王洪喜

在我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天,房屋拆遷已是很多人必然要面對(duì)的問題。筆者作為房地產(chǎn)專業(yè)律師,談?wù)劜疬w實(shí)務(wù)中應(yīng)被拆遷人享有哪些權(quán)利以及如何行使。

一、審查拆遷人的資質(zhì)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第4條規(guī)定:“拆遷人是取得房屋拆遷許可證的單位?！币簿褪钦f,首先,要看拆遷單位是否具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資質(zhì)證書;其次,要看拆遷單位是否取得了拆遷許可證。

實(shí)務(wù)中要注意以下問題:

1.拆遷人是否符合取得拆遷許可證的條件,即:①建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;④城市規(guī)劃行政部門確定的拆遷范圍;⑤拆遷管理部門指定的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償金到位的證明。如果拆遷人不符合條件即取得拆遷許可證,被拆遷人可以提起行政訴訟,撤銷拆遷許可證。

2.如果拆遷人未有開發(fā)資質(zhì),或未取得拆遷許可證,但已經(jīng)實(shí)際進(jìn)行了拆遷應(yīng)如何處理。筆者認(rèn)為,根據(jù)我國司法實(shí)務(wù)原則,只要在訴前取得開發(fā)資質(zhì)或取得拆遷許可證,則其實(shí)施的拆遷行為應(yīng)為合法有效。如果訴訟前未能取得開發(fā)資質(zhì)或拆遷許可證,則其拆遷行為應(yīng)認(rèn)定為無效。

二、對(duì)拆遷許可證內(nèi)容的審查

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第8條規(guī)定:“房屋拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證的同時(shí)以房屋拆遷公告的形式予以公布。公告內(nèi)容為:①拆遷許可證中載明的拆遷人;②拆遷范圍;③拆遷期限等。”

在實(shí)踐中一般不會(huì)在拆遷公告上出現(xiàn)問題,如果房屋拆遷管理部門沒有進(jìn)行公告,或者公告內(nèi)容不夠全面,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告或者補(bǔ)充公告,一般不能因未公告而確認(rèn)拆遷無效。

三、對(duì)拆遷估價(jià)的審查

拆遷人取得拆遷許可證并公告后,應(yīng)當(dāng)委托有拆遷估價(jià)資格的部門對(duì)被拆遷的房屋進(jìn)行估價(jià)。筆者個(gè)人將其大致分為四個(gè)方面進(jìn)行掌握:

1.拆遷估價(jià)使用的方法。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第16條規(guī)定“拆遷估價(jià)一般采用市場(chǎng)比較法,不具備采用市場(chǎng)比較條件的,可以采用其他估價(jià)方法,并在估價(jià)報(bào)告中充分說明。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不包含:搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失、室內(nèi)自行裝修的補(bǔ)償金?！?/p>

2.對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)和面積的確認(rèn)。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第12條規(guī)定:“對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn);對(duì)被拆遷房屋面積不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)向有資格的鑒定部門申請(qǐng)鑒定。”

3.拆遷估價(jià)的操作。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第14條規(guī)定:“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。”該意見第15條規(guī)定:“拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘,做好實(shí)地查勘記錄,拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的,應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證,并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明?！?/p>

4.拆遷估價(jià)結(jié)論的送達(dá)。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第18條規(guī)定:“估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明,聽取有關(guān)意見。公示期滿后,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告?！?/p>

如果拆遷估價(jià)部門未按照上述規(guī)范對(duì)被拆遷的房屋進(jìn)行估價(jià),根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第19條規(guī)定:“拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問,可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程?！痹撘庖姷?0條規(guī)定:“拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的,自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià),也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的,該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的,應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告;估價(jià)結(jié)果沒有改變的,出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的,受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告?！痹撘庖姷?1條規(guī)定:“拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的,自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi),對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的,應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告;估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤,重新出具估價(jià)報(bào)告?！?/p>

顯然,對(duì)拆遷估價(jià)結(jié)果的異議是被拆遷人最重要的權(quán)利,如果在此環(huán)節(jié)失權(quán),那么被拆遷人的補(bǔ)償數(shù)額將被定格,不會(huì)再有實(shí)質(zhì)性的改變。在實(shí)踐中,由于被拆遷人法律觀念淡泊缺乏經(jīng)驗(yàn)等因素,導(dǎo)致不能在收到估價(jià)報(bào)告的5日內(nèi)對(duì)估價(jià)提出異議的不勝枚舉。這里的5日是不能中止、中斷、延長的,錯(cuò)過了就徹底失去了提出異議的權(quán)利,等同于認(rèn)可了拆遷估價(jià)結(jié)果。

四、拆遷補(bǔ)償

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第24條和25條的規(guī)定,拆遷補(bǔ)償分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定補(bǔ)償金額;產(chǎn)權(quán)調(diào)換根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素評(píng)估計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格,結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)。需要說明的是,根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條規(guī)定:拆遷租賃房屋的拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋租賃人訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議;拆遷房屋管理部門代管的房屋,拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議必須公證,并辦理證據(jù)保全。

如果達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議后,被拆遷人或房屋承租人拒不搬遷的,拆遷人可以向法院起訴,訴訟期間拆遷人可以依法申請(qǐng)先予執(zhí)行;如果達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的,根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第2條:拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷過渡方式、過渡期限等原因達(dá)不成協(xié)議的,任何一方均可申請(qǐng)裁決。

實(shí)務(wù)中達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議申請(qǐng)裁決很突出的一個(gè)問題,是房屋產(chǎn)權(quán)證上是住宅的性質(zhì),而實(shí)際是做商服出租或使用的情況。按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)確認(rèn)房屋的性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第10條:拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)核實(shí)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議,且未經(jīng)房屋所在地專家評(píng)估委員會(huì)鑒定的,房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)委托專家評(píng)估委員會(huì)進(jìn)行鑒定,并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。行政裁決應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出,行政裁決規(guī)定了搬遷期限不得少于15天。對(duì)裁決不服,自收到裁決之日起60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。對(duì)申請(qǐng)裁決不服的訴權(quán),是最后的法律救濟(jì)途徑,需要說明的是,這里的訴訟是行政訴訟,而非民事訴訟。

五、強(qiáng)制拆遷

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定:裁決期內(nèi)未搬遷的,拆遷人可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷,強(qiáng)制拆遷前,拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng),向公證機(jī)關(guān)辦理保全。

在此,筆者提示被強(qiáng)遷人注意強(qiáng)遷者是否存在強(qiáng)遷不當(dāng)行為。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第18條規(guī)定:房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前,應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等,對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容,進(jìn)行聽證。房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷,必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后,方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。未經(jīng)行政裁決,不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。該規(guī)程第21條規(guī)定:依據(jù)強(qiáng)制拆遷決定實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷,房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提前15日通知被拆遷人,并認(rèn)真做好宣傳解釋工作,動(dòng)員被拆遷人自行搬遷。該規(guī)程第22條規(guī)定:行政強(qiáng)制拆遷應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法進(jìn)行。強(qiáng)制拆遷時(shí),應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處(居委會(huì))、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場(chǎng)作為強(qiáng)制拆遷證明人,并由公證部門對(duì)拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全。

如果強(qiáng)遷者未按照上述規(guī)定操作,導(dǎo)致相關(guān)證據(jù)滅失或財(cái)產(chǎn)損失,是要負(fù)賠償責(zé)任的,就賠償達(dá)不成協(xié)議,被拆遷人可以提起訴訟,而這里的訴訟,應(yīng)當(dāng)是國家賠償中的行政賠償訴訟。

(編輯/丹桔)