[摘 要] 本文從探討碧桂園成為全國最大地主的原因說起，揭示了拿地過程不過是國家政策，地方政府和地產(chǎn)商的利益博弈的過程，從而對規(guī)范我國土地出讓市場提出了對策和建議。

[關(guān)鍵詞] 碧桂園 土地出讓市場 招拍掛

國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》，報告中指出全國最大的“地主”是碧桂園，2007年7月末，該公司總土地儲備量已經(jīng)達到了驚人的4500萬平方米，超過土地儲備量第二的房地產(chǎn)企業(yè)近一倍。8月，碧桂園再次發(fā)布公告，宣布成功投得分別位于重慶、安徽和縣、湖北咸寧與隨州，以及廣東肇慶與韶關(guān)的優(yōu)質(zhì)地塊，新增可建建筑面積約1000萬平米。到目前為止，碧桂園總可建建筑面積的土地儲備已超過5400萬平米。

一、碧桂園順利拿地的原因

撬動存量土地，在守住18億畝耕地紅線的前提下確保地產(chǎn)市場的土地供給，已經(jīng)成為地產(chǎn)業(yè)調(diào)控者和參與者的共識。而碧桂園何以能一做到行業(yè)土地儲備的老大呢？以其張家界拿地為例，筆者做了以下的分析。

首先，碧桂園擁有龐大的資金和開發(fā)經(jīng)驗。去年11月，其老總楊國強現(xiàn)身中山大學談到：“我們在香港上市后取得150億現(xiàn)金，買了些便宜的土地。我們上市后發(fā)展的速度很快，明年我們計劃開發(fā)1000萬平方米，近兩年要開發(fā)2000萬平方米?！弊阋娖鋵嵙π酆瘛Ａ硪环矫?，多年的拿地經(jīng)驗使楊國強眼光獨到，與很多開發(fā)商不同，他偏好的并非是城市中心地段 ，而多是“相對獨立、不受外界環(huán)境影響；周邊環(huán)境景觀比較好；建成后，無視覺障礙；交通便利”的土地。就以張家界羅家崗為例，當?shù)厝丝磥?，羅家崗那塊地不過是片上不著村下不沾店的荒山，而在他看來，是“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一棟棟別墅可以依山勢而錯落”。

其次，地方政府發(fā)展經(jīng)濟的沖動。張家界雖然舉世聞名頭戴多項榮譽，但其游客的人均消費僅420元，遠不及同樣久負盛名的黃山和桂林?！皬埣医鐩]有一家五星級酒店，無法承辦國內(nèi)和國際大規(guī)模會議，沒有高端客戶。境外以中等收入的韓國游客為主，歐美游客少?！睆埣医缡杏蓝▍^(qū)商務(wù)局局長龔朝明說。到張家界的國家領(lǐng)導很多，只能住在城區(qū)內(nèi)的標準實際只相當于三星的酒店。而旗下樓盤均建有五星級酒店的碧桂園，恰好與“就需要一個五星級酒店”的張家界對上了路。同時，對大多數(shù)農(nóng)戶來說，是對其給予的補償非常滿意的。九十多戶農(nóng)戶得到了張家界征收農(nóng)地以來最高的從30萬到80萬不等的補償。房屋、耕地、樹林、苗木、墳地等都有補償，且補償直接劃撥到戶。既然是三贏的局面，拿地過程也就異常順利了。

最后，開發(fā)商規(guī)避的國家政策。2004年國土資源部“8·31”大限，規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓一律經(jīng)招拍掛，不得搞協(xié)議出讓。而此塊地卻被爆出名為招拍掛，實為秘密協(xié)議。并且按照協(xié)議規(guī)定，這個地全部都不算閑置土地了，這就規(guī)避了國家“不能囤地，馬上建”的政策。，政府為了掙人氣，吸引開發(fā)商，不惜自己去修改現(xiàn)行規(guī)劃，把占地方稅收相當大部分的房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅都免了，這也反映出規(guī)劃具有較大的隨意性。2006年5月30日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，要求從即日起，一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。但碧桂園將建的并非尋常的五星級酒店，而是產(chǎn)權(quán)式酒店－－山坡上建別墅樣式的房，再配一棟五星級酒店。別墅樣式的房可出售使用權(quán)，土地產(chǎn)權(quán)歸碧桂園五星級酒店，不過是把政策變通了。

二、杜絕地產(chǎn)商圈地的對策

我們可以發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)商拿地的過程，也是國家相關(guān)政策，地方政府發(fā)展沖動，與地產(chǎn)商的逐利本能的博弈與互動的過程，其中有利也有弊。但是，對于在保護18億耕地紅線，土地供應(yīng)稀缺的今天，碧桂園這樣的低成本大規(guī)模拿地，即便是對當?shù)赝恋匾?guī)劃利用有利，也是野心巨大的吞地行為，人為的減少了土地供應(yīng)量，從而造成了房價的上漲，不利于整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展和國家經(jīng)濟的穩(wěn)定。因此筆者認為，應(yīng)進一步深化土地出讓制度改革， 加大土地交易監(jiān)控力度，逐步完善“招拍掛”制度，促進土地市場理性發(fā)展。

1.要合理制定的土地交易底價。一般而言，土地的成交價與底價之間的漲幅在60%均為理性范圍，但目前有不在少數(shù)的地塊出讓竟價增幅已經(jīng)超過了100%。競價現(xiàn)場推動價格攀升是原因之一， 但是這也暴露了當前城市土地“招、拍、掛”出讓過程中土地交易底價的確定存在盲目性、不準確性，還有各地產(chǎn)商的信息不兌成性。出現(xiàn)“過高”或“過低”的傾向，極易造成地價虛高或?qū)е聡匈Y產(chǎn)流失， 土地資產(chǎn)價值難以實現(xiàn)等。

2.明確規(guī)定采取招拍掛方式出讓的地塊必須是熟地。按照城市規(guī)劃，城市功能定位和經(jīng)濟發(fā)展要求，由政府統(tǒng)一征地補償，拆遷安置，土地平整，確定土地用途及規(guī)劃設(shè)計，完成地上地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，將土地的不確定性和規(guī)劃變更從源頭堵死，既減少了開發(fā)商討價還價的借口也減少了政府給予費用減免返還的空間，從而建立公開的的土地一級開發(fā)市場。

3.規(guī)范地方政府行為，建立中標公示制度，推進土地出讓的招標拍賣掛牌制度的透明化、公開化改革。我國土地一級市場是國家嚴格壟斷的市場， 政府對土地有絕對的定價權(quán)。土地成交價與底價之間的價格差額就成為政府財政來源的一部分。因此在土地出讓時， 有的地方政府出于利益的驅(qū)動及各方面的原因， 對土地交易進行暗箱操作， 企圖抬高土地成交價，從而助推土地出讓非理性因素的滋生， 造成地價上漲。因此， 要規(guī)范地方政府行為， 從大局出發(fā)， 從長遠出發(fā)， 立足全局來發(fā)展地方經(jīng)濟， 著眼于長遠來管理土地市場，合理配置有限的土地資源， 維護土地市場正常秩序。

參考文獻：

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