季正松

中圖分類號(hào)：F407 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：房價(jià)的漲跌是價(jià)值、供給與需求三者博弈的結(jié)果。本文認(rèn)為宏觀調(diào)控應(yīng)充分尊重價(jià)值規(guī)律，通過政策、法規(guī)有效降低商品房的價(jià)值，適當(dāng)抑制需求，增加住房有效供給，因而，筆者認(rèn)為房價(jià)下調(diào)有必然性。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 價(jià)值規(guī)律 房價(jià)下跌 必然性

商品房價(jià)值下降趨勢明顯

（一）土地價(jià)格理性回歸是商品房價(jià)值下降的主要原因

宏觀控制前土地費(fèi)用在房價(jià)中的比重一般占到20%至30%左右，特殊城市、特殊地段所占比重更高。實(shí)踐證明，地價(jià)上漲的同時(shí)，房價(jià)也在上漲。2007年以來，國家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，地價(jià)正在理性回歸。在國家宏觀調(diào)控的調(diào)節(jié)下，地價(jià)開始出現(xiàn)以下情況：其一，土地流拍成為普遍現(xiàn)象。從新政策推出至今，全國大中城市都有土地流拍現(xiàn)象；其二，土地價(jià)格大幅下降，許多地塊以底價(jià)成交。廣東深圳一些地塊價(jià)位回到了同區(qū)位2006、2005年的水平；福建廈門一些土地成交價(jià)大幅下滑20%-30%；其三，“地王”集體退地。新政策推出后，“地王”不惜損失高價(jià)違約金、保證金紛紛退地；其四，房企掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)現(xiàn)象增多。地價(jià)的走低降低了商品房價(jià)值，房價(jià)自然回落。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗成本將得到有效控制

土地批租等環(huán)節(jié)中的權(quán)錢交易，收買專家對(duì)房價(jià)上漲造勢等產(chǎn)生的費(fèi)用以及其他非正常經(jīng)營費(fèi)用，無疑都會(huì)進(jìn)入商品房的成本，導(dǎo)致商品房價(jià)值虛高，即使不受供求關(guān)系的影響，商品房的價(jià)格也會(huì)升高。2007年原建設(shè)部、國土資源部等八部委聯(lián)合開展了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法審計(jì)和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。2008年國家進(jìn)一步加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的反腐力度。房地產(chǎn)行業(yè)反腐升級(jí)產(chǎn)生了明顯效果，許多房地系統(tǒng)主管遭遇反清查。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷高額利潤將下降

利潤是構(gòu)成商品房價(jià)值的組成部分；利潤下降則商品房價(jià)值減少。高額利潤是商品房價(jià)值虛高的重要原因。國外成熟的房地產(chǎn)市場其利潤一般控制在5%以下。由于我國房地產(chǎn)商的數(shù)量相對(duì)有限，容易形成聯(lián)合，大地產(chǎn)商在利益最大化的共同追求中形成了價(jià)格聯(lián)盟，通過抬高房價(jià)取得了高額壟斷利潤。而中央統(tǒng)戰(zhàn)部和全國工商聯(lián)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)利潤在25%以上，稅后凈利潤居各行各業(yè)之首，比平均水平高了5倍。有關(guān)研究報(bào)告指出，幾大主要二線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率達(dá)到30%。2008年《反壟斷法》及其配套措施的實(shí)行，壟斷行為將得到有效抑制。房地產(chǎn)的利潤下降10%完全可能，這意味著商品房價(jià)值下降10%，從而帶動(dòng)市場房價(jià)的下跌。

市場需求受到有效抑制

（一）住房貸款新政的實(shí)施有效抑制了投資、投機(jī)性需求

首先，嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。央行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的通知》規(guī)定，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高；其次，加強(qiáng)二手房出讓的稅收管理。出讓二手房需要繳納印花稅、契稅、營業(yè)稅及附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅等稅負(fù)和中介費(fèi)等，不滿5年的非普通住宅占二手房交易成本的達(dá)到13%左右，高于世界上大多數(shù)國家；房貸新政策的實(shí)施加大炒房成本，炒房的利潤降低風(fēng)險(xiǎn)加大。國際上租售比一般為1:200-1:300，而目前我國商品房租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際警戒線。北京的商品房租售比在1:500-1:700之間，租售比的提高意味著房屋投資價(jià)值下降，需求聚減，最終導(dǎo)致房價(jià)回落。

（二）人口增長速度下降導(dǎo)致住房剛性需求減弱

長期以來，我國人口基數(shù)及其增長趨勢曾經(jīng)導(dǎo)致了住房的剛性需求。隨著我國計(jì)劃生育、獨(dú)生子女政策實(shí)行后出生的人口進(jìn)入婚育年齡，住房需求將明顯變化：住房需求將不斷下降。 有專家指出，2008年之后的結(jié)婚人口比之前下降30%多，意味著住房需求也將隨之減少；獨(dú)生子女們結(jié)婚后的雙重負(fù)擔(dān)，對(duì)未來的住房購買力構(gòu)成直接制約；獨(dú)生子女結(jié)婚后將繼承雙方父母現(xiàn)有的房產(chǎn)，將增加住房供應(yīng)，從而影響未來的房價(jià)走勢。

（三）住房消費(fèi)理念成熟將導(dǎo)致購房熱消退

根據(jù)世界銀行的調(diào)查顯示，住房價(jià)格是家庭年收入的3-6倍（聯(lián)合國的數(shù)據(jù)僅是3-5倍），一般歐美國家均在3倍多，而我國目前已經(jīng)達(dá)到了10多倍，甚至20倍。美國一個(gè)普通家庭購買一套住房約需要5-8年的時(shí)間，而我國城市普通家庭購一套住房需要幾十年，甚至一生的積蓄。需求“旺盛”是購房者非理性造成的。隨著新政策的實(shí)施，高昂的房價(jià)和沉重的還貸將促進(jìn)中低收入家庭的理性消費(fèi)，導(dǎo)致總住房需求下降。

住房供應(yīng)將大量增加

（一）保障性住房政策將極大增加市場住房供應(yīng)量

我國商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出，高價(jià)房供大于求，中低價(jià)房供給不足。據(jù)建設(shè)部測算，目前全國僅人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭就有1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。因此，我國加大了“保障性住房”的宏觀調(diào)控，力圖增加中低價(jià)房的數(shù)量，從結(jié)構(gòu)上緩解商品房供求矛盾從而平抑房價(jià)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房將成為供應(yīng)主流，保障性住房政策緩解住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。

（二）增加土地供應(yīng)量和速度直接影響住房供應(yīng)量

土地有效供應(yīng)量是房價(jià)上漲的另一個(gè)直接原因。增加土地的有效供應(yīng)量將會(huì)增加住房供應(yīng)量，從而緩解需求矛盾，抑制房價(jià)上漲。2007年國家加大土地供應(yīng)量，加快供地速度。2007年1－5月，全國住宅用地的供應(yīng)量同比增長35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量同比增加166%。

（三）抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地行為

要加速存量土地的開發(fā)，增加市場房屋的有效供給。過去開發(fā)商大勢囤積稀缺性土地資源，造成政府土地供應(yīng)增加，但開發(fā)面積卻相對(duì)不足。2007年，各級(jí)政府特別針對(duì)開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了措施：縮減土地一次性出讓規(guī)模；對(duì)開發(fā)時(shí)限提出明確要求。國土資源部規(guī)定單宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過3年。超過開發(fā)時(shí)限仍未開發(fā)完畢的，將收取土地違約金；不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證；改預(yù)征土地增值稅為清算土地增值稅，有效抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。

（四）加大閑置土地處置力度并加快土地開發(fā)速度

國土資源部出臺(tái)通知要求加大閑置土地處置力度。實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓。閑置土地在處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置，完成通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)后，才可公開出讓。明確土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)。按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。實(shí)踐證明，土地供應(yīng)量加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，使商品房供應(yīng)保持了穩(wěn)定的增長速度。

（五）投機(jī)、投資性拋售也將增加市場供應(yīng)

由于新政打擊囤積居奇、要求開發(fā)商加快建設(shè)速度和政府加大社會(huì)保障性住房的供應(yīng)，極大改變了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，改變了投機(jī)者未來房價(jià)的預(yù)期，一部分投機(jī)者必然提前拋售手中的房屋。深圳社會(huì)科學(xué)院公布的《中國深圳發(fā)展報(bào)告（2007）》稱，僅取得產(chǎn)權(quán)證后3年以上轉(zhuǎn)手的住房就已占住房總套數(shù)的28.11%，全國如此大量的投資、投機(jī)存量住房會(huì)使市場的住房供應(yīng)量會(huì)激增，必然導(dǎo)致供求逆轉(zhuǎn)，房價(jià)猛跌。

參考文獻(xiàn)：

1.鄧聿文.欲降房價(jià)，必先清潔市場，反對(duì)腐敗[D].國際金融報(bào)，2005

2.房價(jià)背離價(jià)值規(guī)律，可能說拐就拐[D].南方日?qǐng)?bào)，2006

3.應(yīng)辯證看待”汽車生產(chǎn)能力過?！盵D].中國商報(bào)，2006