安　漁

破窗之后該怎么辦?

大名鼎鼎的“破窗理論”源于美國(guó)政治學(xué)家威爾遜和犯罪學(xué)家凱琳觀察總結(jié)一個(gè)現(xiàn)象，即環(huán)境可以對(duì)一個(gè)人產(chǎn)生強(qiáng)烈的暗示性和誘導(dǎo)性。多年前，美國(guó)斯坦福大學(xué)心理學(xué)家進(jìn)行一項(xiàng)試驗(yàn)，他找了兩輛一模一樣的汽車(chē)，把其中的一輛擺在帕羅阿爾托的中產(chǎn)階級(jí)社區(qū)，而另一輛停在相對(duì)雜亂的布朗克斯街區(qū)。停在布朗克斯的那一輛，他把車(chē)牌摘掉了，并且把頂篷打開(kāi)。結(jié)果這輛車(chē)一天之內(nèi)就給人偷走了，而放在帕羅阿爾托的那一輛，擺了一個(gè)星期也無(wú)人問(wèn)津。后來(lái)，詹巴斗用錘子把那輛車(chē)的玻璃敲了個(gè)大洞。結(jié)果呢僅僅過(guò)了幾個(gè)小時(shí)，它就不見(jiàn)了。以這項(xiàng)試驗(yàn)為基礎(chǔ)，政治學(xué)家威爾遜和犯罪學(xué)家凱琳提出了一個(gè)“破窗理論”。

理論認(rèn)為：如果有人打壞了一個(gè)建筑物的窗戶玻璃，而這扇窗戶又得不到及時(shí)的維修，別人就可能受到某些暗示性的縱容去打爛更多的窗戶玻璃。久而久之，這些破窗戶就給人造成一種無(wú)序的感覺(jué)。結(jié)果在這種公眾麻木不仁的氛圍中，犯罪就會(huì)滋生、繁榮。

還有一個(gè)被稱(chēng)為校園里的“破窗現(xiàn)象”：班里來(lái)了一個(gè)新生，由于他勤奮努力，使得原本想混日子的同學(xué)受到震動(dòng)，學(xué)習(xí)氣氛開(kāi)始轉(zhuǎn)好!這說(shuō)明及時(shí)修好第一扇被打破的玻璃，能有效阻止“破窗現(xiàn)象”，由此可見(jiàn)“破窗理論”是可以逆推的一項(xiàng)理論。

對(duì)比中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，我們看到各路人馬力量相互制衡，其實(shí)這原本沒(méi)有什么值得大驚小怪，因?yàn)橹袊?guó)就是這樣一個(gè)在高速發(fā)展中逐步完善的市場(chǎng)狀況。我們無(wú)需對(duì)其快速發(fā)展中產(chǎn)生的問(wèn)題表示過(guò)度擔(dān)憂，問(wèn)題出現(xiàn)并不可怕，可怕的是漠視問(wèn)題的存在。

目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其間蘊(yùn)含的巨大利益，不同的利益階層和群體對(duì)之有著不同的心態(tài)。再此情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如被砸爛一扇窗戶的房間，其外在形象因?yàn)樵缙诘摹氨├?，高房?jī)r(jià)，內(nèi)在黑幕，尋租”等問(wèn)題受到大眾廣泛詬病。

那么，我們?nèi)绾蜗裆衔陌咐治龅哪菢訉⒎康禺a(chǎn)市場(chǎng)逆推回一個(gè)良性競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展的狀態(tài)呢?

誰(shuí)是第一個(gè)修繕破窗的勇士?誰(shuí)是可以肩扛這樣重任的品牌和人?

在和一位同行溝通時(shí)，他說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)中有一些企業(yè)家實(shí)際也是“專(zhuān)家”，因?yàn)樗麄兒苌朴谟?jì)算房地產(chǎn)行業(yè)的成本和帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投入和產(chǎn)出。筆者并不想否定他這樣的觀點(diǎn)。但是筆者持保留態(tài)度，這是因?yàn)?，在瀏覽了一些專(zhuān)家的發(fā)言后，我們不難發(fā)現(xiàn)他們身處的角度和位置實(shí)在不能算是大眾角度，他們對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的估計(jì)和推算僅限于其個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，而實(shí)際上，他們身處“世外桃源”，對(duì)于中國(guó)民間塵世的生活早就已經(jīng)陌生了，所以由一個(gè)小眾群體推論而來(lái)的理論和數(shù)字顯然是不符合中國(guó)市場(chǎng)情況的。

同時(shí)，這些“專(zhuān)家”大都有房地產(chǎn)商兼任，他們不僅身居桃源，同時(shí)他們是企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)的高手，但是未必是營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的高手，對(duì)于市場(chǎng)消費(fèi)者的定位和市場(chǎng)細(xì)分顯然認(rèn)識(shí)不清，眉毛胡子一把抓，將消費(fèi)者統(tǒng)統(tǒng)劃分為“能買(mǎi)起房子”和“不能放棄房子”的兩種人。這顯得愚蠢又幼稚可笑。

房子作為一種耐用品其本質(zhì)仍然是商品，對(duì)于一個(gè)商品的定位，市場(chǎng)細(xì)分，USP都不清楚的人的話如何聽(tīng)信呢?頭頭是道的計(jì)算和公式不過(guò)是和癡人說(shuō)夢(mèng)一樣的廢話又如何讓人信服呢?

但一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)芙蓉亂舞，塵土飛揚(yáng)，能見(jiàn)度日益模糊，窗戶被一扇一扇的砸破，最后競(jìng)成為“過(guò)街老鼠，人人喊打”，而地產(chǎn)商人無(wú)論大小也被歸納進(jìn)“耗子幫”成為大小分舵的舵主，房地產(chǎn)市場(chǎng)被大眾，地產(chǎn)商，評(píng)論者觀察者一同推入一個(gè)烏煙瘴氣煙塵迭起的境地。

這無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲哀。

原本這個(gè)行業(yè)在改革進(jìn)程中發(fā)揮過(guò)重要的作用，在上個(gè)世紀(jì)國(guó)家看得見(jiàn)的“手”的大量推動(dòng)和拉動(dòng)中，這個(gè)行業(yè)讓城市舊貌換新顏，讓周邊的臟亂差日益體現(xiàn)出現(xiàn)代化新城的新面貌。以國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)龍頭為例，觀察其近年來(lái)作為，我們莫不為之努力和付出感到感動(dòng)。

萬(wàn)科對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化和中國(guó)城市化進(jìn)程中城市面貌的發(fā)展的貢獻(xiàn)難以磨滅，可以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正是在諸如萬(wàn)科、中海、保利、SOHU等優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的帶動(dòng)下全面成長(zhǎng)的。

盡管這其中由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和信息不均衡、信息噪音的問(wèn)題曾經(jīng)讓受眾對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的認(rèn)知有所偏差，但，理不辯不明，路遙知馬力，日久見(jiàn)人心，萬(wàn)科等優(yōu)秀地產(chǎn)品牌的作為仍然可圈可點(diǎn)。

擔(dān)當(dāng)責(zé)任者值得我們尊敬

作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的老大，萬(wàn)科一直以市場(chǎng)和供求為導(dǎo)向，萬(wàn)科的品牌定位，市場(chǎng)細(xì)分，產(chǎn)品研發(fā)，行業(yè)觀察分析一直走在同行之前，萬(wàn)科作為行業(yè)老大的企業(yè)文化和內(nèi)在構(gòu)成也是行業(yè)中的圭臬。

作為中國(guó)最優(yōu)秀的上市公司，萬(wàn)科的企業(yè)社會(huì)責(zé)任感和責(zé)任心令人敬佩。

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形增長(zhǎng)民怨眾怒，國(guó)家發(fā)令限定核查房地產(chǎn)價(jià)格非正常增長(zhǎng)的關(guān)頭，萬(wàn)科不畏行業(yè)內(nèi)在壓力提出“長(zhǎng)江三角洲房?jī)r(jià)將出現(xiàn)拐點(diǎn)”的觀點(diǎn)。這無(wú)疑是市場(chǎng)容量和市場(chǎng)需求結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)定量分析之后的結(jié)論，在此背景下2008年12月24日，王石在做客央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目時(shí)，實(shí)話實(shí)說(shuō)“拐點(diǎn)論”，王石當(dāng)時(shí)在節(jié)目中表達(dá)觀點(diǎn)，“一個(gè)中產(chǎn)階層，你存這么多年(錢(qián))還買(mǎi)不起房子的話，市場(chǎng)縣有一定問(wèn)題的?！?/p>

我非常佩服王石就在于此，他總是實(shí)話實(shí)說(shuō)并且有作為一個(gè)中國(guó)本土企業(yè)家的“良心和公心”

而行業(yè)其實(shí)早在2007年4月就有開(kāi)發(fā)商降價(jià)，一降就是20％。王石只是說(shuō)出事實(shí)的人，例如在萬(wàn)科降價(jià)之前御翠豪庭每平方米已經(jīng)跌了11000元，業(yè)內(nèi)轟動(dòng)。但萬(wàn)科一降價(jià)，麻煩就來(lái)了。這無(wú)疑有市場(chǎng)定位和市場(chǎng)細(xì)分的前提在其中，行業(yè)內(nèi)有人分析說(shuō)買(mǎi)李嘉誠(chéng)4萬(wàn)多一平豪宅的人，不可能為了百八十萬(wàn)去售樓處打滾。

而萬(wàn)科的房子購(gòu)買(mǎi)者是中小投資者經(jīng)受不起市場(chǎng)冷暖的變化去鬧事。

這似乎是一個(gè)理由。但是全球經(jīng)濟(jì)寒潮之下，萬(wàn)科想要價(jià)格挺立顯然是不現(xiàn)實(shí)的。

那么房?jī)r(jià)究竟多少算偏高?多少算合適?

我們也來(lái)做一道計(jì)算題看看結(jié)果。

看房?jī)r(jià)是否正常應(yīng)該看房?jī)r(jià)與收入的比值，即普通人要多長(zhǎng)時(shí)間才能買(mǎi)一套房子。國(guó)際通行的正常值是一套房子等于3～5年的家庭收入。而在我國(guó)的大中城市，2006年的數(shù)據(jù)說(shuō)是超過(guò)12年，2007年發(fā)改委給出的數(shù)據(jù)說(shuō)是7.4年，也就是說(shuō)，一套房子的價(jià)格等于一戶人家7.4年的總收入。但是2007年，居民收入漲幅并未有區(qū)別于2006年太大的幅度，樓價(jià)卻漲瘋了。2007年，上海普通職員平均月入3864元，一年4.6萬(wàn)。兩口子都上班，1年也就9萬(wàn)多塊錢(qián)。按國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)的上線——5年計(jì)，上海的一套房子應(yīng)該在50萬(wàn)以下。超過(guò)這個(gè)數(shù)，就

叫偏高。試想，月入7000多的普通上海三口之家，買(mǎi)得起浦東浦西的房子嗎?

王石作為一個(gè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，其人性格耿直，每每談及房?jī)r(jià)走勢(shì)、成交一類(lèi)話題總有行業(yè)內(nèi)名流與之打“嘴仗”。

但是事實(shí)卻是，王石的每次言論都最終被證實(shí)是正確的。

萬(wàn)科是修繕?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)第一扇窗戶的品牌嗎?

2008年的12月24日中央電視臺(tái)新聞?lì)l道《新聞會(huì)客廳》欄目中王石再度出現(xiàn)在人民視野中。

這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的大俠顯得略有疲憊，實(shí)際上，他怎么可能不疲憊呢?去年底，王石拋出拐點(diǎn)論。這是很得罪開(kāi)發(fā)商的事情。9·27政策出臺(tái)后，大家都知道中央開(kāi)始調(diào)整了，只是不知道這個(gè)調(diào)整什么時(shí)候見(jiàn)效。開(kāi)發(fā)商和基金經(jīng)理是一樣的，越是看空就越要唱多，要不然怎么出貨?現(xiàn)在王石出來(lái)說(shuō)拐了拐了，可倒好了，你降不降?一降，坐實(shí)了他的拐點(diǎn)論；不降，錯(cuò)過(guò)了出貨的窗口期。都是非常痛苦的事情。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，招數(shù)只有一個(gè)，肯定還是唱多做空——輿論上造勢(shì)，鶯歌燕舞形勢(shì)喜人形勢(shì)不等人一片大好；私下里偷偷放出各種促銷(xiāo)手段努力出貨。成交量一下來(lái)，其實(shí)大家都在降價(jià)促銷(xiāo)，只是嘴上死也不提“降價(jià)”這兩個(gè)字罷了。萬(wàn)科是行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，大家緊盯著看到萬(wàn)科降價(jià)行業(yè)內(nèi)在勢(shì)力立刻現(xiàn)身打壓，人家肯定要針對(duì)你做動(dòng)作。于是“捐助風(fēng)波”，“萬(wàn)科向民生銀行告貸30億遭拒”，“松山湖講話”，“萬(wàn)科可能向前期業(yè)主作出賠償”，謠言一個(gè)接一個(gè)，網(wǎng)絡(luò)平媒一起整，出手陰毒。

別看萬(wàn)科是全國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，分到30個(gè)城市里，在哪個(gè)城市都是小弟弟，完全打不過(guò)地頭蛇。

這次節(jié)目中王石的表情不再輕松，這簡(jiǎn)直是中國(guó)大眾的悲哀，一個(gè)為了民眾利益的公司的董事長(zhǎng)被攻擊性傳播整的緊張兮兮聲音顫抖，也算是中國(guó)特色的“攻擊性傳播”的核爆炸威力后遺癥了。

2008年12月21日新華網(wǎng)北京報(bào)道：(記者孫玉波)國(guó)務(wù)院辦公廳21日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

意見(jiàn)提到，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。地方各級(jí)人民政府要做好2008年年底前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程款結(jié)算、農(nóng)民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整住房銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導(dǎo)當(dāng)事人依據(jù)合同約定通過(guò)法律途徑解決。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度；對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道。意見(jiàn)明確，取消城市房地產(chǎn)稅。為進(jìn)一步公平稅負(fù)，完善房地產(chǎn)稅收制度，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一適用《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。

筆者對(duì)比萬(wàn)科作為和政府政策的走向，我們也可以認(rèn)定王石作為中國(guó)地產(chǎn)品牌第一的企業(yè)當(dāng)家人一直以來(lái)的難過(guò)和苦衷終于有了一個(gè)光明的出口抒發(fā)和宣泄。

我們的國(guó)家是人民的國(guó)家，房地產(chǎn)行業(yè)終究是為人民服務(wù)的，毫無(wú)疑問(wèn)的是，對(duì)人民有益的方向和方法也是我黨和我國(guó)政府一貫的方針和路線。

萬(wàn)科走在了前面，走在前面的人往往成為靶子被一些利益團(tuán)體攻擊，但是，占絕大多數(shù)的人民才是最重要的國(guó)家力量，我們看到國(guó)務(wù)院的政策正是對(duì)萬(wàn)科的支持。

那些以萬(wàn)科王石言論作為打擊萬(wàn)科和王石的言論顯然有著可怕的居心，其內(nèi)在目的無(wú)非是維護(hù)小眾群體對(duì)大眾利益的剝削和壓榨。那些看似在打擊萬(wàn)科和王石的言論實(shí)際是變相對(duì)抗國(guó)務(wù)院對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的新政，其心其意實(shí)在令人費(fèi)解和難以揣測(cè)!

我們相信，陽(yáng)光總在風(fēng)雨后，在黨和政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我們相信將有更多的優(yōu)秀企業(yè)站出來(lái)一扇一扇地修整那些破爛的窗戶將中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)引向正確的規(guī)范的方向。所以，筆者再此向王石致敬!向萬(wàn)科致敬!

他們是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中間力量，正義力量，是修繕中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一扇破窗的勇士!