【摘 要】物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，越來越受到人們的關(guān)注，探索物業(yè)管理之路已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)和廣大居民的共識。本文分析了物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，并對如何推進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展提出了幾點對策。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理； 發(fā)展； 對策

中圖分類號:C939 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1009-8283(2009)01-0030-01

誕生于1981年的中國物業(yè)管理行業(yè)伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動了兩個文明建設(shè)，為促進(jìn)住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點和實施社會再就業(yè)工程作出了積極的貢獻(xiàn)。但是，應(yīng)該看到在物業(yè)管理發(fā)展過程中存在的日益突出，已成為熱點問題，因而，現(xiàn)階段我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策就顯得尤為重要。

1 現(xiàn)階段我國物業(yè)管理存在的問題

1.1 人力資源隊伍建設(shè)滯后

目前，我國有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)并不見怪的現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、下崗在就業(yè)的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位。取得職業(yè)資格證書、物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格的人員更少，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

1.2 物業(yè)管理收費(fèi)難

《物業(yè)管理條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價格透明度低，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

1.3 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢?

目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量增長速度極快，但市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，這就遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

1.4 物業(yè)管理法制建設(shè)仍需進(jìn)一步完善

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題。雖然 2003 年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理條例》，相關(guān)部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式，致使物業(yè)管理與業(yè)主之間中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地解決；這充分說明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。

2 解決物業(yè)管理所存在的對策

2.1 打造高素質(zhì)的管理隊伍

要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理市場，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一方面要抓好上崗培訓(xùn)。要按照建設(shè)部《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，制定計劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。另一方面要抓好學(xué)歷教育。各高校應(yīng)該適應(yīng)市場需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人才。另外還可以通過理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。

2.2 實施法制化管理

物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項產(chǎn)權(quán)人對財產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。為此，明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，要強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)價格應(yīng)當(dāng)遵循服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則，盡快出臺物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)法，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。

2.3 走集團(tuán)化發(fā)展之路

在我國物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國約有 80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要。 物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻。另一方面，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)。最終要組建一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)企業(yè)集團(tuán)。

2.4 實施品牌經(jīng)營戰(zhàn)略

品牌是一種無形資產(chǎn)，優(yōu)秀品牌是市場競爭的利器。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。選擇適當(dāng)媒體來進(jìn)行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，實施品牌戰(zhàn)略是企業(yè)為了實施可持續(xù)發(fā)展、大市場戰(zhàn)略之目標(biāo)，最終追求長期利潤最大化。結(jié)合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。

2.5 加快網(wǎng)絡(luò)化、智能化物業(yè)管理步伐

當(dāng)代科技的發(fā)展速度很快，日新月異的技術(shù)進(jìn)步，會越來越多的應(yīng)用到物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理中來。面對現(xiàn)代化的物業(yè)，一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理手段的物業(yè)管理企業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代人和現(xiàn)代化物業(yè)的管理服務(wù)要求。特別是當(dāng)前寬帶網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速普及推廣，以及從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理企業(yè)必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，努力提高管理技術(shù)水平，這樣才能保證自已的管理實力始終與物業(yè)設(shè)備的科技進(jìn)步同步。

3 結(jié)束語

當(dāng)前，物業(yè)管理作為一個國民經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的關(guān)系到國計民生的重要行業(yè)。行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。我們相信在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主共同努力下，物業(yè)管理行業(yè)將超越現(xiàn)有的管理模式，把物業(yè)管理水平提升到新的高度，為我國工業(yè)化、城市化、國際化進(jìn)程增添新的光彩。(責(zé)任編輯：張雅)