易憲容，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員。作為一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的關(guān)注都是敏銳而深刻的，從本期開(kāi)始我們與憲容一起話經(jīng)濟(jì)。

2008年年底國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公告表示，近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。由此出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的三項(xiàng)政策(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“三新政”)。

■ 何謂房地產(chǎn)“三新政”

一是加大保障性住房建設(shè)力度。爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶(hù)區(qū)居民的住房問(wèn)題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。

二是進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

三是引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

■ 如何理解房地產(chǎn)“三新政”

對(duì)房地產(chǎn)“三新政”，目前市場(chǎng)一般把它理解為僅是“決定取消改善性住房的第二套貸款限制，并減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅負(fù)，以進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。同時(shí)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，支持合理融資需求。”也就是說(shuō)，房地產(chǎn)三新政，僅是二套住房政策放開(kāi)，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅減少及增加房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。

實(shí)際上，房地產(chǎn)“三新政”的含義要比這豐富得多，廣泛得多。

一是強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)。要保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)化的方向，而不是政府干預(yù)太多，更不是把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變成完全是政府為主導(dǎo)的市場(chǎng)，因此，最近無(wú)論地方政府托市行為，還是地方政府干擾市場(chǎng)的行為，都與房地產(chǎn)市場(chǎng)化方向背道而馳的。比如，有些地方政府一看到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌了，看到房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐耐恋刎?cái)政減少了、GDP下降了，就采取各種各樣的托市政策，總是以為通過(guò)地方政府的托市來(lái)保房?jī)r(jià)，通過(guò)保房?jī)r(jià)來(lái)保證地方土地財(cái)政不減少及房地產(chǎn)暴利模式不改變。甚至于一些地方政府采取直接干預(yù)企業(yè)定價(jià)的方式來(lái)干預(yù)市場(chǎng)，這是完全違背房地產(chǎn)市場(chǎng)化原則的做法（企業(yè)對(duì)產(chǎn)品有完全的定價(jià)權(quán)），這樣做只會(huì)擾亂市場(chǎng)，只會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更加衰退與萎縮?？梢哉f(shuō)，在公告中，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)化的方向，基本的意義就在這里，就是要糾正目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一些完全違背市場(chǎng)法則的東西，就是要改變目前地方政府的一些非市場(chǎng)化行為。

二是要保證中國(guó)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，就是要把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展落實(shí)在民生上，落實(shí)在住房的消費(fèi)性上。正如2008年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所指出的，房地產(chǎn)的支柱性是與全體居民住房條件的改善性及居民住房的消費(fèi)性結(jié)合在一起。這是未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基點(diǎn)。也是房地產(chǎn)新政的真實(shí)意義所在。

對(duì)于居民住房條件的改善性與居民住房的消費(fèi)性，在這次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)得十分清楚。在新政第一項(xiàng)，就是在全面落實(shí)安居工程，通過(guò)廉租屋等保障性住房的方式來(lái)解決城市低收入居民的基本的居住條件問(wèn)題。按照中央政府的安排，3年內(nèi)保障性住房建設(shè)要達(dá)近1000萬(wàn)戶(hù)，涉及城市居民人口近3000萬(wàn)。如果以目前城市人口為6億左右計(jì)算，其覆蓋率為5%左右。如果加上經(jīng)濟(jì)適用房這種保障性住房，比如政府計(jì)劃兩年內(nèi)投入9000億建設(shè)保障性住房。按照這樣的安排，保障性住房的城市人口覆蓋率大概在10%，絕大多數(shù)城市居民的住房條件還得通過(guò)商品房的消費(fèi)性來(lái)解決。

可以說(shuō)，無(wú)論取消改善性住房的第二套貸款限制，還是減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅負(fù)，再加央行利率水平下降等，都在于如何來(lái)幫助城市居民減輕購(gòu)買(mǎi)住房負(fù)擔(dān)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，這里放開(kāi)第二套住房的限制不是重新回到2007年359號(hào)文件之前的房地產(chǎn)信貸政策上，更不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商特別是所謂的房地產(chǎn)行業(yè)組織要求第二套住房放開(kāi)建議的勝利。表面上看，這些房地產(chǎn)行業(yè)組織在制造各種概念與名詞，希望中央政府的房地產(chǎn)政策重新回到2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望借助保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)保持房地產(chǎn)行業(yè)的暴利模式。但這種愿望只能落空，只要中央政府堅(jiān)持房地產(chǎn)是居民居住條件的改善性及住房的消費(fèi)性，那么所謂的“改善性住房”，所謂的第二套住房的放開(kāi)都不可能回到以投資為主導(dǎo)的第二套住房的政策上。

減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅負(fù)，這是活躍房地產(chǎn)二手市場(chǎng)的有利政策。在目前這種房地產(chǎn)的價(jià)格以投資為主導(dǎo)的價(jià)格向以消費(fèi)為主導(dǎo)的價(jià)格轉(zhuǎn)移的情況下，早些進(jìn)入房地產(chǎn)投資的居民，會(huì)通過(guò)這種稅收優(yōu)惠政策讓手上的住房盡早脫手。因?yàn)?，這些人在股市上投資的損失早就讓他們焦頭爛額了，而一年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整，也讓他們房地產(chǎn)投資面臨困境。而最近的房地產(chǎn)政策，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)性十分明確，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性前景肯定不會(huì)太好。在這種情況下，房地產(chǎn)投資者考慮的更多是如何讓手中住房脫手，以便減輕房地產(chǎn)投資可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)與損失。因此，減輕住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的營(yíng)業(yè)稅收，應(yīng)該是這些房地產(chǎn)投資者出逃的一個(gè)機(jī)會(huì)，否則，就如股市那樣，等嚴(yán)重套牢時(shí)，想逃也逃不了。當(dāng)大量二手房涌入市場(chǎng)時(shí)，一定會(huì)嚴(yán)重沖擊一手房市場(chǎng)，進(jìn)一步造成一手房市場(chǎng)價(jià)格回歸的壓力，而不是有人所假想的那樣，二手房市場(chǎng)一活躍，這些投資者賣(mài)掉手中房后再進(jìn)入一手房市場(chǎng)。因?yàn)?，就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，不僅在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中持有住房的空置率高，而且也在于居民手中持有住房空置率高。

三是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)改變?yōu)橐韵M(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而兩個(gè)市場(chǎng)價(jià)格定位及價(jià)格水平是根本不同的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不是等政府出臺(tái)什么政策來(lái)保證以投資為主導(dǎo)的價(jià)格水平不改變，而是要積極應(yīng)對(duì)這種市場(chǎng)形勢(shì)與環(huán)境的變化，重新對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格定位。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠適應(yīng)這種市場(chǎng)的變化，生產(chǎn)中低價(jià)位及中小套型的住房，那么就能夠得到商業(yè)銀行的金融支持，否則房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題只能越來(lái)越困難。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性是必然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)真面對(duì)。

“三新政”內(nèi)容很多，但政策的含義十分明確，即房地產(chǎn)的民生性與消費(fèi)性是房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，有人想借助新政策來(lái)重新吹大房地產(chǎn)泡沫可能性不會(huì)太大。而房地產(chǎn)市場(chǎng)要得以發(fā)展，就得讓房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而在這轉(zhuǎn)移過(guò)程中，房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性是根本所在。只有在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)內(nèi)需擴(kuò)大才能夠產(chǎn)生效果，否則，中央政府出臺(tái)房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策所產(chǎn)生的效果十分有限。中央在特別時(shí)期出臺(tái)這些政策目的有一些特殊意義，但并沒(méi)有改變房地產(chǎn)發(fā)展的民生性宗旨，而是進(jìn)一步強(qiáng)化了這一宗旨。