中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支行、婁底市、衡陽(yáng)市中心支行聯(lián)合調(diào)查組

一、縣域房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)

我們對(duì)湖南省內(nèi)70個(gè)縣的200戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了抽樣調(diào)查。樣本企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況表明，縣域房地產(chǎn)投資雖然保持快速增長(zhǎng)，但供求差距拉大，價(jià)格回落，空置房增加，企業(yè)資金緊缺加劇，暴利逐步被擠出等宏觀調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，當(dāng)前縣域房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)主要有以下特點(diǎn)。

（一）宏觀調(diào)控力度加大，投資被迫急劇膨脹

國(guó)土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā)〔2007〕236號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須在3年內(nèi)完成商品住宅項(xiàng)目的投資，致使存量土地開(kāi)發(fā)投資加速。2008年上半年，樣本企業(yè)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資32.84億元，同比增長(zhǎng)74.08%，相當(dāng)于2007年全年開(kāi)發(fā)投資量的80.34%。從開(kāi)發(fā)面積來(lái)看，樣本企業(yè)在建工程施工面積531.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83.61%。新開(kāi)工面積358.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)94.48%，是2007年全年新開(kāi)工面積的1.07倍，其中住宅新開(kāi)工面積304.5萬(wàn)平方米，占84.92%，同比增長(zhǎng)1.11倍。從土地開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，2008年上半年，樣本企業(yè)土地開(kāi)發(fā)投資增速同比下降0.44個(gè)百分點(diǎn)，投資額占本年完成投資額的16.42%，比2007年末降低12.44個(gè)百分點(diǎn)。

（二）房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，價(jià)格增幅明顯回落

與2006年相比，2007年樣本企業(yè)增大商品房市場(chǎng)投放量（本年竣工面積）35.44%，實(shí)際銷售面積卻增加近40％。進(jìn)入2008年后，商品房銷售形勢(shì)每況愈下，上半年商品房累計(jì)竣工面積192.02萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售面積僅為116.26萬(wàn)平方米。由于縣域商品房供大于求，導(dǎo)致空置房快速上升。2008年上半年空置面積為90.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.23倍，比2007年末增長(zhǎng)78%。樣本企業(yè)商品房銷售同比增長(zhǎng)8.59%，而同期商品房竣工量同比增長(zhǎng)1.56倍。與此同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格增速平穩(wěn)回落，出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。2007年末樣本企業(yè)商品房平均售價(jià)漲幅比2007年上半年上升2.74個(gè)百分點(diǎn)，而2008年上半年漲幅卻比2007年下降5.25個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅、辦公樓和商業(yè)用房?jī)r(jià)格漲幅分別回落7.45、6.42和7.72個(gè)百分點(diǎn)，主要是國(guó)家提高了商業(yè)營(yíng)用房的首付比例和利率、宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩、股市的財(cái)富大幅縮水所致。

（三）企業(yè)資金異常緊缺，融資成本日益攀升

2008年上半年樣本企業(yè)從正規(guī)金融貸款13.64億元，同比增長(zhǎng)13.16%。民間融資總額2.72億元，同比增長(zhǎng)19.43%。而同期企業(yè)完成投資32.84億元，同比增幅達(dá)74.08%。加上樣本企業(yè)2008年上半年空置房積壓占用資金18.27億元，比樣本企業(yè)同期從正規(guī)金融貸款和民間融資總和還多9.49%，資金缺口進(jìn)一步加大。近年來(lái)央行多次加息，在銀行貸款成本上升的同時(shí)，推高了民間融資利率。2008年上半年，樣本企業(yè)民間融資成本比2007年上半年上升67.34%，1年期和3年期民間融資平均利率比2007年底分別上升了3.46和3.34個(gè)百分點(diǎn)，其中1年期民間融資利率是金融機(jī)構(gòu)基準(zhǔn)利率的2.17倍，企業(yè)融資成本負(fù)擔(dān)加重。如某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)怡然花園項(xiàng)目，以最高月利率達(dá)50-80‰借入民間資金1080萬(wàn)元，一年利息支出競(jìng)達(dá)800萬(wàn)元，后因公司債務(wù)包袱過(guò)大被迫外出逃債。

（四）經(jīng)營(yíng)效益大幅下滑，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)難以為繼

隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的不斷累積，縣域房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)分化明顯，出現(xiàn)利潤(rùn)減少甚至虧損，相當(dāng)部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼，處于停工或半停工狀態(tài)。2008年上半年，樣本企業(yè)利潤(rùn)總額同比下降2180.54萬(wàn)元，下降31.39%，僅為2007年全年利潤(rùn)總額的13.26%。2008年上半年，有67戶企業(yè)發(fā)生虧損，虧損面達(dá)33.5%。主要是銷售急轉(zhuǎn)直下和融資成本上升所致。

二、縣域房地產(chǎn)金融運(yùn)行狀況中的主要問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)信貸過(guò)度膨脹

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列宏觀調(diào)控措施，大中城市房地產(chǎn)貸款得到了有效抑制，但縣域房地產(chǎn)企業(yè)貸款不僅沒(méi)有減緩，反而大幅度上升，偏離了金融宏觀調(diào)控方向，個(gè)別欠發(fā)達(dá)縣域甚至成為金融宏觀調(diào)控的“死角”。2007年末湖南省縣域房地產(chǎn)貸款余額21.94億元，比2006年末增長(zhǎng)51.2%，比同期全省縣域貸款增速高出41.3個(gè)百分點(diǎn)；2008年6月末貸款余額30.44億元，比上年同期增長(zhǎng)73.5%，比同期全省縣域貸款增速高出59.3個(gè)百分點(diǎn)。

從縣域房地產(chǎn)貸款投向來(lái)看，亦未能有效體現(xiàn)金融宏觀調(diào)控中有保有壓和扶優(yōu)限劣的政策導(dǎo)向。樣本企業(yè)銀行貸款中，虧損企業(yè)貸款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，資產(chǎn)負(fù)債率75%的高負(fù)債企業(yè)銀行貸款占比達(dá)到22.6%，表明相當(dāng)部分貸款流向了虧損企業(yè)或資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)加大

1.關(guān)注類房貸急劇增多。2008年6月與上年同期相比，湖南省縣域房地產(chǎn)貸款雖然不良貸款數(shù)量無(wú)明顯變化，但關(guān)注類貸款由7282萬(wàn)元快速增加至17839萬(wàn)元。隨著國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，縣域房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)將集中暴發(fā)，金融機(jī)構(gòu)面臨不良貸款上升的壓力將進(jìn)一步加大。

2.普遍缺乏還貸能力。樣本企業(yè)中，有41戶資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上，其中有8戶超過(guò)100%，處于高負(fù)債運(yùn)行狀態(tài)。近兩年來(lái)樣本企業(yè)速動(dòng)比率只有0.4左右，表明企業(yè)短期償債能力明顯不足,房地產(chǎn)貸款存在較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（三）企業(yè)亂融資危及金融穩(wěn)定

房地產(chǎn)民間融資在快速擴(kuò)張的同時(shí)，形式多樣的亂融資行為有所抬頭，并在個(gè)別欠發(fā)達(dá)縣域蔓延，嚴(yán)重影響金融安全，甚至危及社會(huì)安定。一是招股合伙集資。許多房地產(chǎn)企業(yè)為拿下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由其各大股東在其關(guān)系人中廣泛發(fā)展合伙者共同出資參與開(kāi)發(fā)，然后高額分紅。目前這種方式是縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的主要途徑，如某縣房地產(chǎn)公司近幾年來(lái)采取這種融資方式聚集資金達(dá)2.5億多元，從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)達(dá)20多個(gè)，開(kāi)發(fā)面積達(dá)40多萬(wàn)平方米。但由于這種集資方式缺少公開(kāi)的操作指引和法規(guī)保障，極易產(chǎn)生融資糾紛。二是中間人“打包”集資。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)中間人將集來(lái)的資金“打包”后轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)。如2008年4月初，某縣一中間人從張家界、桑植等地集資130萬(wàn)元“打包”后，再以自己的名義向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融出資金，以獲取高額利潤(rùn)。這種方式由于通過(guò)多個(gè)環(huán)節(jié)，利息更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。三是跨區(qū)域進(jìn)行民間融資。房地產(chǎn)民間融資區(qū)域擴(kuò)大化。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司永順項(xiàng)目部，從永順、吉首等地跨區(qū)域融資6257萬(wàn)元，參與融資人員1200多人次，目前已出現(xiàn)了激烈的融資糾紛。

（四）金融機(jī)構(gòu)內(nèi)控弱化

金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中，出現(xiàn)了一些操作風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：一是假按揭欺詐風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)讓員工或其他人提供身份向銀行申請(qǐng)個(gè)人按揭，購(gòu)買自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭方式套取了大量的銀行信貸資金，又將這些已經(jīng)抵押貸款的房子一房多賣，共有18戶業(yè)主遭遇了假按揭。二是以個(gè)人名義貸款變相開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)投資者或者以個(gè)人名義貸款，變相用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如華容縣房地產(chǎn)公司老板伍某曾以個(gè)人名義從中國(guó)銀行支行貸款35萬(wàn)元間接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，貸款期限為5年，目前因公司資不抵債已形成不良。三是抵押物價(jià)值高估。在實(shí)際操作中,借款人為了得到更多的貸款,常常要求評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押物的價(jià)值進(jìn)行高估,而一些評(píng)估公司受利益驅(qū)使,通過(guò)各種手段虛增抵押資產(chǎn)的價(jià)值，導(dǎo)致變現(xiàn)額與債權(quán)額的嚴(yán)重偏差，給銀行帶來(lái)?yè)p失。四是銀行違規(guī)發(fā)放貸款。在利益趨動(dòng)下，銀行自身在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，不可避免地出現(xiàn)了放松信貸條件以搶奪客戶、擴(kuò)大規(guī)模的現(xiàn)象。如對(duì)“四證”不齊全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，或以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款;在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金沒(méi)達(dá)到35%的的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；對(duì)購(gòu)買第二套住房發(fā)放按揭貸款貸款時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于40%的要求；個(gè)別銀行人員甚至對(duì)發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款收取高額回扣。

三、完善縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控的政策建議

（一）調(diào)整房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)

在調(diào)控地域上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向縣域。近年來(lái)，大中城市一直是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，宏觀調(diào)控政策效應(yīng)在大中城市已經(jīng)明顯顯現(xiàn)。隨著宏觀調(diào)控政策應(yīng)由大中城市向縣域滲透，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨拐點(diǎn)，縣域房地產(chǎn)金融也集聚了大量的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融調(diào)控應(yīng)把視線更多地投向縣域。在調(diào)控部位上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向增量。在對(duì)存量土地開(kāi)發(fā)和在建工程項(xiàng)目實(shí)施金融調(diào)控的同時(shí)，更要加強(qiáng)對(duì)待新增土地開(kāi)發(fā)和新開(kāi)工項(xiàng)目的調(diào)控，防止縣域房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場(chǎng)需求盲目開(kāi)發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。在調(diào)控對(duì)象上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)縣域房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)企業(yè)實(shí)施金融調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)放在關(guān)注民間融資金額較大、投資規(guī)模過(guò)大、資金異常緊張、還貸能力不足的高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）把握房地產(chǎn)金融調(diào)控力度

房地產(chǎn)企業(yè)是縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)牽動(dòng)著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，對(duì)于縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控的力度應(yīng)把握“有保有壓、區(qū)別對(duì)待、協(xié)調(diào)平衡”的原則。一是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與企業(yè)承受能力平衡?？h域房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，更容易受到市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)和政策性風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，房地產(chǎn)金融調(diào)控要充分考慮企業(yè)的承受能力。在對(duì)運(yùn)作不規(guī)范、不符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不予貸款的同時(shí)，對(duì)資質(zhì)較好、有效益、守信用的縣城房地產(chǎn)企業(yè)仍要積極給予支持。二是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平衡。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大趨勢(shì)下，對(duì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的縣域?qū)嵤┙鹑谡{(diào)控時(shí)應(yīng)采取差別化的區(qū)域策略，把握好調(diào)控力度，避免縣域經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)較快發(fā)展。三是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域金融健康發(fā)展的平衡。既要通過(guò)金融調(diào)控，形成正確的房地產(chǎn)信貸導(dǎo)向，促進(jìn)房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，又要防止因過(guò)度調(diào)控加大企業(yè)還貸風(fēng)險(xiǎn)，影響銀行信貸效益，危及金融安全。

（三）注重房地產(chǎn)金融調(diào)控效應(yīng)

一是建立縣域房地產(chǎn)金融監(jiān)測(cè)機(jī)制。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控重點(diǎn)是全國(guó)70個(gè)大中城市，縣域房地產(chǎn)金融的監(jiān)測(cè)近乎“空白”，應(yīng)將房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)體系延伸到縣域。建立適應(yīng)縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控指標(biāo)體系，對(duì)縣域房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行適時(shí)跟蹤監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)民間融資、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)、企業(yè)資金鏈狀況、房地產(chǎn)投資和銷售狀況等。二是切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管。重點(diǎn)監(jiān)管房地產(chǎn)貸款條件、首付款比例、按揭貸款、流動(dòng)資金貸款用于住房開(kāi)發(fā)貸款以及個(gè)人貸款變相開(kāi)發(fā)等。特別是對(duì)以貸謀私、收受開(kāi)發(fā)商或個(gè)人賄賂的銀行人員，嚴(yán)格責(zé)任追究，以確保金融調(diào)控政策在縣域房地產(chǎn)行業(yè)落實(shí)到位。三是建立房地產(chǎn)金融調(diào)控效應(yīng)評(píng)價(jià)制度。設(shè)置科學(xué)合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，及時(shí)跟蹤分析和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控效應(yīng)，為房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控提供調(diào)整和決策參考。

（調(diào)查組成員：羅世樂(lè)黃健黃小雄陳伯軍）