溫家寶總理4月29日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定下調(diào)11類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中包括商品住房。這是2004年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例35%的“大限”首次出現(xiàn)松動(dòng)。

開發(fā)商投資意愿降到冰點(diǎn)

2008年可以說是開發(fā)商最困難的一年，因?yàn)樵谇捌诤暧^調(diào)控不斷升級(jí)的背景下，火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了寒冬，很多開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)了問題。

事實(shí)上，在金融危機(jī)發(fā)生之前，對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控已越來越嚴(yán)厲，自有資金比例更成為房企最難忍受的緊箍咒之一。

2004年9月，銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第16條規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。

2006年8月，銀監(jiān)會(huì)再次公開發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，并強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)資金信托要合規(guī)。

事實(shí)上，在2007—2008年這段時(shí)間，商業(yè)銀行給房企放貸所要求的自有資金比例已高達(dá)40%，許多不錯(cuò)的項(xiàng)目都因?yàn)橘Y本金比例不合格，只能放棄貸款。

根據(jù)規(guī)定，所有項(xiàng)目資本金不到位，便不能獲得貸款，不能開工建設(shè)。這是套在開發(fā)商頭上的一個(gè)緊箍咒。開發(fā)商資金本來就已經(jīng)十分緊張，加上這個(gè)限制，很多房企只能放棄拿地、開發(fā)和復(fù)工。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長(zhǎng)4.1%，但比去年同期回落28.2%。其中，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過七成的商品住宅，完成投資3422億元，比去年同期回落31.5%。諸多條件的限制，使得開發(fā)商拿地建房的意愿空前低迷。雖然近期隨著市場(chǎng)的反彈，個(gè)別開發(fā)商計(jì)劃抄底，但總體來說，持觀望態(tài)度的開發(fā)商還是占大多數(shù)。在一些城市，土地價(jià)格已經(jīng)是去年的一個(gè)零頭了，但是很多開發(fā)商還是不愿意拿地。其原因很簡(jiǎn)單，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)盤整時(shí)間延長(zhǎng)，拿地后不能及時(shí)開發(fā)，各種成本將使企業(yè)不堪重負(fù)。更重要的是，資本比例35%的限制，使很多開發(fā)企業(yè)在資金短缺的情況下，難以開工。整個(gè)市場(chǎng)循環(huán)陷入了僵局。

即使是土地價(jià)格降到了原來的一大半，根據(jù)我所了解的開發(fā)商的情況，他們依然選擇觀望。

套在房企頭上的項(xiàng)目資本金比例35%的緊箍咒，在土地市場(chǎng)低迷，很多房企的項(xiàng)目陷于停頓的背景下，政府只得松綁。筆者認(rèn)為，這次資本比例金下調(diào)的幅度應(yīng)當(dāng)在10%左右。因?yàn)槿绻{(diào)得太少，不能改變現(xiàn)有市場(chǎng)的狀況，但如果一下子調(diào)得太多，又恐風(fēng)險(xiǎn)加大。在權(quán)衡放活與風(fēng)險(xiǎn)之后，10%的下調(diào)還是比較均衡的一個(gè)點(diǎn)位。

下調(diào)項(xiàng)目資本金比例可以有效加強(qiáng)資金的杠桿效應(yīng)，以更少量的資金撬動(dòng)更多的項(xiàng)目。以前需要35%的資金才能撬動(dòng)100%的資本，現(xiàn)在只需要25%的自有資金就能撬動(dòng)100%的資本，這大大促進(jìn)了資金的利用率，提升了房企可支配資金的能力，對(duì)于緩解企業(yè)資金壓力效用明顯。

地產(chǎn)股放量大漲

對(duì)于國(guó)務(wù)院下調(diào)商品住房資本金比例的消息，股市中的地產(chǎn)板塊已經(jīng)有了強(qiáng)悍的反應(yīng)。在4.28到目前為止的反攻過程中，房地產(chǎn)板塊作為領(lǐng)漲板塊，激活了銀行板塊、煤炭石油板塊以及鋼鐵板塊等大盤藍(lán)籌的啟動(dòng)，而且，股指的反彈十分強(qiáng)勁，主力連續(xù)幾個(gè)交易日在逼空，上證指數(shù)也反彈至2600點(diǎn)上方，而且有繼續(xù)上升的空間。

事實(shí)上，樓市的小陽(yáng)春和股市的大反彈是同步的。隨著樓市小陽(yáng)春得到確認(rèn)，股市的反彈更為強(qiáng)勁。更重要的是，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的龍頭，上下關(guān)聯(lián)一大片，樓市的復(fù)蘇可以被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的標(biāo)志。

房地產(chǎn)板塊與經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)關(guān)系，也使得更多的機(jī)構(gòu)將房市看成股市的風(fēng)向標(biāo)。今年春節(jié)以來，主力敢于毫無(wú)顧忌地發(fā)動(dòng)春季攻勢(shì)的一種重要支撐是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛性需求強(qiáng)烈和政策的支持之下，出現(xiàn)了小陽(yáng)春。在這種情況下，A股市場(chǎng)也發(fā)動(dòng)了一場(chǎng)從1664點(diǎn)到2600點(diǎn)的大行情，股指幾乎上漲1000點(diǎn)，市場(chǎng)信心大增。

下調(diào)資本金比例傳遞強(qiáng)勁信號(hào)

如果從更深的層次看待這次資本金比例下調(diào)，我們很明顯感覺到，這是一項(xiàng)刺激投資擴(kuò)大內(nèi)需的政策。房地產(chǎn)貸款持續(xù)萎縮不利于宏觀經(jīng)濟(jì)回暖。要想提振房地產(chǎn)，從更廣闊的意義上來說，只有加速城市化進(jìn)程，從而釋放被壓抑很久的需求。城市化進(jìn)程的加快，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)。

十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃多從供給的角度來提振經(jīng)濟(jì)，但現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩十分嚴(yán)重，貿(mào)然增加生產(chǎn)會(huì)加劇過剩?，F(xiàn)在關(guān)鍵是擴(kuò)大內(nèi)需。根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)，擴(kuò)大內(nèi)需和增加投資，只能走加快城市化進(jìn)程的道路。最近，管理層明顯地加大了這一方面的力度。比如，上海市的雙中心建設(shè)、南匯并入大浦東、深圳綜合化改革、海西區(qū)域的開發(fā)等等，無(wú)一不是在傳遞這方面的信息:城市化進(jìn)程需要加速。

我國(guó)的內(nèi)需總是搞不上去，主要是城市化進(jìn)程受阻，導(dǎo)致了我國(guó)的高儲(chǔ)蓄率和低消費(fèi)?，F(xiàn)在必須要消除阻礙城市化進(jìn)程的障礙，迎接啟動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)時(shí)代的到來。

就城市化進(jìn)程來說，歐洲城市化用了近300年的時(shí)間，而中國(guó)只用了30年的時(shí)間。城市化的發(fā)展必然導(dǎo)致土地的稀缺，經(jīng)濟(jì)的集聚效應(yīng)也使得土地價(jià)格升值。從世界各國(guó)的城市發(fā)展來看，城市化會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)巨大的飛躍，這也是釋放巨大經(jīng)濟(jì)能量的過程。

在城市化進(jìn)程加速的背景下，資本金比例下調(diào)，有利于企業(yè)利用資金擴(kuò)大生產(chǎn)，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的循環(huán)得以繼續(xù)。不過現(xiàn)在的開工量雖然在上升，但升幅并不穩(wěn)固，就像經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇還不鞏固一樣，因此，需要對(duì)房企適度松綁。

有人或許擔(dān)心資本金比例下調(diào)會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)加大，有人甚至可能認(rèn)為，這是把禍水引向銀行。其實(shí)，我國(guó)金融系統(tǒng)現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)并不是很大，銀行的存貸差還是很高，即使調(diào)整到25%，仍高于國(guó)際水平，與最初20%相比也不低，不會(huì)顯著放大銀行風(fēng)險(xiǎn)。再說，現(xiàn)在需要刺激投資，因?yàn)槭裁炊疾桓傻娘L(fēng)險(xiǎn)更大。一旦房企資金鏈斷裂，對(duì)于銀行的損失更大。

應(yīng)該指出，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)顯著放大，不是說不增加風(fēng)險(xiǎn)，即使是50%自有資金，項(xiàng)目不好或者審核不嚴(yán)，風(fēng)險(xiǎn)也是100%。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，沒有什么投資行為是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，關(guān)鍵是銀行要審慎地對(duì)待每一筆貸款，要有完善的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。

商業(yè)銀行要積極開拓新的貸款品種。目前不少銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款還是持謹(jǐn)慎態(tài)度，我看實(shí)在沒有必要。據(jù)我了解，有的銀行已經(jīng)嘗試開設(shè)固定資產(chǎn)支持貸款，這是有利于持有商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商繼續(xù)擴(kuò)大再生產(chǎn)的一個(gè)很好的舉措。