)厥袌觯麄冮_發(fā)出的房子，無論是價格還是品質(zhì)，我們都不是他們的競爭對手。同時，一下子開發(fā)上百萬平方米大樓盤的時代，已經(jīng)成為過去?！?/p>

既然民用建筑市場形勢不好，那么，房地產(chǎn)開發(fā)商還能開發(fā)什么？“我覺得，現(xiàn)在只有酒店開發(fā)這一塊了，國家已經(jīng)把國民旅游度假列為國策之一?！?/p>

如今，張寶全正在忙著準(zhǔn)備春節(jié)后在海南三亞開工的度假生活酒店。他明確表示，不會再單獨涉足民用建筑，只有在開發(fā)酒店項目的時候，將其作為周邊配套設(shè)施進行開發(fā)。

萬科執(zhí)行副總裁肖莉：

地產(chǎn)位置難動搖

當(dāng)《新財經(jīng)》記者向萬科執(zhí)行副總裁肖莉問起萬科目前的現(xiàn)狀時，她告訴記者：“公司目前資金充裕，很多新項目的開發(fā)一直在進行中，從未停止。2008年前十一個月，萬科累計實現(xiàn)的銷售面積和銷售金額分別比2007年同期減少8.6%和7.9%。萬科已經(jīng)進入全國30多個城市經(jīng)營，目前約有100多個在建項目。”

100多個在建項目，且均無停工現(xiàn)象，在銷售量縮減的情況下，萬科的資金從哪里來？

記者從萬科2008年三季度報表中看到，萬科擁有貨幣資金199.4億元，較2008年中期增加29.8%，凈負(fù)債率34.8%，較2008年中期下降2.3個百分點。各類短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款也低于公司的貨幣資金?！叭f科具備較強的資信能力，與銀行建立了良好的合作關(guān)系，拓展了相對豐富的融資渠道。2008年9月，59億公司債的順利發(fā)行，也增強了公司的資金實力?！毙だ蜓a充道。

從萬科第三季度財報中不難發(fā)現(xiàn)，萬科從2008年上半年開始整體放慢了新項目開發(fā)節(jié)奏，全年的新開工面積由2008年年初計劃的848萬平方米調(diào)整為570萬平米。對于這樣的調(diào)整，肖莉解釋說：“做出調(diào)整的目的，一方面是為了使推盤計劃和銷售進度相匹配，合理控制存貨規(guī)模。另一方面也使公司有更充裕的時間，根據(jù)市場變化對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，更好地適應(yīng)購房者的主流需求。”

面對當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟形勢，即便行業(yè)調(diào)整尚未結(jié)束，萬科對房地產(chǎn)市場依然表示樂觀，“中國目前正處于高速城市化和經(jīng)濟快速增長階段，房地產(chǎn)是最活躍、快速啟動效率最高的行業(yè)之一，也是帶動效應(yīng)最顯著、與金融行業(yè)互動能力最強的行業(yè)之一。政府選擇與國民經(jīng)濟密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)作為突破口，是希望通過房地產(chǎn)業(yè)帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，達(dá)到提振內(nèi)需、增強經(jīng)濟活力、實現(xiàn)國民經(jīng)濟平穩(wěn)過渡。這是從整體宏觀經(jīng)濟的戰(zhàn)略高度作出的全局性考慮，在一定程度上也反映出房地產(chǎn)行業(yè)在目前經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位?！?/p>

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議也傳達(dá)出這樣的信息：要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。要把滿足居民合理改善居住條件的愿望與發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用?！斑@顯然是對房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)定位的肯定?！睂τ诜康禺a(chǎn)業(yè)未來的支柱地位，肖莉沒有絲毫的質(zhì)疑。

未來支柱產(chǎn)業(yè)

“旅游度假一定會成為下一輪的重要消費領(lǐng)域?！痹趯ξ磥碇еa(chǎn)業(yè)進行預(yù)測時，張寶全毫不猶豫地表明了自己的看法：“以前中國只有旅游，沒有度假。不過，旅游度假要成為下一個支柱產(chǎn)業(yè)，尚需一定的時間。目前，這個領(lǐng)域已經(jīng)到了初步發(fā)展階段，一般支柱產(chǎn)業(yè)對行業(yè)的要求是高速發(fā)展。也就是說，十年左右的時間，旅游度假一定會成為我國排名領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)?！?/p>

張寶全對此有充分的理由：“中國人均年收入1000美元應(yīng)該是一個臨界點，過了這個點，人們就從‘產(chǎn)品主導(dǎo)型向‘消費需求主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在，中國人均年收入已經(jīng)達(dá)到了2000美元，正好處于一個重要的轉(zhuǎn)型期，在這一時期，第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理和信息行業(yè)都會崛起。在中國，這塊消費市場非常大，應(yīng)該發(fā)展這樣的市場，這對中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有很大的好處。在發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是第一，在中國，十幾年來一直在發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，這對國家資源和環(huán)境都非常不利。我們已經(jīng)進入了從功能消費向精神消費，從產(chǎn)品消費向體驗消費過渡的時期。”

除了認(rèn)為旅游度假會成為下一輪重點發(fā)展領(lǐng)域外，張寶全還肯定了文化產(chǎn)業(yè)的地位。他認(rèn)為，這次全球金融危機，會給很多行業(yè)帶來災(zāi)難，但有一個行業(yè)正好相反，就是文化產(chǎn)業(yè)?！皬拿绹?929年經(jīng)濟大蕭條之后的情況看，以娛樂、休閑、度假為主的文化產(chǎn)業(yè)，成為渡過經(jīng)濟危機之后發(fā)展最好的領(lǐng)域。這可能就是所謂的窮開心?！睆垖毴{(diào)侃道。

萬科執(zhí)行副總裁肖莉認(rèn)為：“目前我國經(jīng)濟工作的重點，是保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。相信隨著經(jīng)濟信心的穩(wěn)定、居民消費能力的增強和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的很多行業(yè)，都可以獲得有利的發(fā)展機遇?！?/p>