近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”成為業(yè)界和坊間熱門話題之一。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和各研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量正逐步抬頭，大有進(jìn)一步上漲的態(tài)勢(shì)?！叭展獗P”重現(xiàn)，地產(chǎn)商借機(jī)漲價(jià)等諸多消息使原本蕭瑟的市場(chǎng)顯得十分熱鬧。消費(fèi)者和投資者不免心中惴惴：底部已至?樓市已經(jīng)回暖?如果現(xiàn)在不入市，會(huì)不會(huì)錯(cuò)失良機(jī)?

買賣雙方仍觀望

以北京為例，遠(yuǎn)洋·沁山水近期在京城房地產(chǎn)圈內(nèi)名聲大噪，而廣受關(guān)注的焦點(diǎn)所在，居然是由于該盤漲價(jià)了。據(jù)了解，該盤所處板塊隸屬于長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線的地段，雖然位于五環(huán)附近，但附加了鄰近地鐵站的優(yōu)勢(shì)，因此整體板塊的市場(chǎng)價(jià)格并不低。

筆者前往該盤售樓處進(jìn)行實(shí)地探訪。剛進(jìn)售樓處，迎面撲入眼簾的，便是購房卡的發(fā)放宣傳。粗略計(jì)算了一下，以目前13500元/平方米的均價(jià)計(jì)算，以購房卡購置90平方米的房子，也只是打了92折而已。而在去年11月，該盤的銷售成交均價(jià)僅為10958元/平方米。

“從周邊的樓盤價(jià)格來看，性價(jià)比不如它的也有?！币晃粍倓倧纳潮P處咨詢完離開的女士回答如此說。當(dāng)筆者問她對(duì)價(jià)格的看法時(shí)，她猶豫了一下：“當(dāng)然希望更便宜了。”

無獨(dú)有偶，另一個(gè)悄然漲價(jià)的樓盤，首城國(guó)際中心同樣引起了不少購房者關(guān)注。銷售人員明確答復(fù)記者，“和前期相比，漲了一些。”而且這個(gè)位于朝陽區(qū)東三環(huán)雙井橋區(qū)域的樓盤，目前并未采取任何折扣。

“從總數(shù)上來看，采取漲價(jià)的樓盤數(shù)量并不多，甚至是少數(shù)?！币晃环康禺a(chǎn)商直言不諱地指出，“以少數(shù)樓盤的漲價(jià)行為，來預(yù)測(cè)整體市場(chǎng)回暖，我覺得并不準(zhǔn)確。”

“這只是一個(gè)周期性的表現(xiàn)?！笨硕?中國(guó))信息技術(shù)有限公司北京地區(qū)總經(jīng)理張燕持有相同觀點(diǎn)，她指出，在去年需求受到抑制之后，隨著各項(xiàng)政策的落地，短暫性的爆發(fā)當(dāng)屬正常。

“有些個(gè)盤的漲價(jià)調(diào)整只能視作為是開發(fā)商的營(yíng)銷策略?！睆堁啾硎尽Ｓ袛?shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋·沁山水在2008年11月的銷售均價(jià)為10958元/平方米，當(dāng)月的成交量達(dá)到738套，隨后該盤的銷售均價(jià)逐月上揚(yáng)，2月份的銷售均價(jià)已上調(diào)至13469元/平方米，但銷售量已明顯下降。

張燕指出，一般來說，成交量如果持續(xù)放大，便可視作為市場(chǎng)的回暖走勢(shì)。但從目前的形勢(shì)來看，與部分地方樓市相比，北京樓市的重新“起步”顯得較晚，目前的成交上揚(yáng)并不能說明已現(xiàn)回暖趨勢(shì)。“只是一種振蕩過程，樓市的買賣雙方仍有博弈心態(tài)存在?！?/p>

價(jià)格僵持，不利回暖

隨著天氣的逐步轉(zhuǎn)暖，上海樓市似乎也迎來了“春暖花開”。如近日，上海一手房成交量連續(xù)幾天接近千套。甚至近一周內(nèi)有2天超過千套。就從商品住宅來看，有一周之內(nèi)成交37.1萬平方米，創(chuàng)74周以來新高。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，“在短期內(nèi)成交量急劇回升并不能保證樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定的回暖?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)評(píng)論員回建強(qiáng)也表示，一方面是國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)樓市消費(fèi)信心的影響正在逐步減弱；另一方面。去年積累的需求在促銷的作用下釋放了出來，“但這種量的釋放不具有持續(xù)性?！敝袊?guó)指數(shù)研究院華東分院的分析師張琪也指出，上海居民購房仍存在較大壓力，雖然近兩月成交量攀升，但房?jī)r(jià)高位僵持將可能延遲交易量的進(jìn)一步回升，進(jìn)而對(duì)樓市真正意義上的回暖產(chǎn)生影響。

而真正意義上的回暖將在什么時(shí)候出現(xiàn)呢?張琪分析，總體來說，可以從幾個(gè)方面去考慮樓市可能的底部，從而確定樓市真正回暖的時(shí)間。一是成本底部，主要指標(biāo)應(yīng)該是土地價(jià)格，2007年的住宅用地出讓價(jià)格將是重要參照系；二是價(jià)格底部，2005年上海樓市經(jīng)過第一輪調(diào)控后，隨后兩年一直處于較為平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，第二輪非理性繁榮出現(xiàn)在2007年下半年，所以如果項(xiàng)目當(dāng)前的報(bào)價(jià)回到2007年6月左右的水平，則可大致確定價(jià)格已經(jīng)較為理性。

在開發(fā)商“難賣”、購房者“難買”的情況下，以“拉動(dòng)中國(guó)百億購房消費(fèi)”為旗號(hào)的購房券無疑是一次新的嘗試，但在餐飲、旅游等行業(yè)“立竿見影”的消費(fèi)券，能有效拉動(dòng)樓市嗎?

一直關(guān)注樓市的蔡女士對(duì)于購房券相當(dāng)理智?！百I房是件終身大事，各個(gè)方面都要考慮，絕不會(huì)為了便宜1萬塊錢就去買房，也不會(huì)因?yàn)橘F了1萬塊就不買。”她的疑問或許道出了廣大市民的心聲：‘拉動(dòng)消費(fèi)何不直接降價(jià)?”

“目前紛繁的促銷一方面反映了房子‘難賣’的事實(shí)，另一方面其實(shí)也是開發(fā)商千方百計(jì)抵制房?jī)r(jià)下跌的表現(xiàn)?！睆?fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院尹伯成教授說，“主辦方并不直接采用總價(jià)打折的方式降價(jià)促銷，就說明購房券的用意并不在于給購房者優(yōu)惠，‘醉翁之意’在于廣告宣傳，取得消費(fèi)者的關(guān)注?，F(xiàn)在的購房消費(fèi)券可以說就是主辦方以低成本所打出的一次成功醒目的廣告。”

專家認(rèn)為，住房消費(fèi)券與團(tuán)購一樣-都是希望通過促成大量成交而適當(dāng)放低單價(jià)，從而加速資金回籠。它能否行之有效的關(guān)鍵在于其讓利幅度到底是多少。如果“消費(fèi)券”僅僅是變相促銷，那么不僅難以生效，還容易讓購房者產(chǎn)生被愚弄的負(fù)面心理，得不償失。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷，但是這種低迷主要是相對(duì)于2007年那種非理性增長(zhǎng)比較而言，事實(shí)上去年多項(xiàng)指標(biāo)仍與2006年基本持平，而2006年也是高點(diǎn)。

朱中一指出，但目前樓市觀望的氣氛比較濃，企業(yè)投資意愿下降。所以，保持合理的投資規(guī)模與消化存量的難度很大。預(yù)計(jì)今年樓市的差異性會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場(chǎng)調(diào)整得早的地方，回暖要快一些，調(diào)整得比較晚的地方，回暖要慢一些。當(dāng)前一定要以合理的價(jià)格做好促銷工作。否則，開發(fā)商和老百姓都堆在那觀望，市場(chǎng)不能回暖，對(duì)于企業(yè)來說也沒有什么好處。

開發(fā)商伺機(jī)漲價(jià)或雇人搶購

在市場(chǎng)成交剛剛活躍之際，一些開發(fā)商也開始伺機(jī)漲價(jià)。焦點(diǎn)網(wǎng)從廣州各區(qū)主流在售樓盤中抽取45個(gè)樓盤進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，約64％的樓盤呈現(xiàn)出不同程度的漲價(jià)情況。

以廣州保利中環(huán)廣場(chǎng)和光大水岸榕城為例，中環(huán)廣場(chǎng)在2008年年底推出后，300多套單位很快消化完畢，此次推出二期，均價(jià)已由一期的19000元/平方米上漲500元/平方米；水岸榕城將二期的均價(jià)提升800元/平方米，漲幅在8％左右。

“3月份的市場(chǎng)狀況不錯(cuò)，我們已經(jīng)取消了之前的促銷優(yōu)惠，回復(fù)到去年年底的價(jià)格，大概比目前上漲了5％～10％，其他同行也沒有再下調(diào)價(jià)格?！睆V州一位開發(fā)商介紹。

此外，隱性漲價(jià)也成為廣州樓市的另一股暗流。面對(duì)項(xiàng)目銷售的逐漸暢順，一些開發(fā)商紛紛收回持續(xù)已久的折扣促銷，開始實(shí)價(jià)賣樓。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)觀點(diǎn)房?jī)r(jià)維穩(wěn)利于成交樓市將先于經(jīng)濟(jì)回暖北京、上海、深圳等地樓盤的漲價(jià)風(fēng)潮，將不得不在一片噓聲中草草收?qǐng)觥ｋS之而來的，是房?jī)r(jià)繼續(xù)在下行通道尋找支撐。樓市將在一輪小幅下跌獲得企穩(wěn)后真正回暖，但這只是指成交量的穩(wěn)定增長(zhǎng)而不是房?jī)r(jià)的上漲。

近期，在北京、上海、深圳以及少數(shù)二三線城市，出現(xiàn)了部分樓盤逆市漲價(jià)的小風(fēng)潮。據(jù)有關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表示，這些已經(jīng)或宣布即將漲價(jià)的樓盤，多數(shù)是前期降價(jià)幅度較大、且取得較好銷售業(yè)績(jī)的樓盤。也就是說，這些樓盤漲價(jià)是想把價(jià)格拉回到與其周邊區(qū)域持平的水平。

值得注意的是，這些樓盤宣布漲價(jià)，是在今年1、2月份樓市成交量大幅增長(zhǎng)這一背景下進(jìn)行的。這種行為給了消費(fèi)者趁摟市回暖而漲價(jià)的感覺。而確有部分專家和開發(fā)商一起宣稱樓市已經(jīng)或即將全面回暖，為樓盤漲價(jià)造勢(shì)。，但是，從最近一周的反映看，漲價(jià)遭遇到了全面聲討，連眾多業(yè)內(nèi)人士也不贊成此時(shí)漲價(jià)。此輪開發(fā)商小范圍的短暫漲價(jià)，因其虛幻性和背離現(xiàn)實(shí)，而被業(yè)內(nèi)資深專家稱為“漲價(jià)泡沫”。

高級(jí)分析師盂奇認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)上漲嚴(yán)重缺乏現(xiàn)實(shí)依據(jù)。首先是宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)背景均不支持房?jī)r(jià)上漲。宏觀經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)僅僅是自去年四季度的慘淡成交后有所恢復(fù)。其次，1、2月成交量的大幅增長(zhǎng)，主要是2008年被壓抑的住房需求。在救市政策激發(fā)下的一種集中釋放，它并不表明住房消費(fèi)的全面回暖。第三，房?jī)r(jià)調(diào)整是否已經(jīng)到底，沒有充足證據(jù)。

筆者注意到，在北京市朝陽區(qū)東八里莊的一個(gè)居委會(huì)里，張大媽近日又開始忙起來了，同往年一樣。她又接受了東四環(huán)幾個(gè)待銷樓盤的邀約，組織一批老年人到幾個(gè)售樓中心“簽約”，一天管吃喝還凈掙50元。專家表示，在宏觀調(diào)控還未明顯達(dá)到效果、樓市仍在調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)刻，消費(fèi)者應(yīng)保持冷靜。

在此輪“小陽春”中。一個(gè)特別值得關(guān)注的現(xiàn)象是開發(fā)商惡意“炒量”現(xiàn)象已經(jīng)開始滋生。一位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，上海一些開發(fā)商通過大量積累客源卻少開房源的方式進(jìn)行捂盤炒作。

根據(jù)上海2007年規(guī)定，開發(fā)商每次推盤量不得低于3萬平方米。但隨著樓市趨冷，這一政策被悄然擱置。

開發(fā)商的做法是，例如，一個(gè)樓盤先電話通知積累好的意向客戶，收集300人次，并發(fā)放2000元一張的VIP卡，此卡可在購房時(shí)抵扣2萬元現(xiàn)金。當(dāng)發(fā)到150張后停止。如果確實(shí)能發(fā)出150張，那么開發(fā)商最終的開盤量可能只有75套，也就是對(duì)折。這150人對(duì)75套房源當(dāng)然會(huì)形成爭(zhēng)搶。熱銷局面就這樣造成了。

“一旦這種做法形成趨勢(shì)，不排除政策再次出手嚴(yán)控泡沫。因此我奉勸開發(fā)商同行，不要輕易漲價(jià)，不要輕易挑戰(zhàn)政策底線?！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商稱。理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)

樓市真的“回暖”了嗎?新華網(wǎng)調(diào)查顯示八成網(wǎng)民認(rèn)為樓市未全面回暖，成交量上升現(xiàn)象只是曇花一現(xiàn)。有關(guān)專家認(rèn)為。判斷房地產(chǎn)觸底回暖，不應(yīng)僅僅依據(jù)“價(jià)”、“量”的短期回升，更應(yīng)分析回升的原因。

在這次調(diào)查中，有67％的網(wǎng)民表示，目前交投活躍度提升的樓市表現(xiàn)，是開發(fā)商惡意“炒量”制造的“小陽春”假象。另有19％的網(wǎng)民表示，春節(jié)過后剛性需求集中釋放是樓市成交量上升的原因。

借樓市成交量上升的時(shí)機(jī)，北京、深圳、廣州、福州等重點(diǎn)城市的樓盤出現(xiàn)了提價(jià)的苗頭。對(duì)此，70％的網(wǎng)民認(rèn)為開發(fā)商提高項(xiàng)目定價(jià)，是惡意“炒量”，制造虛假熱銷氣氛。有15％的網(wǎng)民認(rèn)為，開發(fā)商跟風(fēng)漲價(jià)并不明智。新華網(wǎng)友表示，目前樓市是短暫的春天!嚴(yán)酷的夏天就要來臨!開發(fā)商要做好度過嚴(yán)夏的準(zhǔn)備。

業(yè)內(nèi)人士介紹，在2月份市場(chǎng)整體銷售略有好轉(zhuǎn)的情況下，前期以低價(jià)入市的項(xiàng)目在取得一定銷售業(yè)績(jī)后會(huì)提高項(xiàng)目定價(jià)。開發(fā)商過快、過猛的提價(jià)只能促使樓市成交量回暖的局面迅速夭折。

專家分析認(rèn)為，目前北京、上海、東部沿海等城市房?jī)r(jià)還是過高，在現(xiàn)在的房屋高存量和經(jīng)濟(jì)低迷環(huán)境下，房?jī)r(jià)還會(huì)下降。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8％。中國(guó)社科院研究員曹建海認(rèn)為，這需要很長(zhǎng)的時(shí)間去消化，再加上目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期下降，將導(dǎo)致土地價(jià)格下降，所以房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下降的空間。

上海易居房地產(chǎn)研究院有關(guān)分析人士指出，在資產(chǎn)市場(chǎng)中，“追漲殺跌”的現(xiàn)象一直存在，說明市場(chǎng)預(yù)期是左右市場(chǎng)走勢(shì)的核心因素。而目前，全國(guó)樓市的預(yù)期仍是向下走的，救市之策絕非“神仙藥”，后市不容樂觀。

分析人士同時(shí)指出，除非國(guó)家有關(guān)部門和地方政府出臺(tái)越來越多、越來越強(qiáng)的救市政策，市場(chǎng)預(yù)期必然受其影響，才會(huì)慢慢改變。即便如此，房?jī)r(jià)觸底仍需時(shí)日。房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)比經(jīng)濟(jì)提前觸底回升，樓市底部極有可能顯現(xiàn)于2010年。我國(guó)城市房?jī)r(jià)將回落40％～50％。

“樓市‘小陽春’不會(huì)長(zhǎng)久，考驗(yàn)樓市的‘酷暑’即將登場(chǎng)，導(dǎo)演者不是別人，正是開發(fā)商自己。”一位業(yè)內(nèi)人士說，“中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，多年來養(yǎng)成了一種通病。一方面高度依賴政府政策，一方面仰仗市場(chǎng)的浮躁心理。與華爾街的金融衍生品如出一轍，充斥著泡沫。當(dāng)泡沫無度膨脹，背離市場(chǎng)購買能力的時(shí)候，自然會(huì)破裂，而現(xiàn)在就正好處在從識(shí)破泡沫到泡沫破滅的時(shí)間點(diǎn)上?！?/p>