李 強(qiáng)

摘要:本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成,提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中各個階段的成本控制措施。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);成本控制

1 前言

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的開放,一批批資金雄厚、發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大的優(yōu)秀民營企業(yè)逐漸滲入到房地產(chǎn)市場,一些完成了資本原始積累的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也逐漸滲透到中小城鎮(zhèn)來,使房地產(chǎn)建設(shè)市場的競爭越來越激烈。隨著國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭更趨激烈,在開發(fā)項(xiàng)目過程中,以最低的成本獲取最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向成功的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的目的是在確保工程功能、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成

2.1 項(xiàng)目前期階段的成本

這一階段主要是在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上,對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析。此階段對于整個項(xiàng)目來說是基礎(chǔ)性階段,非常重要。但是這一階段的成本占總成本的比例較低,一般不會超過4%。此階段的成本主要是指項(xiàng)目開發(fā)前的市場調(diào)研、可行性研究等開發(fā)費(fèi)用,為了保證項(xiàng)目的成功,應(yīng)加強(qiáng)此階段的工作。

2.2 土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是評價一個項(xiàng)目是否可行和預(yù)期利潤的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地有三種方式:協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。隨著國家對土地宏觀管理政策的加強(qiáng),通過拍賣方式獲得開發(fā)土地成為主要的方式。

2.3 設(shè)計(jì)階段成本

該階段具體包括:項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本和招標(biāo)、評標(biāo)成本。如工程勘察費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等。

2.4 項(xiàng)目施工階段的成本

這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段。此階段的主要費(fèi)用包括:人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其它直接費(fèi)、間接費(fèi)、施工管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。

2.5 管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用,它包括:管理人員的工資差旅費(fèi)用、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)等。在整個成本中所占的比例一般為2%左右。

2.6 貸款利息

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè),因此必須借助于銀行的信貸資金,在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付利息,貸款利息也成為開發(fā)成本的一個重要組成部分。但是對于具體的企業(yè)、具體的項(xiàng)目,它所占成本的構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

2.7 稅費(fèi)

與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括:房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等,根據(jù)項(xiàng)目的不同,稅費(fèi)略有差別,除所得稅外一般占銷售收入的7%。

2.8 其它費(fèi)用

它主要包括:宣傳費(fèi)用、各種不可預(yù)見費(fèi)用,在成本構(gòu)成中一般為5%左右。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制措施

3.1 設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短,而且也影響建設(shè)項(xiàng)目的使用價值和投資收益,因而設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的影響最大。據(jù)統(tǒng)計(jì),在初步設(shè)計(jì)階段,影響項(xiàng)目投資的可能性為75%～95% ;在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段,對工程造價的影響只占工程總造價的35%～75%;在施工圖設(shè)計(jì)階段,影響項(xiàng)目投資的可能性為5%～35%。很顯然,項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。根據(jù)以往所開發(fā)的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì),設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建安工程總造價的1%左右,但正是這1%的費(fèi)用,對工程造價的影響卻占75%以上。按價值工程的理論來說,加大設(shè)計(jì)費(fèi)的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本,即增加10%的設(shè)計(jì)費(fèi)可節(jié)約5%的總工程造價。

在資金有約束的情況下,建設(shè)單位也可以采用限額設(shè)計(jì),控制開發(fā)項(xiàng)目的成本投入。實(shí)行限額設(shè)計(jì)既可以保證項(xiàng)目的資金面不會造成太大的缺口,又能促使設(shè)計(jì)師采用更經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案,從而避免了設(shè)計(jì)的隨意性。在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算來確定。如綜合辦公樓的裝修設(shè)計(jì)就采用了限額設(shè)計(jì)的方法,一方面可以促使設(shè)計(jì)師在功能定位、材料選型等各個方面做得更細(xì)致入微;另一方面,對裝修材料的品牌、型號都有明確的規(guī)定,使項(xiàng)目成本的控制獲得了良好的效果。

3.2 工程招投標(biāo)階段的成本控制

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制,既能引入市場競爭機(jī)制,降低工程造價,又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項(xiàng)目材料設(shè)備的采購過程中,為了保證中標(biāo)價的合理性,防止不合理或非實(shí)質(zhì)性報(bào)價中標(biāo),在開發(fā)的綜合樓項(xiàng)目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項(xiàng)目,采用低價中標(biāo)的形式,這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價的現(xiàn)象,又可以避免“低價中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)中選取3-4家規(guī)模較大、信譽(yù)度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。在招投標(biāo)辦的監(jiān)督下采用了詢標(biāo)的形式進(jìn)行投標(biāo)。

投標(biāo)的程序是:先由投標(biāo)方自主報(bào)價,抽簽決定詢標(biāo)順序后,進(jìn)行第一次詢標(biāo),詢問投標(biāo)方的最高降價幅度。然后進(jìn)行第二次詢標(biāo),以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價。這樣既給投標(biāo)方一定的時間考慮,又使投標(biāo)人有一種無形的壓力,迫使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。如消防器材,我們就是以第一輪低于報(bào)價的30% 、第二輪又降3%的價格最終成交。

3.3 施工階段的成本控制

質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是監(jiān)理單位的三大任務(wù)。但目前的監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊,部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個層面上,因而成本控制還是由建設(shè)單位決定。因此,若要做好施工階段的成本控制,就必須做到事前控制。而事前控制最主要的就是加強(qiáng)圖紙會審工作。圖紙會審,是指在施工之前對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工中,由于施工之前沒有詳細(xì)地審查施工圖紙,使建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)一道斜梁并未及時更改,既給建設(shè)單位帶來了額外的經(jīng)濟(jì)損失,又增加了施工單位的技術(shù)難度,同時還降低了房屋使用的舒適度。

3.4 工程預(yù)決算的成本控制

在工程預(yù)決算方面,項(xiàng)目的成本控制應(yīng)引進(jìn)投資監(jiān)理的概念。具體的操作方法是:

(1)在決策和設(shè)計(jì)過程中,編制投資概算及預(yù)算。

(2)參與材料定價工作,根據(jù)市場材料單價調(diào)查,控制主要材料的價格,尤其是裝飾、安裝工程材料的價格。

(3)對影響工程造價的設(shè)計(jì)變更、簽證,從專業(yè)技術(shù)需要的角度,提出合理化方案,供業(yè)主選擇。

(4)在建設(shè)單位的統(tǒng)一組織下,辦理中間結(jié)算價格和竣工結(jié)算價格,并由造價咨詢公司出具工程造價審核報(bào)告。

(5)在下一步的項(xiàng)目開發(fā)中,還需進(jìn)行建設(shè)工程全過程的造價監(jiān)控。建設(shè)工程全過程的造價監(jiān)控,一般是指建設(shè)造價咨詢等社會中介機(jī)構(gòu),接受發(fā)包方(建設(shè)單位)的委托,運(yùn)用專業(yè)技術(shù)知識,自項(xiàng)目立項(xiàng)至竣工結(jié)算,為建設(shè)單位提供建設(shè)項(xiàng)目的全過程、全方位的造價咨詢服務(wù)。通過工程造價的監(jiān)控,確保投資價款的合理使用,最大限度地發(fā)揮建設(shè)工程的投資效益。

4 結(jié)束語

總之,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,在我國還是一個比較新的課題,房地產(chǎn)的成本制約著房地產(chǎn)的價格,而房地產(chǎn)的價格關(guān)系到老百姓的生活水平。控制開發(fā)成本,平抑房價,這對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。降低項(xiàng)目成本,才能使企業(yè)在競爭中發(fā)揮自己的優(yōu)勢,才能在當(dāng)今激烈競爭的市場經(jīng)濟(jì)大潮中站穩(wěn)腳跟,穩(wěn)步發(fā)展。