2008年初，美聯(lián)儲出乎意料的75個基本點(diǎn)的強(qiáng)烈降息舉動，除了提前防范2009年可能的信用違約風(fēng)險對金融市場的再次沖擊，止住惡性循環(huán)，穩(wěn)定下滑市場外，穩(wěn)定消費(fèi)者信心也是其重要目的。聯(lián)邦基金利率降到了0.25％的歷史低點(diǎn)，美國房地產(chǎn)市場的抄底時機(jī)到了嗎?

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定依舊是美國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)能力的最關(guān)鍵因素。隨房地產(chǎn)下跌引發(fā)的負(fù)資產(chǎn)效應(yīng)導(dǎo)致了信心巨降，消費(fèi)巨減。

隨著房屋市場價格繼續(xù)下降，銀行賬面上的抵押品價值也在降低。而為了滿足聯(lián)邦保險(FDIC)的強(qiáng)制資金比，避免調(diào)降評級，銀行對額外資本的需求增加了。同時，消費(fèi)者擔(dān)心失去工作而不愿意出手買價格正在降低的資產(chǎn)。 根據(jù)SP／Case—Shiller房屋價格指數(shù)，到2008年9月，房屋價格從最高點(diǎn)下降了22％。對于潛在房屋購買者，這是一個正面信號。但對房產(chǎn)擁有者，他們的房屋貸款已經(jīng)上升了20％。這一趨勢導(dǎo)致了強(qiáng)制拍賣房產(chǎn)數(shù)量的激增，使得房地產(chǎn)市場價格長期下降。銀行和政府通過修改貸款的計(jì)劃來抑制強(qiáng)制拍賣。到目前為止，這個決策產(chǎn)生了混合的效果，部分因?yàn)樗麄儧]能提出永久減少本金的措施。美聯(lián)儲主席伯南克表示，抑制斷供的兩大因素是擁有房產(chǎn)和付得起的月供。

房市的逆轉(zhuǎn)仰仗三個因素：相應(yīng)于中等收入而言的高房價，相應(yīng)于個人收入的創(chuàng)紀(jì)錄的負(fù)債水平以及未售房產(chǎn)的高庫存。另外，盡管有2008美國緊急經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定法案的問題資產(chǎn)解決方案中的資本注入，嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)依舊存在：銀行猶豫放貸是因?yàn)樗麄儞?dān)心自己資本基礎(chǔ)的穩(wěn)定。

從美國個人負(fù)債水平和個人收入的比值看，負(fù)債依舊維持高位。這也意味著多數(shù)美國家庭可能拿不出買房所需的頭款。這種情況下，銀行即使有放貸愿望也沒有實(shí)際操作的可能。這也是我們判斷美國房地產(chǎn)市場不會僅在利率調(diào)整后短期迅速回升的原因。

高庫存是當(dāng)前美國房地產(chǎn)回調(diào)的最大阻力。2008年初美國房地產(chǎn)庫存數(shù)依舊維持高位，到年底的庫存按現(xiàn)在的銷售速度仍然需要10個月才能消耗掉。在庫存被消耗到一定合理程度之前，抄底市場的機(jī)會很小。

盡管市道差，還是可以看到阻止房屋市場進(jìn)一步下滑的許多正面舉動。最近美聯(lián)儲宣布購買6000億美元的按揭相關(guān)的債務(wù)，這已經(jīng)對30年固定貸款利息產(chǎn)生了很大的影響。這一利率已經(jīng)從一個月前的30年固定利率6.23％，降到美聯(lián)儲75點(diǎn)降息行動前的5.5％的，這也就是2004年當(dāng)美聯(lián)儲利率為1％的時候能拿到的最好的30年固定利率。75個基本點(diǎn)的降息將會對貸款利率的降低產(chǎn)生很大影響。財政部也有計(jì)劃來短暫的用兩房(Fannie Mae and Freddie Mac)來鼓勵銀行以30年固定利率4.5％這樣的低利率向符合標(biāo)準(zhǔn)的新屋購買者貸款(Confirming Loan)。如果這樣的低利率保持下去，需求會得到刺激，并且會使得正在付出較高房貸利息的房屋擁有人有機(jī)會降低他們的月供，從而降低清算和強(qiáng)制拍賣的可能。

利率降低的影響將是直接的。比如對于信用較好的購房者，如果以前的30年貸款利息是5.5％，當(dāng)這個利率降低到4.5％的時候，同樣的貸款作“再貸款”(refinance)會使得他每月的月供降低一百多美元，從而降低家庭負(fù)擔(dān)。對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有非常積極的作用。

目前房地產(chǎn)高庫存的下降需要時間，房價達(dá)到相對平衡也如此。但是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定必須源于消費(fèi)信心的改善和銀行系統(tǒng)放貸意愿的加強(qiáng)。

源于美國次貸危機(jī)和進(jìn)而引發(fā)的全球性的金融風(fēng)暴猛烈的程度前所未有。美國政府和世界其他國家和地區(qū)的政府為了應(yīng)對該風(fēng)暴所采取的救市手段的力度也是歷史上沒有的。全球央行的降息行動迅速且降息幅度非常大。而就具體的放貸機(jī)構(gòu)而言，在他們還沒有明確感受到安全的情況下，“惜貸”依舊會持續(xù)相當(dāng)一段時間。而一旦市場開始普遍回暖，銀行機(jī)構(gòu)又重新開始加大放貸的時候，世界上有可能充斥著便宜的貨幣。按照目前經(jīng)驗(yàn)和圖表估算，這應(yīng)該是兩年或兩年半以后的事情。其結(jié)果可能是隨著紙幣貶值帶來的資產(chǎn)價格上升。從這個角度講，如果投資期限大于兩到三年，投資資產(chǎn)會有很好的收益。房地產(chǎn)還可以使用杠桿，收益會更豐盛。選擇一個好的市場機(jī)會進(jìn)入會降低成本，使得收益率更有吸引力。