本報(bào)駐美國(guó)特約記者　方 亮 尚未遲 李 兵 ● 魏 萊

剛結(jié)束的北京春季房展紅紅火火，其中有個(gè)相當(dāng)特殊的展區(qū)吸引了不少媒體和百姓的眼球。主辦方向《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者透露，從4月10日到12日，70多家美國(guó)各地建筑商和房地產(chǎn)商組成的“售房團(tuán)”吸引了7000多人次參觀。約500位到場(chǎng)的中國(guó)人表示有意向在美國(guó)購(gòu)置或投資房產(chǎn)。據(jù)悉，這是美國(guó)地產(chǎn)商第一次大規(guī)模主動(dòng)來(lái)華推銷房子。加上前一陣被炒得火熱的赴美購(gòu)房團(tuán)，美國(guó)房與中國(guó)人的距離似乎一下被拉近了。然而，中國(guó)人買美國(guó)房子真的現(xiàn)實(shí)嗎？

美國(guó)房?jī)r(jià)“觸底”了嗎？

自2001年起，美國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升。次貸危機(jī)爆發(fā)后，自2008年下半年開始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了大批名為“fore close”（銀行拍賣房）的“便宜貨”。廣告中，猛打4至7折的拍賣房比比皆是。美籍華人唐冠軍在洛杉磯從事房地產(chǎn)生意。他對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說，自去年以來(lái)，次貸危機(jī)的確使美國(guó)房?jī)r(jià)下降了許多。各地下降的幅度不一，在房?jī)r(jià)較高的加州，跌幅已達(dá)２０％至３０％。

本次來(lái)華參展的美國(guó)房地產(chǎn)投資商Emerick Group副總裁Rob Emerick對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》表示，中國(guó)人對(duì)在美國(guó)購(gòu)置住宅地產(chǎn)的興趣在增加。在金融危機(jī)形勢(shì)下，市場(chǎng)給了少部分有特定需求的中國(guó)人一些不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。那么，美國(guó)的房?jī)r(jià)現(xiàn)在真的“觸底”了嗎？

《華爾街日?qǐng)?bào)》近日?qǐng)?bào)道，“美國(guó)房?jī)r(jià)仍有下行空間”。文章稱，即便是現(xiàn)在，美國(guó)的整體房?jī)r(jià)也只是回落到2003年底的水平。要找到泡沫開始前的房?jī)r(jià)，必須回溯到2000年左右，當(dāng)時(shí)整體房?jī)r(jià)比現(xiàn)在低了1/3。

為此，《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪了日本學(xué)者、清華大學(xué)·野村綜研中國(guó)研究中心的松野豐先生。他笑著反問道：“美國(guó)的房?jī)r(jià)便宜嗎？”他說，上世紀(jì)80年代日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)巨大泡沫，一些財(cái)閥甚至購(gòu)買了“洛克菲勒”中心，結(jié)果美國(guó)IT泡沫破滅后，很多日本公司在美的地產(chǎn)投資虧了錢。目前日本人對(duì)美國(guó)房子的興趣很一般，買房的多是被日本公司派到那里工作的。日本留學(xué)生通常學(xué)成后就返回日本，基本不在美國(guó)本土買房。

一位在美居住多年的華人表示，即使在金融危機(jī)背景下，美國(guó)的房屋也沒到需要傾銷的地步，更沒多到需要到海外尋找市場(chǎng)的程度。近日，華盛頓地區(qū)一家免費(fèi)的華文小報(bào)傳出消息：在該報(bào)上刊登廣告的客戶有所下降。暫時(shí)流失的客戶主要是中餐館。房地產(chǎn)代理人、房貸經(jīng)紀(jì)人的廣告并沒減少。廣告分析人士認(rèn)為，這說明房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況是穩(wěn)定的。華裔房地產(chǎn)代理人劉偉敏對(duì)記者說，自去年9月以來(lái)，房屋的銷售價(jià)格確實(shí)出現(xiàn)了滑落。但好地段、好學(xué)區(qū)、好套型的住房幾乎沒降價(jià)。這種降價(jià)只能說明原來(lái)不合理的漲價(jià)開始回歸正常，無(wú)法說明房地產(chǎn)業(yè)本身出現(xiàn)了蕭條。對(duì)于目前中國(guó)國(guó)內(nèi)對(duì)美國(guó)房的關(guān)注熱情，有加州華人笑稱，美國(guó)人期盼中國(guó)人成為幫他們的房地產(chǎn)業(yè)解套的“解放軍”呢。

唐冠軍認(rèn)為，現(xiàn)在美國(guó)房市是有人歡喜有人愁：手里有錢的人能用較少的錢買到更好的房子；那些付不起房貸的人只能看著銀行把房屋收回。如果有足夠的錢，現(xiàn)在不妨就出手購(gòu)房。如果手頭緊，不妨再等一等。

買房“送”綠卡是真的嗎？

據(jù)本報(bào)記者了解，看好中國(guó)市場(chǎng)的美國(guó)投資商都有明確的策略，認(rèn)為房子、綠卡與教育可三位一體整合起來(lái)營(yíng)銷。也就是以購(gòu)置地產(chǎn)為依托，通過提供增值服務(wù)來(lái)吸引富有的中國(guó)家庭。這部分人群的目標(biāo)通常很明確。有些中國(guó)人會(huì)細(xì)致到一定要去某個(gè)州的某個(gè)區(qū)域，因?yàn)槟抢镉兴麄兛瓷系闹袑W(xué)或理想的大學(xué)。另外，美國(guó)地產(chǎn)商也在開發(fā)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有興趣的中國(guó)人，通過購(gòu)買擁有地產(chǎn)的美國(guó)中小公司、商業(yè)鋪位等，配套提供相關(guān)的投資移民業(yè)務(wù)。

對(duì)于在美國(guó)買房，近期很流行的一種宣傳是“購(gòu)房可以順帶拿綠卡、辦移民”。這次來(lái)北京參展的一位美國(guó)房地產(chǎn)投資商在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)就介紹說，理論上，有50萬(wàn)美元就可以通過投資購(gòu)買美國(guó)房，并可以去申請(qǐng)EB-5投資移民綠卡，但最終還要落實(shí)到美國(guó)移民局等有關(guān)部門是否批準(zhǔn)。

事實(shí)上，對(duì)于想在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)的中國(guó)公民來(lái)說，擁有50萬(wàn)美元以上的合法收入是買房與投資移民一起辦理的前提。然而，雖然有實(shí)力掏出50萬(wàn)美元的人不在少數(shù)，但中國(guó)公民到美國(guó)投資買房絕不是“不差錢”一句話就能搞定的，他們還必須面對(duì)美國(guó)移民法和國(guó)土安全法的相關(guān)規(guī)定。已有移民律師呼吁，買房是商業(yè)行為，移民辦理由美國(guó)政府管理，美國(guó)有完善的法律制度，不要輕信“購(gòu)房辦綠卡”之說。

美國(guó)駐華大使館的Nicholas J.C. Snyder先生在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》采訪時(shí)證實(shí)，美國(guó)的投資移民申請(qǐng)，申請(qǐng)者除了擁有合法財(cái)產(chǎn)證明，還需要得到美國(guó)國(guó)土安全部的審核與批準(zhǔn)。關(guān)于中國(guó)人赴美買房子問題，他善意地提醒說，“在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)存在很多相關(guān)的法律問題。值得注意的是，購(gòu)置美國(guó)房產(chǎn)并不附帶著購(gòu)買者在美國(guó)居住、工作或者學(xué)習(xí)的權(quán)利。為了保護(hù)自身的利益，赴美中國(guó)人應(yīng)當(dāng)熟悉美國(guó)在這方面的法律法規(guī)?！彼ㄗh有興趣的中國(guó)人訪問美國(guó)駐華使館和美國(guó)國(guó)務(wù)院網(wǎng)站，以了解更多關(guān)于簽證的信息。

到美國(guó)“炒房”要三思

中國(guó)人一向?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)投資情有獨(dú)鐘。但到美國(guó)“炒房”可是需要三思而后行。在美國(guó)，買房是件大事，更是件非常復(fù)雜的事。價(jià)格、位置、社區(qū)、買賣時(shí)機(jī)及交易程序都是學(xué)問。在加州州立大學(xué)任教的馬女士說，她為在洛杉磯附近購(gòu)買到一棟滿意的房屋已奔波了半年，一直沒能如愿。質(zhì)量好、地段好、價(jià)格又合理的房子，總會(huì)有好幾個(gè)人同時(shí)競(jìng)價(jià)。

記者的朋友方先生在斯坦福大學(xué)附近工作。去年8月，他在灣區(qū)買了一套兩層的Townhouse（聯(lián)排別墅），當(dāng)時(shí)售價(jià)60萬(wàn)美元。金融危機(jī)爆發(fā)后，加州平均房?jī)r(jià)下降不少，但他所在的地區(qū)降幅并不高，也沒人急著要賣房，原因就是該地區(qū)擁有灣區(qū)最好的高中，社區(qū)環(huán)境也很好，大部分住戶是中產(chǎn)階級(jí)。

至于說到教育投資，美國(guó)人的名校情結(jié)恐怕比中國(guó)人濃。馬里蘭州蒙哥馬利郡擁有多所美國(guó)排名前100位的高中。這些學(xué)校周圍的房屋價(jià)格從未降過，包括租金。那里的地產(chǎn)代理商說，這些區(qū)域的房屋自去年9月以來(lái)未曾看到降價(jià)。

在談到中國(guó)人對(duì)美國(guó)房產(chǎn)的熱情時(shí)，美國(guó)印第安納州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人湯姆說，來(lái)美購(gòu)房應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

一、如果購(gòu)房是出于投資的目的，這并非是一個(gè)好選擇。在美國(guó)這樣一個(gè)成熟的資本主義體系里，期望房產(chǎn)投資的回報(bào)率長(zhǎng)期高于市場(chǎng)平均值，是不太現(xiàn)實(shí)的。如果堅(jiān)持投資房地產(chǎn)，每月的租金收入要足夠支付房產(chǎn)的所有開支，這包括貸款利率、過戶手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)稅、其他雜費(fèi)、房產(chǎn)空置率、維修費(fèi)用以及該處房產(chǎn)對(duì)房主所得稅的影響等等。

二、不管購(gòu)房是投資還是自住，都應(yīng)該注意避免只圖便宜而匆忙購(gòu)房。目前價(jià)格較便宜的房屋是由銀行拍賣的房屋以及老舊房屋，質(zhì)量較差，不投入巨額費(fèi)用裝修就無(wú)法居住。美國(guó)政府對(duì)房屋的使用年限有嚴(yán)格規(guī)定，房屋每年有折舊率。如果買了舊屋，購(gòu)房者最后不得不為舊屋翻修，投入的錢跟購(gòu)房的錢差不了多少。

三、美國(guó)房?jī)r(jià)下跌幅度較大的地區(qū)大都比較偏遠(yuǎn)，或治安和環(huán)境較差。好的社區(qū)房?jī)r(jià)下跌幅度不大。

四、買房不易養(yǎng)房更難。在美國(guó)購(gòu)房需要每年交付不菲的房產(chǎn)稅，地段越好的房屋地稅越高，金額占房?jī)r(jià)總值的1%至6%不等。例如在洛杉磯某個(gè)富人區(qū)，一幢180多萬(wàn)美元的住房，每年要交付的地產(chǎn)稅是兩萬(wàn)多。此外，在有些州，當(dāng)?shù)卣磕甓紩?huì)來(lái)給房屋重新估價(jià)，然后根據(jù)估價(jià)調(diào)整地稅。如果去年買來(lái)的房屋是50萬(wàn)美元，但政府今年估價(jià)是60萬(wàn)美元，房主就得根據(jù)新的估價(jià)付更多地稅。

五、如果購(gòu)買小區(qū)集中管理的住房，每個(gè)月還要繳納物業(yè)管理費(fèi)。比如在洛杉磯一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)小區(qū)，每月的物業(yè)管理費(fèi)大約在１５０美元左右。

如果中國(guó)人買了美國(guó)房，自己并不住，轉(zhuǎn)租給其他人，那社區(qū)就很重要了。買了便宜房，但社區(qū)都是還不起錢的窮人。他們“租”了之后，可能會(huì)不按時(shí)支付租金，一些人甚至強(qiáng)行“白住”。所以，如果在美國(guó)沒朋友幫忙，就要請(qǐng)中介幫忙。通常房子的賣方也會(huì)請(qǐng)中介協(xié)調(diào)，傭金是成交額的6%。買方與賣方的中介各分得3%。

如果買了房子，因種種原因不到3年就得賣。那么，出售又會(huì)是件令人頭疼的事。這個(gè)房子必須3年內(nèi)上漲至少6%才算保值，因?yàn)橹薪槭掷m(xù)費(fèi)就是6%了。記者的朋友金先生在西雅圖做工程師，2007年底買了一棟總價(jià)40萬(wàn)美元的房子，2008年，他被派回中國(guó)工作。臨行前，車子、家具都處理掉了，唯獨(dú)這個(gè)最大的家伙賣不掉，除非以低于購(gòu)買價(jià)出售。金先生最終決定把房子租出去，雖然實(shí)際收到的租金比支付銀行的月供還少幾百美元，但也無(wú)可奈何。

有人說，對(duì)不明真相的中國(guó)人來(lái)說，與其說美國(guó)房產(chǎn)是一塊人人爭(zhēng)食的蛋糕，不如說是一口看不見底的深井。▲