最近，開發(fā)商面臨資金困境的話題彌漫互聯(lián)網(wǎng)，資金危機(jī)漫天飛。各路專家、業(yè)內(nèi)權(quán)威人士紛紛認(rèn)為，融資是2008年擺在開發(fā)商面前的一大難題。

更有小道消息流傳，昆明有幾大知名開發(fā)商現(xiàn)在已面臨巨大的資金壓力，要靠拖欠員工工資來維持資金周轉(zhuǎn)。

在銀根不斷緊縮，房屋成交量持續(xù)下降，開發(fā)商對銀行貸款的信用危機(jī)產(chǎn)生等多重壓力下，2008年開發(fā)商的“錢途”在哪里？而面臨土地新政正式實(shí)施的昆明開發(fā)商，又要如何應(yīng)對目前的困境？

降價(jià)促銷——快速回籠資金

一位業(yè)內(nèi)人士很尖銳地指出：“如果開發(fā)商不想在2008年死去，就必須收斂追逐暴利的貪念?！彼f：“只要拿到土地就鐵定賺個(gè)‘盆滿缽溢’的好日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。房地產(chǎn)市場如今正在進(jìn)行一場博弈，博弈雙方就是開發(fā)商和購房者。只有盡快扭轉(zhuǎn)局面，控制好風(fēng)險(xiǎn)，快速回收資金的開發(fā)商，才有可能成為房地產(chǎn)行業(yè)的并購者。而回籠資金最好的辦法就是開發(fā)商適當(dāng)調(diào)低贏利預(yù)期目標(biāo)，合理定價(jià)，使市場不至于出現(xiàn)恐慌性拋盤。以住房銷售量的上漲與現(xiàn)金的快速周轉(zhuǎn)，來彌補(bǔ)房價(jià)下跌的成本。這才是化解現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商資金危機(jī)的最好辦法?！?/p>

金色俊園降價(jià)后的銷售成果也許就是這位業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)的最好佐證。金色俊園均價(jià)由6500元/平方米降至5700元/平方米后， 6月14日再次開盤，開盤當(dāng)天200多套房源立馬就銷售了150多套，成交金額為7538萬元，加之第二天星雅俊園開盤，俊發(fā)地產(chǎn)在兩天時(shí)間內(nèi)成功回籠資金1.5億元，足見降價(jià)帶來的效果非常明顯。

有業(yè)內(nèi)人士稱，在國家對樓市調(diào)控力度不減、昆明房價(jià)漲到至高點(diǎn)、新樓盤不斷涌現(xiàn)、成交量一直上不去的形勢下，打折促銷，成為昆明樓盤速銷、加速資金回籠、恢復(fù)市場信心的首選，而也只有降價(jià)，才能最大程度地解決開發(fā)商的燃眉之急。

后期服務(wù)——增強(qiáng)客戶購房信心

然而，房價(jià)的下降空間總是有限的，再加上消費(fèi)者都有“買漲不買跌”的習(xí)慣性消費(fèi)心理。因此，在降價(jià)的同時(shí)，開發(fā)商還面臨另一個(gè)問題：如何增強(qiáng)購房者的購房信心。

俊發(fā)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，做好后期服務(wù)也是開發(fā)商應(yīng)對寒冬的一大途徑。

據(jù)了解，金色俊園降價(jià)后，對降價(jià)之前購房的老客戶都做了補(bǔ)償，補(bǔ)償金額達(dá)到了4000萬。星雅俊園開盤當(dāng)天，記者就是否擔(dān)心降價(jià)的問題特意采訪了兩位購房者，他們都表示，即使降價(jià)了，俊發(fā)也一定會(huì)像補(bǔ)償金色俊園的老客戶那樣補(bǔ)償他們。

可見，做好后期服務(wù)可有效增強(qiáng)購房者的購房信心，打破他們的觀望心態(tài)。

俊發(fā)地產(chǎn)該負(fù)責(zé)人表示，以后俊發(fā)不會(huì)再降價(jià)，但會(huì)通過更多的售后服務(wù)來增強(qiáng)購房者信心。

同時(shí)，順城一位負(fù)責(zé)人也表示，順城不會(huì)通過降價(jià)來提高銷售，而會(huì)通過提高售后服務(wù)質(zhì)量、加強(qiáng)與客戶溝通、更好地滿足客戶需求等后期服務(wù)來提高產(chǎn)品整體品質(zhì)。

合作開發(fā)——融資新出路

正所謂禍不單行。7月1日，《昆明市閑置土地處置辦法》正式實(shí)施。這對于昆明開發(fā)商來說，無疑是雪上加霜。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心周大研教授認(rèn)為，該辦法如能得到有力執(zhí)行，對開發(fā)商的影響將是巨大的，這將逼迫那些中型開發(fā)商加快開發(fā)力度。但加快開發(fā)又遇到了一個(gè)問題：資金。加快開發(fā)需要巨大的資金投入，在向銀行貸款已經(jīng)不太可能的情況下，開發(fā)商只有尋求其他的出路。

周大研建議：“開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)自身情況，對企業(yè)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)進(jìn)行調(diào)整，通過自身的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，融資能力，市場判斷能力，資金儲(chǔ)備等情況進(jìn)行土地開發(fā)。資金壓力不大的企業(yè)可以承受一定的時(shí)間考驗(yàn)，可以適當(dāng)延緩開發(fā)期限，雖然罰一點(diǎn)款，但是可以避免風(fēng)險(xiǎn)。但對于中小企業(yè)而言，只有通過合作開發(fā)，或者是表面合作，通過轉(zhuǎn)讓土地開發(fā)權(quán)等以求生存，這樣總比被政府收回的好。”

另外一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為“如果僅僅采用降價(jià)銷售方式回籠資金，在許多人買漲不買跌的心理下，很有可能會(huì)遇到越降越賣不掉的情況。所以，出售項(xiàng)目股權(quán)、尋求合作開發(fā)的方式應(yīng)該是開發(fā)商更好的選擇。如果把項(xiàng)目股權(quán)出售給某些‘大款’，不僅資金回籠速度快，而且肯定還有合作方面的其他好處。昆明靠傍大款而傍出頭的開發(fā)商并不少。”

另有業(yè)內(nèi)專家指出：“在目前銀根緊縮的時(shí)代背景下，中小企業(yè)自己做項(xiàng)目的資金壓力非常大?？涩F(xiàn)在走銀行貸款的道路已經(jīng)逐漸行不通，而上市這一條路又不是所有開發(fā)商都有資格走的。因此，對于一般中小開發(fā)商來說，只有依靠合作開發(fā)的方式融資。通過共建項(xiàng)目公司，一方投資，一方提供土地，最后平分利益。這種開發(fā)商之間相互結(jié)盟的新形式，不失為一種融資的好渠道，只是周期稍微長一點(diǎn)?！?/p>

除了以上三種主要途徑，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為發(fā)行REITS、引進(jìn)PE、發(fā)行企業(yè)債券、典當(dāng)、民間高利貸等方式都是目前開發(fā)商可以考慮的融資方式。

昆明某地產(chǎn)公司總經(jīng)理說，借高利貸是開發(fā)商融資的最后一條道路，如果某開發(fā)商開始借高利貸，那就說明他們已經(jīng)抱了最后一搏的心態(tài)，生死就此一搏。據(jù)了解，目前在全國范圍內(nèi)，已經(jīng)有不少開發(fā)商踏上了這根獨(dú)木橋。

“錢途”迷茫，生存遇險(xiǎn)。2008年，昆明地產(chǎn)開發(fā)商們的腰帶，是要勒緊一點(diǎn)了。