黃　浩

摘 要:文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利用資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)、負(fù)債、或有事項(xiàng)項(xiàng)目及提前結(jié)算銷售收入和不當(dāng)合并報(bào)表等進(jìn)行虛增凈資產(chǎn)的各種主要手法進(jìn)行剖析，有利于我們分辨房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)信息的真?zhèn)?，得出凈資產(chǎn)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，使企業(yè)的凈資產(chǎn)指標(biāo)信息在資本運(yùn)作、資產(chǎn)保值增值考核中發(fā)揮重要的作用，有利于博弈各方做出正確的策略選擇。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 凈資產(chǎn) 虛增

中圖分類號(hào):F276 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2009)01-071-02

一、凈資產(chǎn)與資產(chǎn)凈值辨析

企業(yè)的凈資產(chǎn)即企業(yè)的所有者權(quán)益，在數(shù)量上等于企業(yè)總資產(chǎn)減去企業(yè)負(fù)債總額后的余額，是企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的一個(gè)基本要素，是企業(yè)最重要的資金來(lái)源，也是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為了準(zhǔn)確掌握凈資產(chǎn)的概念及其相關(guān)范疇，我們不得不提及“資產(chǎn)凈值”這一概念，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理中，許多同志常常把“凈資產(chǎn)”與“資產(chǎn)凈值”混用，要注意這是兩個(gè)重要的不同概念，他們既有區(qū)別又有聯(lián)系，因此有必要對(duì)兩者加以區(qū)分，以保證正確地運(yùn)用他們提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息。兩者主要的區(qū)別見(jiàn)表1。

而“凈資產(chǎn)”與“資產(chǎn)凈值”的聯(lián)系是：（1）企業(yè)資產(chǎn)凈值的增加或減少，在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不變的情況下，必將相應(yīng)地引起企業(yè)凈資產(chǎn)的增加或減少（雖然二者變化的速度可能不一致）。如：企業(yè)接受投資能增加企業(yè)的資產(chǎn)凈值，也同樣使企業(yè)的凈資產(chǎn)增加；企業(yè)向股東分派現(xiàn)金股利，會(huì)減少企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會(huì)相應(yīng)地減少企業(yè)的資產(chǎn)凈值。（2）企業(yè)資產(chǎn)凈值的計(jì)量與確認(rèn)也直接影響企業(yè)凈資產(chǎn)的計(jì)量與確認(rèn)，當(dāng)資產(chǎn)凈值計(jì)量不準(zhǔn)確時(shí)，企業(yè)凈資產(chǎn)的計(jì)量也很難正確。

二、凈資產(chǎn)的作用

企業(yè)凈資產(chǎn)表明所有者對(duì)企業(yè)的所有權(quán)、占用權(quán)、處置權(quán)以及收益分配權(quán)的大小，它是企業(yè)清償債務(wù)的物質(zhì)保證，沒(méi)有凈資產(chǎn)企業(yè)是不可能憑空舉債的。凈資產(chǎn)價(jià)值信息是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)信息，是參與企業(yè)博弈的各方（企業(yè)所有者、潛在投資者、債權(quán)人以及稅務(wù)管理部門(mén)等）所共同關(guān)心的信息指標(biāo), 通過(guò)計(jì)算企業(yè)的凈資產(chǎn)可以看出企業(yè)擁有的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)中來(lái)源于所有者權(quán)益部分的數(shù)額，為計(jì)算財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)，借以反映企業(yè)資本的結(jié)構(gòu)狀況是否合理，投入的資本是否得到保持或增值，評(píng)價(jià)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度和企業(yè)的理財(cái)方針提供了必要的依據(jù)。只有如實(shí)反映凈資產(chǎn)的增減變動(dòng)信息，才能為博弈各方提供必要的會(huì)計(jì)信息，才能真實(shí)反映企業(yè)所有者權(quán)益的盈利水平和企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)。尤其是在企業(yè)資產(chǎn)重組、兼并、合并、聯(lián)合等資本運(yùn)作中，凈資產(chǎn)信息的不實(shí)將導(dǎo)致資本運(yùn)作陷入困境，乃至失敗。因此，掌握準(zhǔn)確的企業(yè)凈資產(chǎn)信息，對(duì)博弈各方而言是至關(guān)重要的。以下我們針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)虛增凈資產(chǎn)的手法進(jìn)行剖析以便博弈各方能夠及時(shí)準(zhǔn)確地掌握該指標(biāo)信息，做出正確的策略選擇。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛增凈資產(chǎn)常見(jiàn)的手法

（一）利用資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)項(xiàng)目虛增凈資產(chǎn)

資產(chǎn)是指由過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。按照流動(dòng)性對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行分類，可以分為流動(dòng)資產(chǎn)（主要包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、待攤費(fèi)用、存貨及其他流動(dòng)資產(chǎn)等）和非流動(dòng)資產(chǎn)（主要包括長(zhǎng)期股權(quán)投資、長(zhǎng)期債權(quán)投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等）。企業(yè)擁有或控制的經(jīng)濟(jì)資源及其分布情況與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)密不可分。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有著其自身的特點(diǎn)，如預(yù)付賬款、在建工程、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所占的比例較大，一般都占總資產(chǎn)的70%以上，因此，房地產(chǎn)企業(yè)利用資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)項(xiàng)目虛增凈資產(chǎn)的手法就可能有多種多樣，主要有：

1.利用“應(yīng)收賬款”項(xiàng)目虛增凈資產(chǎn)?！皯?yīng)收賬款”項(xiàng)目反映項(xiàng)目應(yīng)收的與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)的各種款項(xiàng)，主要包括應(yīng)收代建工程款和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的應(yīng)收售房款?！捌渌麘?yīng)收款”是指企業(yè)發(fā)生的非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的應(yīng)收債權(quán)。我們知道會(huì)計(jì)分期是會(huì)計(jì)核算的基本前提之一，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了粉飾當(dāng)期利潤(rùn)，推遲應(yīng)收款項(xiàng)的入賬時(shí)間，利用跨期核算和“其他應(yīng)收款”賬戶隱藏成本費(fèi)用，按當(dāng)期利潤(rùn)指標(biāo)(如按保值增值率10%)倒算成本，將多余的成本費(fèi)用用一筆或分幾筆直接記入“其他應(yīng)收款”，增加了當(dāng)期利潤(rùn)，虛增了當(dāng)期凈資產(chǎn)。有的企業(yè)則對(duì)往來(lái)賬款長(zhǎng)期不清理，不良的應(yīng)收款項(xiàng)高達(dá)幾千萬(wàn)元，如某房地產(chǎn)企業(yè)在資金寬松時(shí)，主要負(fù)責(zé)人濫用權(quán)利將資金外借，結(jié)果造成無(wú)法收回，后來(lái)訴諸法律，被判定為非法借貸，被處罰并判令債務(wù)方返還所借款項(xiàng)，但因債務(wù)方無(wú)法償還而無(wú)法追回。這種實(shí)際上已經(jīng)流失了的資金卻被長(zhǎng)期掛在“其他應(yīng)收款”賬戶上而掩蓋了損失，虛增了企業(yè)的資產(chǎn)，一旦企業(yè)進(jìn)入清盤(pán)，這些凈資產(chǎn)都將化為泡影。

2.以“存貨”掩飾潛虧，虛增凈資產(chǎn)?！按尕洝表?xiàng)目反映各年末的實(shí)際成本，主要包括庫(kù)存材料、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等。存貨的影響因素包括存貨的數(shù)量和存貨的價(jià)值。有的企業(yè)隨意改變存貨會(huì)計(jì)核算方法，少結(jié)轉(zhuǎn)存貨成本，虛增當(dāng)期利潤(rùn)，虛增存貨的期末價(jià)值。存貨長(zhǎng)期未盤(pán)點(diǎn)，賬實(shí)不符、賬賬不符現(xiàn)象往往很嚴(yán)重。有的存貨已是毀損、變質(zhì)甚至丟失，因企業(yè)未組織人員盤(pán)點(diǎn)，仍將毀損、變質(zhì)、丟失的存貨登記在冊(cè)，未及時(shí)進(jìn)行處理。有的存貨入賬價(jià)值與現(xiàn)行市價(jià)嚴(yán)重背離，導(dǎo)致存貨虛增虛減。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨在資產(chǎn)中所占比重一般都在70%～80%。因此，必須詳細(xì)分析房地產(chǎn)企業(yè)存貨的組成，如：地塊、在建工程、未售房產(chǎn)等，根據(jù)存貨的組成來(lái)進(jìn)行分析，及時(shí)做到貨存賬存、貨銷賬銷，才能保證企業(yè)凈資產(chǎn)的真實(shí)性。

3.期間費(fèi)用違規(guī)資產(chǎn)化，虛增凈資產(chǎn)相當(dāng)普遍。《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度都明確規(guī)定了經(jīng)營(yíng)中企業(yè)各會(huì)計(jì)期間所發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用均屬于期間費(fèi)用，應(yīng)該“直接計(jì)入當(dāng)期損益”，全部參加當(dāng)期損益構(gòu)成而無(wú)期末余額。期間費(fèi)用是不會(huì)被產(chǎn)品（在產(chǎn)品）成本吸收而隨存貨實(shí)物當(dāng)作資產(chǎn)遞延，也不允許作待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)等形式的企業(yè)資產(chǎn)，只能尋求當(dāng)期收入的擬補(bǔ)與補(bǔ)償。

但是，某些房地產(chǎn)企業(yè)由于長(zhǎng)期處于經(jīng)營(yíng)困境之中，如果通過(guò)正常財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算如實(shí)反應(yīng)出這種狀況，勢(shì)必令以資金需求巨大為特點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)在資金來(lái)源上發(fā)生危機(jī)（如貸款困難）而陷入更困難的境地。因此，此類企業(yè)較普遍地存在著通過(guò)將期間費(fèi)用，尤其是將其中數(shù)額巨大的以經(jīng)營(yíng)利息支出為主的財(cái)務(wù)費(fèi)用列作待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)，乃至開(kāi)發(fā)成本而將它們資產(chǎn)化的傾向，從而造成了虛增凈資產(chǎn)。

4.利用長(zhǎng)期投資會(huì)計(jì)核算方法的不當(dāng)選擇，虛增凈資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量大、關(guān)系復(fù)雜，以長(zhǎng)期投資進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的形式較為普遍，其中也多采用成立項(xiàng)目公司的形式，按照會(huì)計(jì)規(guī)則與一般慣例，對(duì)占合作企業(yè)少于20%投資額的對(duì)外投資，可采用成本法核算；對(duì)占合作企業(yè)20%~50%投資額的對(duì)外投資，則應(yīng)采用權(quán)益法核算；對(duì)超過(guò)50%或具有合作企業(yè)實(shí)際控制權(quán)的對(duì)外投資，應(yīng)采用權(quán)益法核算并編制合并報(bào)表。但是，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)虧損或失敗的對(duì)外投資項(xiàng)目，即使占有股份比例很大，也不采用權(quán)益法核算對(duì)外投資及合并報(bào)表而違反規(guī)定采用成本法去核算此類長(zhǎng)期投資，以避免問(wèn)題的顯現(xiàn)，這又成為一種虛增凈資產(chǎn)的方法。

（二）利用資產(chǎn)負(fù)債表中的負(fù)債項(xiàng)虛增凈資產(chǎn)

負(fù)債，是指過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，履行該義務(wù)預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)。按照流動(dòng)性進(jìn)行分類，可以分為流動(dòng)負(fù)債（主要包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款等）和長(zhǎng)期負(fù)債（主要包括長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券、長(zhǎng)期應(yīng)付款等）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于行業(yè)的特點(diǎn)，在其會(huì)計(jì)核算中，實(shí)際負(fù)債是很難從財(cái)務(wù)報(bào)表的負(fù)債數(shù)字中直接讀取，真實(shí)的負(fù)債數(shù)可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止賬面上所羅列的數(shù)字。

（三）提前結(jié)算銷售收入虛增當(dāng)年凈資產(chǎn)

有的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)提前結(jié)算，鉆免稅期的空子，進(jìn)行逃稅，虛增當(dāng)年凈資產(chǎn)：如某房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收購(gòu)房定金6000萬(wàn)元，2004年完工，但為了使收入在免稅期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，便于2002年底將預(yù)收定金6000萬(wàn)元全部轉(zhuǎn)作銷售收入，提前交納營(yíng)業(yè)稅270萬(wàn)元（2003年初又經(jīng)批準(zhǔn)退稅），并以估計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)2800萬(wàn)元，當(dāng)年虛增了利潤(rùn)1800多萬(wàn)元，也就使當(dāng)年凈資產(chǎn)虛增了1800多萬(wàn)元，逃避了應(yīng)在2003-2004年交納的所得稅和“兩金”700多萬(wàn)元。

（四）因或有資產(chǎn)和或有負(fù)債項(xiàng)虛增凈資產(chǎn)

1.或有資產(chǎn)對(duì)凈資產(chǎn)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)有許多沒(méi)有計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)，卻可以直接影響企業(yè)的凈資產(chǎn)。如：擁有行政劃撥的大量地塊、商譽(yù)、良好的客戶服務(wù)體系與網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量、良好的管理和高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，這些都將大為提升企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，從而為企業(yè)的凈資產(chǎn)增添籌碼。但是，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了短期利益，偷工減料，建造的商品房質(zhì)量低劣，但他們通過(guò)花巨資在包裝和宣傳上招徠客戶，仍可以高價(jià)售出商品房，結(jié)果往往是售出的商品房存在著如墻體開(kāi)列或天花板脫落等大量事故隱患，這些都必然引起經(jīng)濟(jì)糾紛，從而將使企業(yè)凈資產(chǎn)大為縮水。如果類似事項(xiàng)再被媒體爆光，更將極大地影響企業(yè)的商譽(yù)，從而影響該企業(yè)今后再開(kāi)發(fā)的商品房，使其商品房售價(jià)低仍無(wú)人敢問(wèn)津，因而還會(huì)間接地影響企業(yè)的凈資產(chǎn)，無(wú)形中又會(huì)使企業(yè)的凈資產(chǎn)打折扣。

2.或有負(fù)債對(duì)凈資產(chǎn)的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不確定因素較多，變化大，其或有負(fù)債的影響因素多，包括：未決訴訟和已決未執(zhí)行的訴訟、未決稅務(wù)事項(xiàng)、合同糾紛、擔(dān)保、各種違約賠償與罰款（如：延遲交房、工程質(zhì)量未達(dá)標(biāo)、建筑面積差錯(cuò)）等，這些或有負(fù)債對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)影響很大。如有的房地產(chǎn)企業(yè)，因在售房時(shí)多計(jì)面積，形成了很大的或有負(fù)債（有的有幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)），當(dāng)開(kāi)發(fā)商為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)（請(qǐng)注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期都較長(zhǎng)，銷售與辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)間間隔往往很長(zhǎng)，有的甚至多年），其凈資產(chǎn)就須減少這些或有負(fù)債（退還住戶）；有的開(kāi)發(fā)商則因被罰款、補(bǔ)交稅款或者為別人擔(dān)保而負(fù)連帶責(zé)任，從而形成巨大或有負(fù)債。一旦所擔(dān)保的企業(yè)破產(chǎn)，擔(dān)保債務(wù)則幾乎全部轉(zhuǎn)由該房地產(chǎn)公司承擔(dān)，當(dāng)法院強(qiáng)制執(zhí)行后，該公司的凈資產(chǎn)一下就減少了很多。有的開(kāi)發(fā)商則是在商品房交付使用后，房款收入長(zhǎng)期掛在“預(yù)收開(kāi)發(fā)資金”戶，不及時(shí)轉(zhuǎn)作銷售實(shí)現(xiàn)，拖欠稅金。

（五）利用合并會(huì)計(jì)報(bào)表虛增凈資產(chǎn)

在一些分公司僅作內(nèi)部獨(dú)立核算、對(duì)外由總公司統(tǒng)一核算的房地產(chǎn)企業(yè)，由于公司整體經(jīng)營(yíng)狀況差，一方面，對(duì)其虧損的分公司采取只以下?lián)軤I(yíng)運(yùn)資金及代借債務(wù)款項(xiàng)合并編制資產(chǎn)負(fù)債表，而長(zhǎng)期不合并其損益的做法。另一方面則對(duì)下屬分公司存在的其他應(yīng)收款等資產(chǎn)賬戶中隱含壞賬損失、不良長(zhǎng)期投資的不當(dāng)核算方法、爛尾項(xiàng)目長(zhǎng)期不清理和期間費(fèi)用違規(guī)資產(chǎn)化處理等問(wèn)題采取容忍和默許的態(tài)度。這些手法都將使總公司的凈資產(chǎn)“滲水”很多。

從以上分析可知，不少房地產(chǎn)企業(yè)賬面“凈資產(chǎn)”數(shù)，并不是真正的所有者權(quán)益數(shù)。因此，未經(jīng)核實(shí)的資產(chǎn)負(fù)債表上其“凈資產(chǎn)”只可作參考數(shù)，參與博弈的各方不能單憑報(bào)表上的數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的財(cái)力等做出判斷，應(yīng)進(jìn)一步結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)，綜合考慮它的各種影響因素，對(duì)開(kāi)發(fā)商虛增凈資產(chǎn)的各種手法進(jìn)行深入分析，才能準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)凈資產(chǎn)值，使企業(yè)的凈資產(chǎn)指標(biāo)在資本運(yùn)作、資產(chǎn)保值增值考核中發(fā)揮重要的作用，從而有利于博弈各方做出正確的策略選擇。

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(作者單位：集美大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院 福建廈門(mén) 361021)

(責(zé)編:賈偉)