楊　龍　楊正蓮　王華偉

21家房企、26個項(xiàng)目、2300余套房源、最高降價幅度達(dá)16%—— 一場號稱“北京樓市最大規(guī)模的降價潮”于3月10日在京涌現(xiàn)。是貨真價實(shí)的降價，還是團(tuán)體營銷秀？房價在今年會上漲還是下降？

《中國新聞周刊》記者奔赴26個樓盤，實(shí)地調(diào)查降價狀況。

一場“降價秀”？

對于持幣待購多日的消費(fèi)者來說，房產(chǎn)商聯(lián)合降價是一則利好消息。但本刊記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，想要買到滿意的房子，卻并非易事。此次開發(fā)商的“集體降價”行為，更像是把平時的促銷活動，“打包”呈現(xiàn)給購房者。

《中國新聞周刊》采訪的多數(shù)售樓處銷售人員均稱，優(yōu)惠房源已經(jīng)售完。近七成參加活動的開發(fā)商只選出少部分房源實(shí)行降價。降幅達(dá)16%、且降幅排名第一的豐臺區(qū)“中堂” 項(xiàng)目，僅推出23套優(yōu)惠房源；降價幅度第二的清河項(xiàng)目“橡府”只推出了3套；萬科旗下的“假日風(fēng)景”也只有18套房源優(yōu)惠。而上周的熱銷樓盤、宣武區(qū)的“西堤紅山”項(xiàng)目，則僅有8套優(yōu)惠。

同時，優(yōu)惠房源多為尾房，其戶型、面積、樓層、朝向等方面均有不同程度的劣勢。

3月13日下午兩點(diǎn)，記者來到位于通州區(qū)的新通國際花園售樓處。此時的售樓處冷冷清清，記者停留的半小時時間內(nèi)，只有四位看房顧客，并沒有呈現(xiàn)因降價而出現(xiàn)的火熱場面。銷售人員介紹，“特價房”數(shù)量有限，每平方米價格為6900～7000元。該銷售人員向記者推薦的三套“特價房”均為三層以下的房子，且位置較其他樓盤偏僻，東西朝向。

在與之相距約一公里的另一個樓盤，現(xiàn)房平均售價也僅為每平米8100元。相較之下，參與集體降價的新通國際花園，作為期房其1000元的價格優(yōu)惠，并不具備明顯優(yōu)勢。

經(jīng)《中國新聞周刊》記者調(diào)查，26個降價項(xiàng)目中，優(yōu)惠幅度其實(shí)主要集中在4%～6%之間?！爸刑谩睒潜P的銷售人員甚至稱，平時各項(xiàng)目的促銷價格，也基本上能打到這個折扣。

2月份，北京商品房銷售量達(dá)到5800套。而此次“春暖樓市”優(yōu)惠活動中，開發(fā)商推出的2300余套優(yōu)惠房源，尚不足上月銷量的一半。同時，許多已經(jīng)具備銷售條件的樓盤，紛紛延遲開盤。房地產(chǎn)管理網(wǎng)顯示：順義新城、萬科公園5號、橡府等項(xiàng)目，均有相當(dāng)數(shù)量已經(jīng)取得預(yù)售許可證的房源，并沒有體現(xiàn)在預(yù)售范圍之內(nèi)。

據(jù)《中國新聞周刊》記者調(diào)查，廣渠路的首城國際中心、西大望路的珠江帝景、東二環(huán)的樓盤冠城?名敦道等房源，甚至出現(xiàn)了小幅度提價。

上走，還是下行？

“目前，北京的房地產(chǎn)市場還是處于一個價格比較混亂的時候，年前第一波降價的樓盤，價格在往上走?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴《中國新聞周刊》。

楊少鋒認(rèn)為，一部分低價房消化掉之后就會拉升所在項(xiàng)目的成交均價，而低開高走的新樓盤也會導(dǎo)致價格呈現(xiàn)上升趨勢，當(dāng)降價回籠資金一旦渡過了最困難的時候，開發(fā)商也會開始反向走，“所以今年的形勢是，降到底的項(xiàng)目可能在達(dá)到它階段性的戰(zhàn)略目標(biāo)后，價格還會往上走，而另外一些原來還在高位觀望的開發(fā)商，迫于資金壓力不得不降價，所以有人往上走，有人往下走。”

對于房價調(diào)整問題，開發(fā)商觀點(diǎn)各異。SOHO中國聯(lián)席董事長潘石屹認(rèn)為，五環(huán)內(nèi)現(xiàn)價在每平方米1萬元左右的房產(chǎn)，最有可能調(diào)整至6000～8000元/平方米；華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)則堅(jiān)決表態(tài)，自己開發(fā)的房子不會降價。更多開發(fā)商認(rèn)為，土地成本決定了現(xiàn)有在售房產(chǎn)的價格調(diào)整空間，拿地早的房產(chǎn)項(xiàng)目迎合市場需求而下調(diào)房價的可能性更大。

不過，房價過高已成共識。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥3月11日稱，在東部的一些城市，特別是一些人口相對集中的城市，房價超出了一般老百姓能夠支付的水平。

在北京市兩會期間，北京市多位領(lǐng)導(dǎo)指出，過高的房價是北京房地產(chǎn)市場亟須調(diào)整和解決的問題，偏向高端的房產(chǎn)供應(yīng)與房價定位，不符合市場主流需求。

以集體降價之名，而行不降價之實(shí)的開發(fā)商，其降價動力不足的秘密不在于，“春暖樓市”并不是開發(fā)商自愿舉行的。順義新城、北辰香麓等樓盤市場部負(fù)責(zé)人員向記者表示，此次活動源于3月初北京市建委的要求，而開發(fā)商不得不加入。

活動主辦方代表、北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志表示，“春暖樓市”的主要目的在于引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，以合理價格銷售，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)對京滬穗三地居民的最新調(diào)查顯示：八成以上居民認(rèn)為目前房價依然過高。