【摘 要】隨著國家宏觀調(diào)控的持續(xù)和深入，以及國際經(jīng)濟(jì)形勢的風(fēng)云跌宕，締造了中國百富榜半數(shù)富豪的房地產(chǎn)業(yè)在2008年似乎面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營而言，資金是最重要、最關(guān)鍵的因素之一。由于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)目前主要的兩條融資渠道——銀行信貸融資和發(fā)行股票融資都受到了極大的限制，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營相對(duì)陷入困境。

【關(guān)鍵詞】融資;政府政策;信貸

中圖分類號(hào): F831 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-8283(2009)01-0006-01

最近，關(guān)于房地產(chǎn)資金壓力的消息鋪天蓋地。有股市融資受阻，也有從緊貨幣政策下銀行信貸的緊縮；有國外資金嚴(yán)格限制進(jìn)入，也有國內(nèi)民間信貸資金成本提高；有土地成本推高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高企，從而使一些企業(yè)面臨資金鏈的斷裂。特別是央行上海分行下發(fā)《關(guān)于協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況的通知》，要求相關(guān)銀行對(duì)上海市房企資金情況進(jìn)行抽樣調(diào)查，以便跟蹤房地產(chǎn)信貸政策效應(yīng)，更是導(dǎo)致上周地產(chǎn)股的大跌。

房地產(chǎn)公司資金主要是從四個(gè)方面獲得：銀行信貸和銷售按揭；房地產(chǎn)企業(yè)自有資金；占有資金（預(yù)銷樓盤訂金、建筑工程和材料的墊資）；其他各種融資渠道（短期拆借、信托機(jī)構(gòu)）。目前房地產(chǎn)公司的自有資金絕大部分用來買地，其余開發(fā)項(xiàng)目的資金來源主要是銀行信貸。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型的行業(yè)，和金融緊密相連。市場、資金、土地是房地產(chǎn)業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的巨大需求，以及其資金需求與供給的時(shí)間差，客觀上提出了巨大的金融服務(wù)的需求。因此，如果能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系，二者相輔相成，必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力量。

而2008年，從銀行借貸似乎變得尤為艱難。2007年至今，央行六次上調(diào)存貸款利率，十三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至16%；2007年歲末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”；盡管央行沒有從根本上約束商業(yè)銀行對(duì)開發(fā)商的信貸放款量，但“慎貸”、“惜貸”的局面已經(jīng)產(chǎn)生。就目前的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商與央行及相關(guān)監(jiān)管部門在房地產(chǎn)政策上又展開了一場博弈。

從最近政府的房地產(chǎn)政策來看，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該包括兩個(gè)方面的內(nèi)容。一方面是房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放信貸，監(jiān)管部門有嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金必須在３５％以上，否則就不可能獲得銀行貸款；住房只有在建筑房屋封頂之后才能夠預(yù)售等。另一方面是房地產(chǎn)的個(gè)人按揭貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此同樣有嚴(yán)格的規(guī)定。比如３５９號(hào)文件對(duì)第一套住房信貸的嚴(yán)格準(zhǔn)入、對(duì)第二套住房信貸的界定，都在信貸管理上有詳細(xì)的規(guī)定。由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)間短、制度法規(guī)不健全，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理缺陷到處都是。如果資產(chǎn)價(jià)格或房價(jià)下跌，可能導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸放大。這樣，銀行以抵押物設(shè)置的風(fēng)險(xiǎn)防線就面臨著考驗(yàn)。

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流趨緊是一種普遍現(xiàn)象。在從緊的貨幣政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投入資金不足也是必然，再加上股市融資將會(huì)迅速減少。這不僅會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)土地交投清淡，也會(huì)迫使不少房地產(chǎn)開發(fā)商為了回籠資金而降價(jià)。

在“從緊”新政之下，受傷害最大的莫過于中小房地產(chǎn)企業(yè)。由于各家房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模及資信程度不同。銀行發(fā)放貸款通常都會(huì)優(yōu)先考慮那些資產(chǎn)良好、財(cái)務(wù)規(guī)范的大企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的難度日益增加。而由于南方等城市房價(jià)已經(jīng)成明顯下跌趨勢，全國購房者多持觀望等待態(tài)度，新房成交量較往年同比大幅度下跌，地產(chǎn)商資金回籠速度已經(jīng)是相當(dāng)嚴(yán)重的問題。

房價(jià)向下調(diào)整不僅會(huì)導(dǎo)致住房抵押物的價(jià)值下跌，也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的下降，從而放大銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，就目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流是土地抵押貸款。土地價(jià)格迅速下降，不僅會(huì)把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來，也會(huì)把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)無限放大。這既是房地產(chǎn)開發(fā)商把銀行捆綁在一起的理由所在，也是目前一些國內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。但是，房地產(chǎn)開發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)完全暴露，受到懲罰的首先是房地產(chǎn)開發(fā)商而不是銀行。

對(duì)于住房按揭貸款，中國不會(huì)走上美國式的次貸危機(jī)之路。因?yàn)橹袊鴽]有讓按揭貸款證券化及衍生品化。當(dāng)然，中國既沒有美國式的多元化的住房按揭貸款體系，也沒有相關(guān)的法律制度規(guī)則及貸款人信用管理與評(píng)級(jí)等。各商業(yè)銀行在短期利益的驅(qū)使下，讓不少不符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的人進(jìn)入了市場，從而導(dǎo)致中國房地產(chǎn)投機(jī)炒作十分泛濫，房價(jià)迅速推高。但是，嚴(yán)格的首付比例也在一定程度上降低了國內(nèi)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。由于２００７年房價(jià)漲得最快，從而帶來了１萬多億元風(fēng)險(xiǎn)較高的住房按揭貸款，而２００６年底以前的２萬多億住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)則較低。因此，只要全國住房價(jià)格下跌不超過３０％，國內(nèi)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)太高。而一旦房價(jià)下跌，房地產(chǎn)開發(fā)商則面臨資金斷鏈甚至倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

盡管受目前整個(gè)宏觀調(diào)控和資本市場政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對(duì)于一位房地產(chǎn)商來說，堅(jiān)實(shí)的資金鏈才是房地產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標(biāo)出發(fā)，今后房地產(chǎn)商應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，制定融資策略，抓住國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，爭取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過程中調(diào)整和壯大自己。因此各企業(yè)應(yīng)該調(diào)整心態(tài)和思路，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，制定多元化融資融資發(fā)展戰(zhàn)略。

(責(zé)任編輯：劉才敏)