何佳臨

一、綜述

天津的別墅市場起步相對晚了一些，別墅產品本土性開發(fā)出現在上世紀90年代初。但由于當時天津別墅市場尚處于發(fā)展時期，開發(fā)和銷售均沒達到理想狀況。

近兩年，隨著城市經濟發(fā)展、置業(yè)觀念的改變以及高端收入群流動比例的加快，天津高檔住宅市場日益顯現出一定的潛在隱性需求。一批高端別墅產品進入市場，無論從產品形式上，還是開發(fā)商的操作經驗上，都有了大幅度的提高。比較有代表性的項目有：“紅中領事郡”、“萬科霞光道5號”、“萬科朗潤園”等。因為別墅目標客戶群一般屬于高收入階層，通常對住房品質要求較高，因此，別墅產品一直在高端客戶群中占據相當比例。發(fā)展較平緩，但是從去年開始，未來一個階段，天津別墅市場的發(fā)展，無論是在產品定位還是在總量供應方面，都呈現出加速的狀態(tài)。

二、天津別墅項目代表樓盤調研

天津目前還沒有像北京那樣比較明顯的別墅板塊，但一些雛形正在形成，自上世紀90年代，沿著天津市西外環(huán)線侯臺居住區(qū)開始往南，就陸續(xù)建設有不少別墅，如：“侯臺別墅”、“蒙地卡羅別墅”、“科馨別墅”、等。

2001年后，天津別墅市場出現“Townhouse”熱，在區(qū)域上，由西南逐漸轉移到正南或偏東的方向發(fā)展。其中，位置更靠近中心城區(qū)的環(huán)境良好地段以及城鄉(xiāng)結合部、經濟開發(fā)區(qū)等區(qū)域，尤受青睞，“領世郡”、“仁愛?濠景莊園”、等項目正是這一區(qū)域市場的代表。

從整體市場來看，天津別墅市場聯排別墅占據了3/4，但獨體別墅也正慢慢浮上水面。像“萬科朗潤園”“萬科霞光道5號”等就是由天津別墅市場08-09年度熱銷的產品。

目前，天津的聯排別墅產品，戶型面積一般在90-400平方米不等，主流戶型面積在200-300平方米之間。價格差異并不是很大，聯排別墅每單元總價在150-400萬元的區(qū)間內，主流產品總價一般都在2000-300萬元／每單元。

獨體別墅產品的戶型面積則差距較大，主流產品的面積在300-400平方米之間，但各個別墅項目的差異很大，尤其是獨體別墅總價差距就更大了，大致由300萬元任萬元不等。

與北京、上海等城市不同，天津的國外客戶不多，無論是獨體還是聯排，消費群體本土化約70％—80％，購房者多為私營業(yè)主。這部分人購買別墅相當一部分是作為第二或者第N居所。

而在經濟開發(fā)區(qū)，由于在天津投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模。所以，在位于經濟開發(fā)區(qū)附近的別墅產品消費上，韓國、日本人占有一小部分。這部分人購買別墅，基本上都是自己居住。

三、別墅項目建設資源情況調研

總包單位

近幾年，隨著濱海新區(qū)的開發(fā)開放，帶動了天津整體建設及房地產開發(fā)產業(yè)的迅猛發(fā)展。在總承包單位方面，主要分三大陣營：

A：以天津建工集團為代表的本土建筑企業(yè)，此類企業(yè)在天津市具有良好的施工業(yè)績及地理、人文、環(huán)境優(yōu)勢，整體綜合實力較強，在天津政府投資及基礎設施建設市場上占有大量份額；

B：以南通三建、蘇中建設為代表的南方建筑企業(yè)，此類企業(yè)施工作業(yè)能力，工程管理水平，均較本土企業(yè)有很大的競爭性，漸漸在天津市場上占據越來越多的市場份額。

C：外地來津開發(fā)商帶來的長期合作單位，此類企業(yè)隨著外地房地產開發(fā)商的進駐天津市場而隨之進駐，所占房地產市場份額不大。

監(jiān)理單位：據調查，天津市在別墅項目上有過監(jiān)理業(yè)績的是：天津市華泰建設監(jiān)理有限公司、天津仕敏工程建設監(jiān)理技術咨向有限公司、天津開發(fā)區(qū)泰達國際咨詢監(jiān)理有限公司等。

造價咨詢單位：天津市目前造價咨詢市場主要采用報價兩種方式：(1)按面積填報單價；(2)按費率報價。對于別墅項目，鑒于其單個性、計價的多次性較多，建議采用咨詢甲級資質、具備大型開發(fā)商合作經驗、具備市協(xié)會常任理事資格的企業(yè)作為本項目的咨詢服務單位。

四、主要建筑材料市場調研

鋼材：天津市本土及周邊的建筑鋼材品牌較多，但主要以“天鋼”、“鞍鋼”、為主，6-8月，根據天津市工程造價信息中準價所示，僅已圓鋼為例，3個月中，就有明顯漲幅：?12圓鋼，09年6月份價格：3569元，7月份價格3800元，8月份價格4110元。

商品混凝土：天津市建筑市場商品混凝土供應資源豐富，多家大型施工企業(yè)均下屬混凝土攪拌站，目前，天津市已取得資質的商品混凝土企業(yè)有63家。

勞動力市場：天津市為勞務輸入地區(qū)，目前勞動力主要為周邊省，同時，部分勞務隊伍亦與各總包商存在長期合作。勞動力價格方面普通人工約60—80元／工日，其他高級工種價格約120—200元／工日。

五、特殊工藝、做法

天津地勢為平原，塘沾、漢沾等沿海各區(qū)縣地質條件較差，多為鹽堿地，在樁基處理、園林工程等方面也決定了可能會有大量的特殊工藝、特殊做法，以適應當地建筑需要。

六、總結

目前天津市場上啟動的別墅項目大多是國家加大對別墅用地控制政策出臺前獲批的，因此短期內天津可能還會出現一波別墅建設行情。隨著城市土地稀缺日益明顯，國家宏觀調控力度的加大，從長遠看別墅肯定還是稀缺產品。

隨著更多經濟型及高品質舒適型別墅產品的不斷上市，將提升天津市別墅產品整體水平，未來天津別墅市場將呈現供銷兩旺的良好趨勢。