[摘要] 北京市住宅價格研究是一個復(fù)雜的系統(tǒng)問題，其影響因素眾多，包括固定資產(chǎn)投資價格、住房需求、住房供給、地方經(jīng)濟發(fā)展、政府監(jiān)督等等，各影響因素同時作用，又相互影響，使北京市住宅體系形成了一個復(fù)雜的社會經(jīng)濟系統(tǒng)。以這個系統(tǒng)為前提研究北京市住宅的價格，才是科學(xué)的、有效的途徑。

[關(guān)鍵詞] 住宅 價格 影響因素 北京

近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。北京在奧運、中央商務(wù)區(qū)等概念推動下，房價也一路飆升。在這一輪房產(chǎn)大潮中，局部地區(qū)房價上漲較快引起了有關(guān)各方的高度重視，政府工作報告將房價作為調(diào)控的重點之一。一系列宏觀調(diào)控政策的出臺對北京市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，但是住宅價格卻仍然居高不下， 因此有必要更加深入地分析北京住宅價格的影響因素。

北京市住宅市場受政治、經(jīng)濟和社會等多種因素的影響，各因素之間相互作用，形成一個非常復(fù)雜的動態(tài)反饋系統(tǒng)。要正確把握北京市住宅市場的發(fā)展趨勢，必須采用系統(tǒng)分析的思想，系統(tǒng)全面地研究北京住宅價格的影響因素。

一、固定資產(chǎn)投資價格

固定資產(chǎn)投資價格是構(gòu)成房價的主要因素之一，包括土地價格和建安工程費等。

房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，其特殊性源于土地資源的稀缺性。由于土地供給不能隨著經(jīng)濟增長出現(xiàn)相應(yīng)的增長，土地的價格一路走高是經(jīng)濟增長背景下的一個必然趨勢。土地儲備和招標、拍賣、掛牌制度雖然在一定程度上解決了土地批租的弊病，為開發(fā)商提供了平等競爭的機會，但是，由于優(yōu)質(zhì)的地塊供應(yīng)有限，開發(fā)商對土地的敏感程度較高，競標中往往是出價高者得地，然后將地價計入房價，結(jié)果是抬高了建設(shè)成本和房產(chǎn)的市價。

建安工程費是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費，以及室內(nèi)裝修工程費等。而一般情況下建筑材料費用所占的比重是最大的，如鋼材、水泥、磚、土沙石等。因此，建材價格的變動往往對房價帶來很大的影響。研究顯示，每一次主要建材價格發(fā)生變動，都不同程度地對造價產(chǎn)生影響，其中鋼材價格變動對造價的影響較大。

固定資產(chǎn)投資價格是房地產(chǎn)價格的重要影響因素，它的上漲拉動建房成本的上升，從而導(dǎo)致房價的上漲；房屋銷售價格的上漲刺激開發(fā)商和投資者逐利而至，推動房屋開發(fā)投資增加從而擴大了對土地和建筑裝飾材料的需求， 而反過來拉動固定資產(chǎn)投資價格的上漲。

二、住房需求

北京市住宅消費可以分成居住、投資與投機三個類別。

居住消費的主體分為三大部分:一是城市人口的增量部分。隨著北京城市化速度的加快，日益吸引各方面人才的進入，于是源源不斷的資本和管理型、技術(shù)型人才從全國乃至全球蜂擁而來，成為北京住宅市場中居住消費的重要成分;二是城市人口的存量部分，這部分消費者的消費目的主要是改善居住環(huán)境;三是城市發(fā)展所必需的動拆遷引發(fā)的強制性需求。

投資消費的主體可分為三個部分：首先是民營資本。民營資本在國際國內(nèi)雙過剩條件下，存款負利率、股市不景氣，加之其他投資渠道不通暢，急于尋找新的投資方向。其次是廣大城市居民。通貨膨脹時代，貨幣供應(yīng)量過快增長條件下城市居民儲蓄存款余額的不斷攀升，由于利率的影響，這部分存款與其放在銀行，不如出來尋找別的投資渠道。最后是境外資本。在人民幣升值預(yù)期下，海外資金不斷增加對大陸收益性物業(yè)的投資。從而一方面可以享受物業(yè)升值收益;另一方面可以從人民幣未來升值中套利。

投機消費是嚴重影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不安定因素，也是造成局部結(jié)構(gòu)性失衡的主要誘因。在市場中，投機客主要采取兩種方式從中獲利：一種是在交易監(jiān)管缺乏下的炒作，預(yù)售前的購買優(yōu)先權(quán)，然后將購買優(yōu)先權(quán)加價轉(zhuǎn)讓獲取利差;另一種就是短進短出，炒高樓價。這種投機行為催生了北京房地產(chǎn)商品的價格上揚。

三、住房供給

宏觀調(diào)控后，北京市房地產(chǎn)開發(fā)增速趨緩。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市住宅施工面積增幅逐年遞減，住宅竣工面積增速也明顯放緩。住宅市場出現(xiàn)明顯偏緊的局面，這在一定程度上刺激了消費行為。

北京市住房供給結(jié)構(gòu)的不合理推動了商品住宅平均價格上升，中低價位住房供應(yīng)偏少是造成房價偏高的重要原因。目前北京市住宅市場供求總量和結(jié)構(gòu)的階段性失衡直接影響住宅價格變動，即中低價位住房供應(yīng)量下降，高檔住房供應(yīng)增加，使得商品住房平均價格上揚。

四、地方經(jīng)濟發(fā)展

經(jīng)濟的整體發(fā)展，帶動了北京市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。北京市地區(qū)生產(chǎn)總值從2001年的3710.5億元，增長到了2007年的9006.20億元。行業(yè)的共同發(fā)展，促進了人們的需求（尤其是投資性需求），亦提升了房屋的價值，從而推動了北京市整體房價水平的上漲。同時經(jīng)濟增長又帶來了物價指數(shù)增長的壓力。近年來，中國的CPI指數(shù)一路走高，通貨膨脹的壓力也在加大。房地產(chǎn)市場價格則是物價水平上升的重要體現(xiàn)之一。

五、其他影響因素

此外，影響北京市住宅市場價格的因素還有政府監(jiān)督制度、資本市場的完善程度、利益集團作用等等，造成北京市住宅價格的非理性上漲。因此，在眾多力量的共同作用下，要在短時間內(nèi)控制房價并不是簡單的增加供給就能夠解決的，要從宏觀政策、地方監(jiān)管、新聞輿論等各方面進行控制才能收效。

總之，北京市住宅價格研究是一個復(fù)雜的系統(tǒng)問題，其影響因素眾多，包括固定資產(chǎn)投資價格、住房需求、住房供給、地方經(jīng)濟發(fā)展、政府監(jiān)督等等，各影響因素同時作用，又相互影響，使北京市住宅體系形成了一個復(fù)雜的社會經(jīng)濟系統(tǒng)。以這個系統(tǒng)為前提研究北京市住宅的價格，才是科學(xué)的、有效的途徑。

參考文獻：

[1]馮聞胡昊:淺析主要建材價格變化對房價的影響[J].建筑施工.2005，28（1）

[2]王洪忠：房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及對房價的影響探微[J].現(xiàn)代管理.2007，8