陳婧磊

【摘要】本文從理論和法律規(guī)定兩個維度探討了建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì),先總括的分析了作為一種復合型權(quán)利的建筑物區(qū)分所有權(quán),之后著重探討了其中最重要的一種權(quán)——共有權(quán)的性質(zhì)。

【關(guān)鍵詞】區(qū)分所有權(quán);復合性權(quán)利;共同共有

20 世紀90 年代以來,我國城市土地利用開始向立體化方向發(fā)展,越來越多的高層建筑拔地而起。高層建筑在緩解居民住宅緊張的同時,也產(chǎn)生了新型的民事法律問題———建筑物區(qū)分法律問題。在《物權(quán)法》頒布以前,我國立法并沒有明確規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,只是在《土地登記規(guī)則》等行政法規(guī)中有一些相關(guān)規(guī)定,而這些規(guī)定尚不能形成我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,更無法充分調(diào)整實踐中基于“建筑物區(qū)分所有”而產(chǎn)生的民事法律關(guān)系。

2007 年3 月16 日,十屆全國人大五次會議《物權(quán)法》的頒布,標志著建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在我國立法上的極大進步,建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在我國得以正式和全面確立。

一、 總括的視角——復合性權(quán)利

建筑物區(qū)分所有權(quán),是指多個所有人共同擁有一棟多層建筑物時,各個所有人對其在構(gòu)造上和使用上具有獨立性的建筑物部分(專有部分) 所享有的專有權(quán)和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物(共有部分) 所享有的共有權(quán),以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產(chǎn)生的共有部分管理權(quán)的總稱。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),包括了三個方面的基本內(nèi)容:

(一) 區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán)

區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán)是指區(qū)分所有人對專有部分予以占有、使用、收益及處分的權(quán)利。業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用,實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的;也可以依法出租、出借,獲取收益和增進與他人的感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。專有部分指在構(gòu)造上能明確區(qū)分的,具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。各專有部分是一個可以封閉的空間,能單獨使用,如具有獨立的出入門戶且與公共走廊、樓梯等公共設施相通。專有權(quán)實質(zhì)為空間所有權(quán)。因為專有權(quán)并非是對某一有體物進行支配的權(quán)利,而是對建筑材料組成的空間加以支配的權(quán)利。

(二) 區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)

共有所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約之規(guī)定,對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。我國建設部1989 年11 月21 日發(fā)布的《城市房產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》以列舉的方式明定了共有部分的范圍:門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設施、基礎、柱、梁、墻、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。

共有所有權(quán)包括三項權(quán)能:使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。所謂使用權(quán)是指各區(qū)分所有權(quán)人對共有部分依其設置目的及通常使用方法享有正當使用的權(quán)利。如庭院、電梯、走廊等依其性質(zhì)可共同使用。而電話、洗衣機、球類、會客室等僅可供輪流使用。所謂收益權(quán)是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權(quán)利。對于共有部分所產(chǎn)生的收益,除區(qū)分所有權(quán)人之間另有約定外,應當由區(qū)分所有權(quán)人按其共有部分應有的比例收取。

(三)區(qū)分所有權(quán)人的共有部分管理權(quán)

區(qū)分所有權(quán)人的共有部分管理權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于專有部分與共有部分、專有權(quán)與共有權(quán)不可分離而形成的作為建筑物管理團體的一個成員所享有的權(quán)利和承擔的義務。共有部分管理權(quán)和共有部分所有權(quán)是兩種不同的權(quán)利?！安粌H僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系,其中有很大一部分是管理關(guān)系,它有人法(管理制度) 之要素存在”,共有部分管理權(quán)是為保障共有部分所有權(quán)的有效行使,而對建筑物的共有部分及共有人之間的關(guān)系進行管理、協(xié)調(diào)的權(quán)利。業(yè)主可以通過自行管理和委托管理的方式來行使共有部分管理權(quán)。同共有部分所有權(quán)一樣,如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán),那么其享有的共有部分管理權(quán)應當一并轉(zhuǎn)讓。作為建筑物管理團體的一個成員,有表決權(quán)、訂約權(quán)、請求權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

二、深入的視角——共有權(quán)探析

現(xiàn)代各國基本上都把建筑 物區(qū)分所有的共有權(quán)推定為各區(qū)分所有人共有、對于該共有的性質(zhì), 學術(shù)界主要有共同共有、按份共有和總有說幾種觀點。

筆者認為,共有權(quán)的性質(zhì)不同于按份共有。原因如下區(qū)分所有的共有權(quán)是由共有權(quán)的專有部分所決定的,是附屬于專有部分的共有權(quán),在共同關(guān)系存續(xù)期間,共有人雖然可以按照一定的標準確定其共有份額, 但不能請求分割共有財產(chǎn),不能將自己的份額分出或者單獨轉(zhuǎn)讓,只對共有財產(chǎn)享有收益權(quán)。而按份共有之共有人對共有物原則上可以請求分割,也可以自由處分其應有部分區(qū)分所有人分別對自己的專有部分享有所有權(quán), 對建筑物形成一種復合的權(quán)利結(jié)構(gòu),,不是按照份額對一個建筑物整體享有所有權(quán),沒有形成明確的應有份額,而按份共有之共有人對共有物有明顯的應有份額。

按照《物權(quán)法》的規(guī)定,共有人之間對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以約定為共同共有?？梢?約定共同共有的人也是有法律認可的特殊的共同關(guān)系的。即使是法律行為,也以有法律規(guī)定或有習慣者為限,范圍不能擴大?？梢?將我國《物權(quán)法》第一百零三條規(guī)定的“約定”為共同共有的情形作嚴格限制解釋,是符合共同共有特征的。既然對約定共同共有尚如此嚴格,對推定共同共有更應嚴格,如沒有家庭關(guān)系,推定為按價共有,這是比較科學的。

《物權(quán)法》確認建筑物區(qū)分所有權(quán)人可以按照其對共有部分所享有的潛在的應有份額,即“按份共有”來享有和行使共有部分所有權(quán),根據(jù)《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定,建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,除另有約定外,按照業(yè)主專有部分占有建筑物總面積的比例確定。由此,我們可以推知業(yè)主是以其專有部分占建筑物總面積的比例為份額,對共有部分行使按份共有權(quán)的。

【參考文獻】

[1]陳華彬:《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研》北京,法律出版社。

[2]沙風:《建筑物區(qū)分所有人之共有權(quán)的性質(zhì)》,《行政與法》2000年第6期。