摘要:目前我國的物業(yè)發(fā)展已具規(guī)模，它已經(jīng)與老百姓的日常生活息息相關(guān)。但是值得注意的是我國的物業(yè)起步較晚，現(xiàn)在還處于低水平運(yùn)作態(tài)勢，在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，產(chǎn)生了許多問題和不良現(xiàn)象，值得我們探析!

關(guān)鍵詞:物業(yè);物業(yè)管理;業(yè)主;物業(yè)法規(guī);物業(yè)機(jī)構(gòu)

我國的物業(yè)發(fā)展就像其它新興的事物一樣，發(fā)展到一定時(shí)期就會(huì)出現(xiàn)“瓶頸”狀，暴露出各種各樣的問題，這些問題已經(jīng)嚴(yán)重影響到物業(yè)今后的發(fā)展以及業(yè)主對(duì)物業(yè)的信任程度。這對(duì)未來建設(shè)和諧化、現(xiàn)代化城市居民小區(qū)存在不利因素，因此，筆者想從以下幾個(gè)方面分析當(dāng)今我國物業(yè)在發(fā)展過程中暴露出的幾個(gè)突出問題并就自己的觀點(diǎn)談?wù)劷鉀Q的方法。

1 相關(guān)法律體系不完善

不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個(gè)行業(yè)的健康、快速發(fā)展而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足?？v觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛多數(shù)是由于法制不健全而引起的。我國頒布的與物業(yè)管理方面相關(guān)的法律法規(guī)屈指可數(shù):2003年國務(wù)院令第379號(hào)公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是立法方面的一大進(jìn)步，使得物業(yè)管理有法可依，解決矛盾和糾紛有理有據(jù)。2007年10月1日公布施行的《中華人民共和國物權(quán)法》中，對(duì)物業(yè)、業(yè)主等相關(guān)方面的問題更加明確的以法律形式界定，《物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)《物權(quán)法》也做了相關(guān)改動(dòng)。

此外在解決物業(yè)管理糾紛的問題上也還存在許多盲點(diǎn)。例如:居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任劃分問題。在很多城市的小區(qū)內(nèi)，既存在城市居民的自治組織即居民委員會(huì)，也同時(shí)存在業(yè)主所聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)。此時(shí)，如何劃分居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的具體職責(zé)，對(duì)于保障業(yè)主的合法權(quán)益至關(guān)重要。根據(jù)目前的法律、法規(guī)，尚未能明確確定居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)并存時(shí)的法律責(zé)任。

2 物業(yè)管理行業(yè)自身存在很多問題

2.1 模糊的定位背景，從屬的行業(yè)出身

中國物業(yè)管理行業(yè)伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展起來，也是房地產(chǎn)業(yè)分化出來的一個(gè)服務(wù)行業(yè)。至今為止物業(yè)管理行業(yè)仍然恪守“誰開發(fā)、誰管理”的潛規(guī)則，從03年中國物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施至今，建管分離的市場化格局依然沒有形成。物業(yè)管理由于派生于住房私有化的產(chǎn)生和發(fā)展，目前有70%的物業(yè)管理企業(yè)依附于房地產(chǎn)開發(fā)商，并為發(fā)展商所開發(fā)的產(chǎn)品提供售后服務(wù)，且對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)品提供銷售支持和價(jià)格支持。

2.2 自身資金不足

物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源應(yīng)該落實(shí)、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難，主要是因?yàn)楝F(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一般沒有什么資產(chǎn)，最低限額只需要10萬元人民幣，沒有充沛的資金可供周轉(zhuǎn)。

2.3 人員素質(zhì)和專業(yè)化水平較低

行業(yè)人才匱乏。專業(yè)化的高素質(zhì)人才鳳毛麟角。從近些年勞動(dòng)力市場的招聘情況看，物業(yè)管理人員一直位居前列。不過從招聘物業(yè)管理人員的市場現(xiàn)狀分析，無論是招聘單位對(duì)物業(yè)管理人員的需求以及求職者自身從事物業(yè)管理所具備的能力，都與當(dāng)代市場需求有一定的差距。員工收入較低有的甚至低于城市最低生活保障水平，這樣就把高校培養(yǎng)的物業(yè)管理專業(yè)大學(xué)生和其他有資歷有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理者拒之門外，加劇了行業(yè)人才的供需矛盾。人們往往把物業(yè)管理人員與物業(yè)維修、簡單物業(yè)看護(hù)、一般物業(yè)管理聯(lián)系起來。這樣的人員組成形式根本無法適應(yīng)物業(yè)管理的未來發(fā)展趨勢。

3 物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾日漸激化

目前因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)的矛盾上訴法庭的案件有明顯的上升趨勢，更可怕的是很多小區(qū)會(huì)出現(xiàn)諸如:貼標(biāo)語謾罵物業(yè)管理企業(yè)，部分鬧事業(yè)主門窗被砸、車子被劃、接到恐嚇電話等等情況?？梢?，兩者的關(guān)系已經(jīng)是針尖對(duì)麥芒了。這樣的現(xiàn)象不僅不利于小區(qū)的物業(yè)管理也不利于整個(gè)城市現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程，特別是和諧城市、和諧小區(qū)的建設(shè)。分析矛盾糾紛具體有以下兩種情況:

一是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理提供的服務(wù)不滿意。多數(shù)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收取業(yè)主的管理費(fèi)就是要為業(yè)主做好服務(wù)工作的，然而經(jīng)常對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)感到不滿意，比如:小區(qū)衛(wèi)生不是及時(shí)清理;業(yè)主的家被竊，自行車汽車、摩托車在小區(qū)內(nèi)被竊;房屋出現(xiàn)滲水、掉墻皮;住宅區(qū)噪聲污染嚴(yán)重等等。認(rèn)為都是物業(yè)管理不善或是告知物業(yè)后仍得不到妥善處理，于是起沖突要求拒交管理費(fèi)甚至要求更換物業(yè)管理公司。

二是物業(yè)管理單位對(duì)業(yè)主的不講道理和拒交管理費(fèi)用不滿。物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為物業(yè)的服務(wù)是針對(duì)收受的管理費(fèi)用的多少來的，這樣的服務(wù)是有限的，它不可能針對(duì)業(yè)主的所有需求。對(duì)有些業(yè)主提出的服務(wù)要求認(rèn)為完全超出了物業(yè)管理得范圍，根本無法滿足。況且，服務(wù)是不可能沒有一點(diǎn)瑕疵的，不可能針對(duì)個(gè)別失誤就把所有的矛頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)的管理，認(rèn)為他們的工作一無是處，并以此為借口不交物業(yè)管理費(fèi)并與物業(yè)管理工作對(duì)著干。于是起沖突狀告業(yè)主，要求業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)。

那么就以上的幾個(gè)問題，應(yīng)該如何解決呢?筆者就自己的觀點(diǎn)提出以下幾點(diǎn)解決辦法:

加大立法建設(shè)，突出政府監(jiān)督指導(dǎo)力度。法制建設(shè)是物業(yè)發(fā)展的動(dòng)力和依據(jù)，政府是現(xiàn)代物管行業(yè)的堅(jiān)強(qiáng)后盾。政府應(yīng)首先完善物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)，旨在規(guī)范物管企業(yè)和業(yè)主雙方的行為，解決物業(yè)糾紛的盲點(diǎn)問題。這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有法可依。同時(shí)，采取各種措施大力推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)以公開、公平、公正的招投標(biāo)方式獲取物業(yè)管理項(xiàng)目，營造公平競爭的行業(yè)氛圍，借此引導(dǎo)行業(yè)自律，妥善處理好業(yè)主選擇權(quán)和政府指導(dǎo)的關(guān)系。

大力加強(qiáng)行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)。外因是條件，內(nèi)因才是根本?，F(xiàn)代物管行業(yè)的發(fā)展，首先，應(yīng)當(dāng)保障物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立地位，擺脫與開發(fā)商的糾結(jié)關(guān)系，建立物業(yè)管理企業(yè)自身的資質(zhì)，引進(jìn)激烈的競爭機(jī)制。其次，重點(diǎn)致力于自身隊(duì)伍建設(shè)，要多渠道多形式引進(jìn)高素質(zhì)的管理和專業(yè)技術(shù)人才，同時(shí)制定一系列的優(yōu)惠政策留住人才，既要做到引得進(jìn)、又要做到留得住，依靠人才來提升行業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。與此同時(shí)，加大內(nèi)部培訓(xùn)力度培養(yǎng)人才。在此基礎(chǔ)上，打造一支技術(shù)精通、愛崗敬業(yè)、誠信服務(wù)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，徹底改變行業(yè)的面貌，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

處理好業(yè)主與物業(yè)的和諧關(guān)系。物業(yè)管理應(yīng)本著“服務(wù)業(yè)主”的宗旨，提高整體團(tuán)隊(duì)成員的素質(zhì)來服務(wù)業(yè)主，擴(kuò)大服務(wù)范圍，做好與業(yè)主之間的溝通工作。首先，加大對(duì)物業(yè)管理人員的教育，不僅要提高其專業(yè)素質(zhì)，而且要提高其思想素質(zhì)，盡力為業(yè)主服務(wù)。其次，從各個(gè)方面增加服務(wù)，即可提高企業(yè)的收入，也可提高業(yè)主對(duì)企業(yè)的滿足度。同時(shí)多開展一些全社區(qū)性質(zhì)的公益活動(dòng)，如社區(qū)聯(lián)誼會(huì)，讓業(yè)主之間互相多溝通，使業(yè)主體會(huì)到社區(qū)的融洽性和團(tuán)結(jié)性，增強(qiáng)業(yè)主的集體感，構(gòu)建和諧社區(qū)。進(jìn)而減少了一些業(yè)主為一己私利而損害全體業(yè)主利益事件的發(fā)生。

業(yè)主應(yīng)該增加對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)與物業(yè)管理人員多溝通多交流，做文明業(yè)主。首先應(yīng)當(dāng)主動(dòng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí)和相關(guān)法規(guī)清楚各自的權(quán)利和責(zé)任，不要認(rèn)為自己是業(yè)主，自己繳納了管理費(fèi)就什么事情都有人包了。其次要自覺地多從別人的角度考慮問題，要理解物業(yè)管理的合理合法行為，而不是事事以自己為中心，作為小區(qū)中的一員，任何業(yè)主的一舉一動(dòng)都會(huì)影響到其他業(yè)主的利益，同時(shí)別人的行為也會(huì)影響到自己的利益。因而小區(qū)中的業(yè)主都應(yīng)該多從小區(qū)整體及長遠(yuǎn)利益出發(fā)，而不應(yīng)該只顧自己眼前的利益。如動(dòng)不動(dòng)就拒交物業(yè)管理費(fèi)，這種行為只能形成惡性循環(huán)，最終受害的還是自己。再次，業(yè)主應(yīng)該提高自身的素質(zhì)，自覺遵守物業(yè)管理?xiàng)l例，愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施、公共衛(wèi)生、公共環(huán)境等，不要制造物業(yè)管理中不必要的麻煩。

最后，筆者相信，隨著我國現(xiàn)代化城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，更加科學(xué)、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善，物業(yè)管理自身能力的提高，社會(huì)全體成員的共同努力，我國物業(yè)管理這項(xiàng)關(guān)系國計(jì)民生的重大事業(yè)一定能創(chuàng)出具有中國特色的品牌并最終走向世界。