甄愛軍

合理公攤率是一個綜合平衡的區(qū)間，過高固然會損失住宅面積，甚至多花冤枉錢，但是過低卻會損害居住品質(zhì)。對此，購房者在提防由開發(fā)商設(shè)下的公攤面積陷阱的同時，也要避免進入誤區(qū)。

商品房的面積里面肯定包括公攤部分，那么攤到自己頭上到底占到多大的比例才算合適呢?是不是越低越好?

公攤面積爭議難消

“公攤比例到底多少才算是合理的?”朱俊近期正準備買房，之前有人建議他一定要買一套公攤比例小的房子，這樣自家房子使用面積會大一些。于是他每到一個售樓處，公攤比例就成為他，必須了解的一個問題。但看了近十個樓盤之后，朱先生有些迷惑了，因為所有樓盤的公攤比例都不一樣，有的高達24％，但有的卻只有8％?！盀槭裁磿嬖谶@么大差距呢?”他心里畫了一個大大的問號。

上海五臺智庫副總經(jīng)理吳茂輝表示，確定公攤面積是一個很專業(yè)的問題，只有經(jīng)過專業(yè)的測量，才能發(fā)現(xiàn)面積誤差，因此普通老百姓很難掌握房屋公攤面積的真正數(shù)據(jù)。因此有些開發(fā)商正是利用這點，使得商品房的實際使用面積縮水，有的開發(fā)商甚至連會所、車庫，自有辦公地點、地下室也算進公攤面積之列，而這些原本是應(yīng)排除在外的。

造成這一矛盾的根源是商品房按照建筑面積銷售，建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。為了避免公攤面積爭議，北京擬推行按套內(nèi)面積計算房價的銷售辦法，但外界對能否真正規(guī)避這種爭議持懷疑態(tài)度。

面積折算有講究

為了對公攤面積有個準確的認識，我們有必要了解一下它的計算方法。吳茂輝告訴記者，公攤面積的計算公式為：套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)。其中套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積以及陽臺建筑面積三部分，相對來說比較簡單，而較為復(fù)雜的是公用建筑面積分攤系數(shù)(簡稱公攤系數(shù))的確定。

公攤系數(shù)的確定，首先要確定哪些應(yīng)納入公攤范圍，哪些建筑面積應(yīng)排除在公攤之外。吳茂輝告訴記者，國家建設(shè)部就分攤面積的確定曾出臺過相關(guān)規(guī)定。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，可分攤的公用建筑面積包括大堂、公共門廳、走廊，過道等25項，而不應(yīng)包括在內(nèi)的建筑空間則包括倉庫，開發(fā)商自用房等十多項。得到所有公用建筑面積之后，除以整幢建筑各套內(nèi)建筑面積的總和，便能得到建筑物的公攤系數(shù)。

公用建筑面積分攤系數(shù)為整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和。專家介紹說，雖然從計算公式來看并不深奧，但計算公攤系數(shù)時要涉及到上述諸多內(nèi)容，因此相對來說極為復(fù)雜。而對普通購房者來說，自己無法測量出各類建筑面積，僅靠個人力量是無法得知公攤面積的確切數(shù)據(jù)的。

吳茂輝表示，國家并未針對各種類型的建筑公攤系數(shù)指標作出硬性規(guī)定，他說：“公攤系數(shù)同時受到限高容積率，綠化面積等諸多規(guī)劃因素影響，因此無法確定具體指標?！辈贿^根據(jù)建筑工藝和一般的配套要求，高層建筑、多層建筑有著不同的公共面積分攤系數(shù)，且大致在某個具體范圍內(nèi)浮動。一般來說，高層塔樓的分攤系數(shù)在0.18～0.26之間，而高層板樓的分攤系數(shù)則在0.14—0.16之間，多層建筑的分攤系數(shù)在0.11～0.16之間。

提防陷阱有必要

學(xué)會防止公攤面積陷阱很有必要。專家建議，購房者首先應(yīng)該明確哪些建筑可納入公攤之列，哪些應(yīng)排除在外。據(jù)了解，對于一些公攤系數(shù)偏大的情形，往往是開發(fā)商將自用辦公室、自營用房也納入公攤之列。如北京就曾有一家開發(fā)商，將一單元樓里四套自有住房也計算進公攤面積中，而此開發(fā)商居然還將這四套住房出租以獲取租金收益。因此購房者可以要求開發(fā)商提供公攤面積清單，來查驗是否符合計算規(guī)范。

雖然購房者自己無法測量，但專家表示購房者也有辦法來確定公攤面積是否準確。吳茂輝建議，購房者可以在取得住宅的建筑設(shè)計圖之后，讓建筑專業(yè)人士利用專用畫圖軟件將套內(nèi)面積計算出來。這樣在已知建筑面積和公攤系數(shù)的前提下，也能計算出套內(nèi)面積，如果兩者吻合，說明沒有問題。如果利用軟件計算出來的套內(nèi)面積比開發(fā)商提供的面積小，則有必要申請復(fù)查了。

當然，專家也建議購房者在簽訂面積條款時要寫詳細，特別是在房型圖上要把使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積具體的長度尺寸標注出來，然后自己用尺子測量房型圖，看看標注的尺寸與測量結(jié)果是否一致。

避免誤區(qū)需留神

雖然購房者要提防開發(fā)商在公攤面積上玩貓膩，但也要提防進入誤區(qū)。在購房者看來，得房率加公攤率等于100％，也就是說，公攤率越低，意味著得房率越高，使用面積越多。但專家表示，合理公攤率是一個綜合平衡的區(qū)間，過高固然會損失住宅面積，甚至多花冤枉錢，但是過低卻會損害居住品質(zhì)。

記者了解到，有極個別項目號稱得房率超過90％，即公攤系數(shù)被控制在個位數(shù)。專家表示，雖然住房使用面積增加了，但這很有可能要以犧牲公共利益為代價。專家表示，為了減少公攤面積，開發(fā)商可能將樓道寬度縮窄，或者將內(nèi)墻厚度變薄，這樣所造成的后果就是樓道通行變得困難，尤其是對大家出入造成困難，以及墻體隔音效果減弱，購房者反而不一定能享受到實惠。

其實，樓盤檔次的高低，在一定程度上還與公攤面積的多少有著間接的關(guān)系。如記者在浦東某高檔社區(qū)內(nèi)見到，每幢居民樓都配備有寬敞的大堂、開闊的走廊，寬大的電梯間，以及每幢樓專用的物業(yè)管理用房等，這些都需要占用一定的公攤面積。

另外，專家表示，其實在關(guān)注公攤面積的同時，還要關(guān)心與套內(nèi)面積有關(guān)的房型設(shè)計。吳茂輝告訴記者，其實并不是所有套內(nèi)面積都能發(fā)揮其使用價值，如果房型設(shè)計不當，導(dǎo)致面積上的浪費，即使得房率很高，依然不實用。

吳茂輝建議購房者應(yīng)注意走道設(shè)置，進深以及陽臺等方面是否存在浪費情形。尤其是要注意進深，加大進深的確能增加面積，但是房型因比例不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生的面積浪費尤其驚人。

資料鏈接

哪些公用建筑面積可分攤

可分攤的公用建筑面積包括：大堂，公共門廳、走廊，過道、公共廁所，電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制窒、水泵房，水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室，衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。

不應(yīng)計入的公用建筑空間包括：倉庫、機動車庫，非機動車庫、車道，供暖鍋爐房、作為人防工程的地下窒，單獨具備使用功能的獨立使用空間，售房單位自營、自用的房屋，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房，其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房。需要進行分攤的，應(yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。