付　強(qiáng)

近期，由于受到美國(guó)次貸危機(jī)和全球性金融危機(jī)影響，香港樓市進(jìn)入下行軌道，房?jī)r(jià)下跌，交易量萎縮。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)1997年亞洲金融危機(jī)后的暴跌局面，本文對(duì)此做了初步分析。

■ 基本情況

1.香港房?jī)r(jià)明顯下降。自2003年下半年起，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)增長(zhǎng)，但自2008年三季度后，受全球金融危機(jī)影響，香港房?jī)r(jià)逐步下滑，2008年10月，住宅價(jià)格已較6月高峰時(shí)回落11%（見(jiàn)圖1）。

2.交易量大幅萎縮。2008年11月份，香港全部樓宇買(mǎi)賣(mài)合約登記3786宗，較10月份下降37.5%，創(chuàng)1991年1月份有記錄以來(lái)18年的新低；樓宇買(mǎi)賣(mài)合約金額106.5億港元，較10月份下降43.8%，為2003年5月份以來(lái)的新低。住宅方面，2008年11月份整體住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)合約（包括一手、二手私人住宅，居屋、公屋及夾屋自由市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)）共3264宗（較10月份下跌30.8%），創(chuàng)1996年1月份有記錄以來(lái)新低。住宅買(mǎi)賣(mài)登記總值90.1億元（較10月份下降44.7%），創(chuàng)2003年6月份以來(lái)的新低（見(jiàn)圖2）。

3.房地產(chǎn)貸款收緊。受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，香港銀行業(yè)貸款放慢，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。2008年三季度末，香港房地產(chǎn)貸款余額1.26萬(wàn)億港元，同比增長(zhǎng)15.2%，較二季度回落1.1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖3）。

根據(jù)香港金融管理局的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，23家認(rèn)可金融機(jī)構(gòu)10月份發(fā)放住宅按揭貸款113億港元，較9月份減少2.6％。新批出的貸款較上月減少5.9％，至137億港元（見(jiàn)圖4）。在新批貸款中，利率低于最優(yōu)惠利率2.5個(gè)百分點(diǎn)以上的貸款所占比率由9月份的83.1%下降至51.7%。

■ 面臨的風(fēng)險(xiǎn)

目前，受全球金融危機(jī)影響，香港經(jīng)濟(jì)放緩，失業(yè)率上升 。同時(shí)，許多機(jī)構(gòu)出售在港物業(yè)，并削減員工住宅津貼，對(duì)樓市形成多重打擊。進(jìn)入2008年第三季度，香港樓市交投清淡，樓價(jià)持續(xù)下調(diào)。如果危機(jī)持續(xù)，則可能進(jìn)一步影響香港經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1.房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下滑。受危機(jī)影響，香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩（香港2008年第三季度GDP按年率計(jì)算增長(zhǎng)1.7%，較第二季度4.2%的增長(zhǎng)進(jìn)一步減慢），失業(yè)率攀升。銀行房地產(chǎn)貸款亦趨于謹(jǐn)慎，據(jù)部分地產(chǎn)中介在2008年11月份的調(diào)查顯示，每3個(gè)客戶中只有1個(gè)能取得按揭，而超過(guò)1000萬(wàn)元或先前漲幅過(guò)高的住宅，則更難獲得銀行按揭。部分機(jī)構(gòu)看低香港樓市，預(yù)測(cè)未來(lái)12個(gè)月香港房?jī)r(jià)還將下跌20—30%，豪宅將下跌30%或更多 ，并預(yù)期2011年前香港樓市不會(huì)有復(fù)蘇跡象。由于香港按揭貸款成數(shù)在七成以內(nèi)（參與按揭保險(xiǎn)計(jì)劃的除外），所以房?jī)r(jià)若下跌超過(guò)三成則會(huì)造成一定的負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象出現(xiàn)。

2.政府收入減少。由于開(kāi)發(fā)商勾地愿望減少，香港2008財(cái)政年度上半年（2008年4月至9月）的地價(jià)收入僅為124.31億元（其中7至9月賣(mài)地收入為零），較上年同期的404.56億元大減70％，只達(dá)到財(cái)政預(yù)算案中全年地價(jià)收入的28.8％。政府收入的減少勢(shì)必影響其抵御金融危機(jī)的能力。

3.地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)倒閉可能增加。代表近9成地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的香港六大地產(chǎn)代理商會(huì)表示，其調(diào)查了約160家中小代理機(jī)構(gòu)，其中8成機(jī)構(gòu)在2008年10月份沒(méi)有生意。若樓市持續(xù)清淡，預(yù)計(jì)至農(nóng)歷年前，有逾百家中小型代理機(jī)構(gòu)倒閉。

■ 對(duì)下一步的初步判斷

由于目前香港樓市泡沫因素不大，受全球金融危機(jī)和聯(lián)系匯率制約束，香港利率不會(huì)過(guò)高，并且香港樓市供應(yīng)較低、居民供樓收入比處于較低水平，樓市出現(xiàn)1997年大跌局面的可能性較小。

1.房?jī)r(jià)泡沫成分不高。香港2008年6月高點(diǎn)房?jī)r(jià)只是1997年高峰的73%，市民供樓負(fù)擔(dān)只有三成左右 ，樓價(jià)大幅下滑風(fēng)險(xiǎn)較低。另外，以要素成本計(jì)算的香港房地產(chǎn)業(yè)增值（包括地產(chǎn)發(fā)展、租賃、保養(yǎng)、管理、代理和轉(zhuǎn)售等）在本地生產(chǎn)總值中所占比重由1990—1997年間的8.6—11.3%降為2005年的4.5%，與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的建造業(yè)占本地生產(chǎn)總值的比重也由4.6—5.5%降為2.9%，房地產(chǎn)業(yè)在香港經(jīng)濟(jì)中的地位明顯下降，即使房地產(chǎn)業(yè)衰退，但其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力已不像以前劇烈。

2.房屋新增供應(yīng)有限，存貨處于歷史新低。香港政府實(shí)行“勾地”制，土地在掛牌出讓前，必須由對(duì)該土地感興趣的單位向政府提出購(gòu)買(mǎi)意向，政府才組織對(duì)該地塊的拍賣(mài)。目前，香港的房屋新增供應(yīng)有限，存貨處于歷史低位。此外，2008—2009年的特首施政報(bào)告也強(qiáng)調(diào)政府不會(huì)賤賣(mài)土地，將協(xié)調(diào)相關(guān)機(jī)構(gòu)控制批地，務(wù)求房屋供應(yīng)能夠配合市場(chǎng)需求，遏制出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。

3.按揭利率較低，有利于樓市穩(wěn)定。2008年9月，香港名義平均按揭利率為3.25％左右，扣除基本通脹率6.1%，實(shí)際按揭利率為負(fù)2.85％左右。因此，借貸購(gòu)房的負(fù)擔(dān)較小。

4.開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，不急于降價(jià)出售。香港多數(shù)開(kāi)發(fā)商在過(guò)去的幾年里沒(méi)有加大土地收購(gòu)力度，土地儲(chǔ)備正在減少，其資產(chǎn)負(fù)債狀況也較穩(wěn)健，與1997年金融危機(jī)時(shí)期有很大的不同。