王小玉

摘要：房地產開發(fā)企業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個發(fā)展?jié)摿^大的行業(yè)。由于房地產開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以，房地產開發(fā)企業(yè)一般需要通過財務杠桿來融資用于項目開發(fā)，而運用財務杠桿就有可能帶來風險。因此，在進行房地產開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎上，選擇適合自己企業(yè)投資能力的項目，以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴張,盡可能減少企業(yè)財務風險。

關鍵詞：房地產開發(fā)；企業(yè)；財務風險；風險防范

中圖分類號：F285.8文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２００9）02－０080－03

由于受到不斷緊縮的金融信貸政策影響，資本市場嚴把融資門檻，當前房地產開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯。

進入2008年以來，房地產業(yè)內就沒有太平過，從王石的“拐點論”，到潘石屹的“百日劇變論”，從樓盤降價促銷，到企業(yè)紛紛轉讓項目，再到各上市公司經營現金流多為負值，對房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈的問題爭論不休，可以肯定的是，資金緊張的跡象不言而喻，這也從一方面凸顯房地產開發(fā)企業(yè)財務風險的隱患。

一、房地產開發(fā)企業(yè)財務風險內涵

在新會計準則中，對財務風險的定義是：財務風險是指在企業(yè)的各項財務活動中，因企業(yè)內外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業(yè)的實際財務結果與預期財務結果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到房地產開發(fā)企業(yè)，主要是指房地產開發(fā)企業(yè)由于財務狀況惡化而致使企業(yè)的房地產投資，以及其報酬無法全部收回的可能。因此，財務風險是房地產開發(fā)企業(yè)非系統(tǒng)性風險之一。

房地產開發(fā)企業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個有發(fā)展前景的行業(yè)。但由于房地產開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以，房地產開發(fā)企業(yè)一般需要通過財務杠桿來融資用于項目開發(fā)，而運用財務杠桿就有可能帶來風險。表現在使用財務杠桿，使得資金得以循環(huán)使用，前期收益對于后續(xù)開發(fā)將產生決定性影響。因此，一旦未來房地產市場銷售價格、開發(fā)建設成本或者市場吸納能力發(fā)生變化，都會對房地產開發(fā)企業(yè)的預期收益產生巨大的影響，有可能產生由于實際收益未能達到預期收益，出現無法到期償還債務或者影響到后續(xù)開發(fā)的資金鏈等等。

二、當前房地產開發(fā)企業(yè)財務風險的市場表現

在全國房地產業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產行業(yè)的風險也逐漸顯現出來，引起專家學者的關注。由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場嚴把融資門檻，筆者認為，當前房地產開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財務風險凸顯，具體有如下四個方面：

1.轉讓土地項目現象日益突出

2008年下半年以來，房地產開發(fā)企業(yè)間土地項目轉讓的態(tài)勢比較明顯，凸顯企業(yè)資金緊張，對未來市場信心不足。如上海外高橋發(fā)布公告，公開掛牌轉讓其運作多年的“森蘭·外高橋”項目中的南部國際社區(qū)的A1-1、A1-2地塊，疑為資金緊張而“割肉”；在重慶，2008年4月份重慶市聯合產權交易網重點項目一欄中，各區(qū)縣掛牌轉讓項目17個，其中房地產項目就有13個；同時，據中國土地一級開發(fā)網信息顯示，2008年5月份的前21天，轉讓開發(fā)項目的信息達到45條，項目來自北京、廣東、山西等城市，項目類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業(yè)項目，這么多省份不同程度地出現了眾多中小房企轉讓土地項目的現象。這一跡象表明當前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財務隱藏著較大的風險隱患。

2.土地市場流拍、退地現象增多

另外一個值得注意的跡象就是2008年以來，以北京為例，北京朝陽區(qū)南河灘東路3號地塊和曾經流拍的來廣營清河營住宅及配套，商業(yè)金融一號地項目用地在北京市國土局開標，但分別僅有3家企業(yè)競標。原計劃同時開標的配建廉租房的廣渠道路15號商品房項目用地，由于投標開發(fā)商未到，法定的3家而流標。

導致土地拍賣流標、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。目前開發(fā)商的資金自有率普遍只有25%左右，約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當前的金融調控政策要求開發(fā)商自有資金達到35%才能申請項目貸款。很多開發(fā)商的錢只夠買地，在后續(xù)建設資金沒有保障的情況下，開發(fā)商不敢輕易拿地。

3.降價促銷，回籠資金

隨著樓市觀望氣氛的進一步深化，市場上降價促銷的現象開始顯現，很多開發(fā)企業(yè)通過降價促銷的方式，加快銷售進度，以期達到快速回籠資金以緩解資金壓力。在北京某樓盤甚至打出7.5折優(yōu)惠的促銷；在深圳有的樓盤打出買房送裝修或送汽車的優(yōu)惠。筆者走訪了秦皇島市正在熱銷的樓盤“恒大玉龍灣”，它們采取的優(yōu)惠政策是，只要業(yè)主購房，在房屋交付使用前若房屋降價就退差價，以此來吸引購房者。從國家發(fā)改委發(fā)布的最新統(tǒng)計數據顯示，2008年9月份，秦皇島市房屋銷售價格同比上漲3.8%，環(huán)比下降0.1%。9月份漲幅又創(chuàng)新低。同時，受二手房價格波動，環(huán)比出現近一年來首次下降。2008年以來，全國各地的房地產市場都經歷了一段較長時間的觀望，這導致整個房地產市場成交緩慢。在業(yè)界人士看來“金九銀十”的銷售旺季，也沒有旺起來。

4.開發(fā)企業(yè)經營活動現金流凈值多為負值

企業(yè)財務指標的不樂觀一定程度上反映出企業(yè)財務風險隱患突出。從2008年第三季度公布的房地產上市公司季報中可以發(fā)現，在經營性活動現金流凈值指標中，多數企業(yè)為負值，其中就包括萬科、保利、招商、陸家嘴四大房地產公司，其每股經營性現金流量指標分別為萬科-0.18元，招商地產-2.20，陸家嘴-0.76，保利最低，為-3.33，從一定程度上顯現出當前房地產開發(fā)企業(yè)的現金流普遍緊張的態(tài)勢。

從上述種種市場跡象表明房地產開發(fā)企業(yè)的財務風險已經顯現，隱患突出。

三、房地產開發(fā)企業(yè)財務風險的成因分析

一般來講，房地產開發(fā)企業(yè)的財務風險主要來源有：籌資風險、投資風險、現金流量風險、利率風險、匯率風險等五方面，結合當前的實際情況，筆者認為，造成當前房地產開發(fā)企業(yè)財務風險隱患突出的原因主要有以下三方面：融資風險加大、銷售資金回籠不樂觀和企業(yè)自身土地儲備的資金積壓等歷史遺留原因。

1.融資渠道的嚴把關，籌資風險加大

這是房地產開發(fā)企業(yè)當前財務風險最主要的來源之一，金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴把關，導致房地產開發(fā)企業(yè)融資難度加大，能否籌集到所需的資金，關系著房地產開發(fā)企業(yè)的未來命運。一方面表現在金融信貸政策的持續(xù)緊縮，一方面表現在融資渠道的嚴把關。

（1）金融信貸政策的持續(xù)緊縮

2007年，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產信貸政策進行了調整，通知進一步嚴格房地產開發(fā)貸款條件。這使得開發(fā)商通過銀行項目融資貸款，再將貸款用于購買土地已不可能。同年12月5日閉幕的中央經濟工作會議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉為“從緊”。2008年6月7日，中央銀行再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，至此，2008年上半年已連續(xù)五次上調金融機構存款類人民幣存款準備金率，目前達到17.5％，創(chuàng)歷史新高，此舉在控制商業(yè)銀行的貸款資金規(guī)模，控制資金的流動性。金融信貸的持續(xù)收緊對房地產開發(fā)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)的融資造成難以估量的影響。由于受全球金融危機的影響，央行在2008年10月份兩次下調存貸款基準利率，對中小企業(yè)來說是一個利好的消息。

（2）修正企業(yè)所得稅預繳稅基，對開發(fā)商的現金流要求更高

2008年4月國家稅務總局發(fā)布《關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）明確房地產開發(fā)企業(yè)在未完工前采取預售方式取得的收入，應按照規(guī)定的預計利潤率計入利潤總額預繳企業(yè)所得稅，開發(fā)產品完工后在按照實際利潤進行調整，提高房地產開發(fā)企業(yè)的預繳計稅基數確定標準，對開發(fā)商的現金流要求更高。一系列調控政策繼續(xù)出臺，將加速房地產行業(yè)的洗牌，相當一部分房企將因資金鏈的斷裂而淡出樓市。

2.整體市場不容樂觀，銷售進度落后預期，資金回籠不理想

自2007年7月以來，在緊縮性貨幣政策及置業(yè)者觀望氛圍濃厚的背景下，全國樓市降價風愈演愈烈，不論房企規(guī)模是大是小，皆爭相打出降價大旗，以期在淡市中謀取足夠的競爭優(yōu)勢，回籠短缺的資金。

事實上，進行降價銷售已經成為很多地產企業(yè)自救的第一步。在廣州、深圳、上海等城市，近幾個月來實際樓價都存在不同程度下降。特別是在剛剛過去的被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”，全國樓市并沒有出現預想中的轉折性變化。

四、如何防范和應對房地產開發(fā)企業(yè)財務風險

在宏觀調控下,雖然金融信貸政策有所放松，但土地儲備仍可能轉變成為企業(yè)的包袱。在那些資本原始積累較少，盲目跟隨上市房企囤房囤地的企業(yè)，應該如何防范和應對財務風險呢？

1.房地產開發(fā)企業(yè)財務風險防范的一般方法

筆者認為，房地產開發(fā)企業(yè)財務風險防范的一般方法有：風險規(guī)避、風險損失控制、風險分散和風險轉移。

（1）風險規(guī)避。規(guī)避風險有兩種基本途徑：第一種是拒絕承擔風險，如了解到某項目風險較大，拒絕業(yè)主的投標邀請；第二種是放棄以前所承擔的風險，這一類事例很少，如了解到某一研究計劃有許多過去未發(fā)現的新風險，決定放棄研究以避免風險。一般來說，規(guī)避風險是一種消極的手段。因為在現代社會經營中廣泛存在著各種風險，要想完全規(guī)避風險是不可能的。

（2）風險損失控制。風險損失控制是一種具有積極意義的風險處理手段。在現代社會里，風險不僅很多，而且難以完全避免，所以風險損失控制方法具有較強的社會現實性，且可以通過事先控制或采用應急方案，使風險不發(fā)生或一旦發(fā)生后使損失額降到最小。

（3）風險分散。分散與分離有類似之處，它們的不同在于：分散是將企業(yè)承擔風險的單位增多或擴大，而分離是將風險單位分離開。通俗地說，分散風險是通過擴大企業(yè)規(guī)模來增強抵御風險的能力，而分離則是通過分離風險因素而減少風險帶來的損失。比如，一個核心的企業(yè)可以通過兼并、參股來擴大企業(yè)的規(guī)模，就可以分散規(guī)模經營中的風險，從而提高抵抗風險的能力。規(guī)模經濟就是分散風險的好辦法。

（4）風險轉移。這里的風險轉移是指風險控制下的轉移，而不是財務對策下的有償轉移。風險控制轉移只可以轉移財務風險或人身風險，包括以下兩方面：

將風險的財產或活動轉移。主要是通過轉賣方式，比如企業(yè)賣掉所有的一切設備，就將設備風險也一并轉移給對方。總承包商如果擔心項目的空調工程會超過投標時的預算，則可以分包給空調安裝分包商，這就轉移了這種超預算而致虧損的風險。

依據合同將風險轉嫁給他人。業(yè)主可以利用苛刻的免責條款開脫自己的風險而轉移給承包商。這是一種不公平的做法，但承包商在項目較少時往往能夠接受。這種風險控制轉移與風險財務轉移往往容易混淆，最重要的差別是前者往往是有失商業(yè)道德的。

2.當前房地產開發(fā)企業(yè)防范財務風險的路徑

在認清防范企業(yè)財務風險一般方法的基礎上，企業(yè)可根據自身特點，分別采用適合自身的風險防范措施。具體到房地產開發(fā)企業(yè)，有效的應對措施可采取風險分散和風險規(guī)避這兩種。

（1）方式一：風險分散，即通過調整項目布局和操作方式，在劣勢區(qū)域采取快進快出方式退出市場，在優(yōu)勢區(qū)域通過兼并和合作開發(fā)實現規(guī)模發(fā)展；具體來講有轉嫁到異地二三四線城市和企業(yè)聯合拿地開發(fā)兩種策略。

策略一：轉向異地二三線城市。對于財務壓力較大的房地產企業(yè)來說，已經很難與其他企業(yè)在一線城市里正面碰撞爭奪土地和資金，一線城市成本相對較高，因此，在客觀上有分散風險的要求。相比之下，目前二三四線城市樓市周期與一線城市并不同步，從人均收入水平來看，其正值地產發(fā)展高峰期，潛力較大。因此，轉戰(zhàn)二三線甚至三四線城市是企業(yè)合理分散當前的財務風險的有效路徑，也是企業(yè)長期生存和發(fā)展之道。事實上很多大型企業(yè)已經開始轉向二三線城市，如萬科、綠地、碧桂園等，關鍵是要控制好拓展的步伐問題，根據資金情況，理性的投資。

策略二：企業(yè)聯合拿地開發(fā)。要規(guī)避風險，更需重視資金周轉，如果銷售回款狀況不好，不但是未來拿地受困，手中其余項目的開發(fā)還會受到影響，聯合拿地是一種考慮。在這種市場行情，尤其在上海、北京、深圳等一線城市拿地，應當是非常謹慎的，對資金的要求比較大。但是，作為開發(fā)商始終是要拿地的，因此，幾家公司聯合成立項目公司聯合拿地、共同開發(fā)成為有效方式。一方面，可以分散財務風險，特別是現在銷售不暢，回籠資金比較慢，開發(fā)過程中急需大量后備資金補充，另一方面，也可以保持各個企業(yè)現金流的穩(wěn)定，等待機會，尋找合適的項目。

（2）方式二：風險規(guī)避，即通過退出或放棄的形式來應對，具體來講選擇的策略有企業(yè)退出房地產業(yè)和企業(yè)暫緩拓展計劃。

策略一：企業(yè)放棄或暫緩項目投資計劃。對于財務風險隱患處于較大壓力的企業(yè)，必要時應該采取“壯士斷臂自?！?，對可能導致巨大風險的土地采取出售轉讓或者退地，放棄一些不理想的項目，以盡可能的減少損失。

策略二：企業(yè)退出房地產業(yè)。對于財務風險隱患壓力非常大的企業(yè)，尤其是中小企業(yè)，必要時要果斷地采取放棄房地產項目，轉投其他行業(yè)和項目上，以盡可能的減少損失。

總之，在進行房地產開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎上,選擇適合自己企業(yè)投資能力的項目,以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴張,盡可能減少企業(yè)財務風險。

Discussion of the Finance Risk and its Protection in the Real Estate Development Enterprise

WANG Xiao-yu

（Qinhuangdao Sitong Real Estate Development Co.Ltd.， Qinhuangdao 066004， China）

Abstract： The real estate development business enterprise is a newly arisen profession still in the our country, start middle in 80's in last century, have the history for 20 years only, have the very big development potential, is a profession with very high growth.Because the real estate developmentinvestment period is long, the amount of investment is huge, so the real estate development the business enterprise needs to pass the finance lever to come to margin to used for the item development generally, but make use of the finance lever and then bring the risk probably.Therefore, in before carrying on the real estate development investment decision must at consider from the foundation of the funds total amount that have the funds and may raise, choice in keeping with oneself item of the investment in enterprise ability, replace with the steady development to extend quickly, reduce the business enterprise financial risk possibly.

Key words： the real estate development enterprise； finance risk； risk protection

[責任編輯 柯 黎]