王兆金　秦江萍　馮純純

摘要：新頒布的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中最令人矚目的變化莫過于公允價(jià)值了，理論界人士也普遍預(yù)計(jì)投資性房地產(chǎn)將會在具體的核算方法上引入公允價(jià)值模式，然而就目前已公布的房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)并未采用公允價(jià)值計(jì)量模式。本文就這一現(xiàn)象進(jìn)行理論分析，找出出現(xiàn)此現(xiàn)象的原因，并就投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式給出幾點(diǎn)注意事項(xiàng)。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)

新會計(jì)準(zhǔn)則中最大的亮點(diǎn)當(dāng)屬公允價(jià)值概念的引入了。理論界人士普遍預(yù)計(jì)由于投資性房地產(chǎn)在具體的計(jì)量方法上引入了公允價(jià)值模式，擁有大量土地使用權(quán)或房產(chǎn)又希望通過收取租金以獲得長期收益的經(jīng)營房地產(chǎn)、園區(qū)的上市公司，一旦在將來轉(zhuǎn)讓現(xiàn)持有的房產(chǎn)必將獲得可觀利潤。并且在房地產(chǎn)市場繼續(xù)向上的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值將提升，而上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表即將體現(xiàn)這一利潤。隨之而來的必然是房地產(chǎn)股票的新一輪上漲。

一、投資性房地產(chǎn)中兩種計(jì)量模式的對比

(一)投資性房地產(chǎn)的范圍

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。其中，土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》中所謂的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

(二)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式

1．投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)滿足三個條件：(1)符合投資性房地產(chǎn)的定義；(2)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(3)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購的房地產(chǎn)包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造的房地產(chǎn)由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；以其他方式取得的性房地產(chǎn)按照相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。

2．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，并適當(dāng)引入了公允價(jià)值模式。

(1)成本模式。成本是指資產(chǎn)購置或建造時(shí)，為取得該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額、其他對價(jià)的公允價(jià)值或者在適當(dāng)時(shí)候按照特定要求進(jìn)行初始確認(rèn)時(shí)歸屬于該資產(chǎn)的金額。采用成本模式，要求投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后采用折余成本予以計(jì)量。

(2)公允價(jià)值模式。由于我國房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不是太高，準(zhǔn)則對公允價(jià)值的選用等有關(guān)問題做出了較為嚴(yán)格的控制，認(rèn)為如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式，否則應(yīng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。一旦采用了公允價(jià)值計(jì)量，便不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，且以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，調(diào)整原賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

(三)投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)人所有者權(quán)益。

從上面可知，與成本模式相比，無論是在期末計(jì)量日還是資產(chǎn)置換日，公允價(jià)值模式下很可能會產(chǎn)生差額，即公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，該差額將計(jì)入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益，從而會對當(dāng)期損益和所有者權(quán)益產(chǎn)生一定的影響。

二、上市公司冷淡公允價(jià)值的原因

雖然理論界都預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)會普遍采用公允價(jià)值計(jì)量模式，然而就目前已公布的房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)情況來看，之前被廣泛看好的公允價(jià)值模式似乎受到冷遇，而且很多房地產(chǎn)企業(yè)也表示不會將投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。截至2008年4月27日，在已披露年報(bào)的1303家上市公司中，僅9家上市公司選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，并對股東權(quán)益進(jìn)行了追溯調(diào)整，分別是武漢控股、沱牌曲酒、中國銀行、S深發(fā)展A、方大A、勝利股份、白云山A、武漢塑料與津?yàn)I發(fā)展。涉及金額最大的是中國銀行，高達(dá)33.18億元，調(diào)整金額最小的則是武漢塑料，僅140.11萬元。而陸家嘴、中國國貿(mào)等被市場寄予厚望的公司卻不在此列?，F(xiàn)實(shí)與預(yù)計(jì)差別竟如此之大，上市公司又為何會如此冷淡公允價(jià)值呢?筆者認(rèn)為，其主要原因有以下四個：

(一)公允價(jià)值計(jì)量模式下對利潤波動影響較大

企業(yè)采用公允價(jià)值核算后，不再對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益。這樣在我國投資性房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，每年的重估增值額將持續(xù)為正值，即利潤將會得到持續(xù)地額外提升。但在我國房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，從而引起利潤的較大波動，導(dǎo)致企業(yè)先盈后虧，加大企業(yè)的經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)稅收問題可能導(dǎo)致在公允價(jià)值模式下降低了公司價(jià)值

如果公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，將不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，這會增加公司的所得稅，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流下降，從而降低公司價(jià)值。所以若沒有稅收配套政策出臺，預(yù)計(jì)多數(shù)上市公司將選擇原有的成本模式。

(三)運(yùn)用公允價(jià)值增大了公司經(jīng)營和管理的不穩(wěn)定性

采用公允價(jià)值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)公司的業(yè)績，將更多地受該市場價(jià)格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，而這也是大多房地產(chǎn)商不愿讓投資者看到的，另一方面也有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。

(四)公允價(jià)值的計(jì)量成為房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行新準(zhǔn)則的攔路虎

確定公允價(jià)值是實(shí)施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價(jià)值評估體系則是確定公允價(jià)值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評估制度，新準(zhǔn)則中并沒有提到應(yīng)該如何評估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。更別說新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件非常嚴(yán)格。有一些市場行為根本就沒有一個參照交易體系，符合新準(zhǔn)則要求的交易體系很難在短時(shí)間內(nèi)形成；況且由于地段、樓層、質(zhì)量、朝向各異，要找到每一處房產(chǎn)如準(zhǔn)則所說的活躍市場就更不容易了，為求公允價(jià)值而花費(fèi)昂貴的成本恐怕是大多房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的。

三、我國現(xiàn)行環(huán)境下應(yīng)用公允價(jià)值應(yīng)關(guān)注的問題

(一)公允價(jià)值計(jì)量的選擇問題

公允價(jià)值依然是新準(zhǔn)則實(shí)施過程中的一個難點(diǎn)，也是一個無法回避的問題。具體到房地產(chǎn)又有其獨(dú)特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。新會計(jì)準(zhǔn)則雖然借鑒國際會計(jì)準(zhǔn)則中的有關(guān)做法，列舉了確定公允價(jià)值的三種方法，但從這三種方法中可以看出，采用公允價(jià)值計(jì)量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的評估機(jī)構(gòu)，涉及多個經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)，評估難度較大。

另外，從我國現(xiàn)狀看，評估人員與會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不容樂觀，專業(yè)的評估師隊(duì)伍不夠強(qiáng)大，應(yīng)該說目前國內(nèi)的大多數(shù)從業(yè)人員對公允價(jià)值運(yùn)用尚難以適應(yīng)。

(二)必須關(guān)注土地使用權(quán)的用途問題

未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實(shí)施過程中的又一難點(diǎn)所在。新準(zhǔn)則對地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí)，發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附注中對于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明，從準(zhǔn)則實(shí)施的角度看，如果不對這些內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。

(三)盈余管理問題

公允價(jià)值的變動計(jì)入當(dāng)期損益，放變了通常的收益觀。即不再采用單邊調(diào)整減少資產(chǎn)價(jià)值的成本。企業(yè)可能會利用會計(jì)計(jì)量屬性的選擇權(quán)來“創(chuàng)造”賬面利潤。公允價(jià)值不僅僅是個計(jì)量工具，它更能影響到多方利益主體，它很多時(shí)候是估計(jì)的結(jié)果，在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中容易被利用為利潤操縱的工具。如何保證公允價(jià)值確定的合理性，避免成為企業(yè)隨意操縱業(yè)績的工具，量個十分現(xiàn)實(shí)的問題。鑒于會計(jì)造假的違規(guī)機(jī)會成本遠(yuǎn)低于其預(yù)期收益，證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以借鑒美國高昂的懲罰性賠償制度對會計(jì)造假進(jìn)行嚴(yán)懲。

四、公允價(jià)值運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)的前景

(一)公允價(jià)值計(jì)量將與歷史成本計(jì)量共存

公允價(jià)值的存在與發(fā)展是必然的，它將在今后發(fā)揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價(jià)值，當(dāng)然也不能認(rèn)為歷史成本將退出歷史舞臺，所以摒棄任何一方都是錯誤的?？梢灶A(yù)見到，二者將在未來很長的一段時(shí)間內(nèi)并存。而我國采取的策略應(yīng)該會是選擇性地使用公允價(jià)值，然后逐步擴(kuò)大使用范圍。

(二)使用公允價(jià)值計(jì)量會造成房地產(chǎn)企業(yè)的信息成本增加

對于采用公允價(jià)值進(jìn)行會計(jì)計(jì)量的企業(yè)，會計(jì)人員需要在每個會計(jì)期末分析各種因素，對資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值做出認(rèn)定，這個過程將會大大增加企業(yè)的信息成本。因?yàn)榕c歷史成本相比，取得公允價(jià)值穎要花費(fèi)更多的代價(jià)，所以在推動公允價(jià)值計(jì)量的過程中，必須加強(qiáng)準(zhǔn)則的宣傳與指引，并以一定的政制度保證其實(shí)施。