滬上開發(fā)商早年以折扣賣房打點官員，多發(fā)于規(guī)模較小、背景偏弱的小型地產(chǎn)項目，徐家匯黃金地段的帝景苑即是一例

在寸土寸金的上海市徐家匯，有六幢灰色高樓在繁華的肇嘉浜路一側(cè)排開，名為“帝景苑”。其高層住戶，可眺望對面衡山路上的高干住宅區(qū)。

帝景苑售罄數(shù)年后，由股東糾紛引發(fā)的舉報顯示了灰色高樓中的另一道景觀——約400戶業(yè)主中，50余戶曾獲得一成以上的購房折扣，其中22名買家所獲折扣高達(dá)三至五成。折扣買家，多出自房地、規(guī)劃、工商、公安等政府部門；部分銀行職員和國企高管，亦有分羹。

“官小炒房，官大炒地”，近十年的房地產(chǎn)繁榮，上海業(yè)內(nèi)對官商利益交換的諸多法門早已見多不怪。前者，有浦東區(qū)原副區(qū)長康惠君炒房40余套被查；后者，有上海房地局原副局長殷國元、土地利用管理處原處長朱文錦權(quán)錢交易落馬，更有前上海市委書記陳良宇家屬炒地獲利億元。近期曝光的帝景苑折扣事件是炒房者（或購房者）們的生動寫照。

業(yè)內(nèi)有言，開發(fā)商以折扣賣房打點各方關(guān)系，多發(fā)于規(guī)模較小、背景偏弱的小型地產(chǎn)項目，帝景苑即是一例。

《財經(jīng)》記者近日從帝景苑項目公司股東處獲得的一份購房折扣表，顯示了官商互惠生態(tài)在上海房地產(chǎn)界如何無遠(yuǎn)弗屆，深入細(xì)微。

一份折扣表

帝景苑項目位于肇嘉浜路1001號地塊，原為上海無線電四廠所有。1993年，印尼商人黃進(jìn)益以旗下香港榮福置業(yè)有限公司與上海無線電四廠合資成立榮福房產(chǎn)，開發(fā)該地塊。合資公司注冊資本2310萬美元，外方占股85％，中方占股15％。

公司成立初期，因規(guī)劃審批、動拆遷等等，項目推進(jìn)緩慢。1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，印尼方面資金難繼。1999年，臺商蔡青峰接盤，項目再度啟動。2002年預(yù)售，至2004年中建成售罄。

《財經(jīng)》記者所獲這份經(jīng)過查證的房價折扣表，所依據(jù)文件包括帝景苑商品房銷售合同、房屋登記及戶籍資料。

當(dāng)年手握土地大權(quán)的“上海第一處”朱文錦，并未出現(xiàn)在折扣名錄中。2004年10月，朱以妻女之名，在此買入一套157.89平方米的住房，合同價357.45萬元，無銀行按揭。此時，朱妻為華通開關(guān)廠一名退休工人，女兒不過20多歲。

從購房時間看，2004年底已是上海房價狂飆之時，朱家所付2.26萬元/平方米的單價并未低于當(dāng)時市價。不過，有股東方人士稱，朱家其實未付房款。這一說法未獲證明。

2006年，朱文錦涉上海社保案，于當(dāng)年底被“雙規(guī)”，2007年9月以受賄罪被判有期徒刑15年，受賄金額逾400萬元。

朱氏之外，另有三名上海社保案落馬人員在帝景苑置業(yè)。

原上海廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陸天明，于2003年1月簽約購房一套。面積153.77平方米，單價6400元，較開發(fā)商2002年11月制定的該套房屋底價9540元/平方米，折扣為33％，獲益48萬元。

帝景苑地塊原屬上廣電系統(tǒng)的上海無線電四廠，項目開發(fā)時廣電房產(chǎn)亦有參股，陸氏在此折扣購房不言自明。

陸天明同案犯，上海閔華實業(yè)聯(lián)合發(fā)展有限公司董事長嚴(yán)金寶、莘莊工業(yè)區(qū)管委會原主任楊開平兩人，也在帝景苑購房。其中楊開平于2002年12月簽約，折扣高達(dá)39％，獲益近60萬元。需要說明的是，朱文錦、陸天明等四人最終獲罪，與其帝景苑項目得利無關(guān)。

某上市公司總經(jīng)理楊某，是享受折扣最大的買家之一。購房時在2002年10月，位于高層絕佳位置，面積168.58平方米，每平方米底價10150元，實際買價僅5000元/平方米，總差價近87萬元。

帝景苑開發(fā)商蔡青峰與該上市公司關(guān)系密切。蔡為錦江投資第五大股東、董事。但楊某對《財經(jīng)》記者解釋，當(dāng)年房子不好賣，房價也不高，開發(fā)商愿意給折扣，此事自己早已上報，此事與公司無任何關(guān)系。

現(xiàn)任上海市工商局一處級負(fù)責(zé)人杜某，也曾于2002年12月以妻兒名義簽約購入一套168.15平方米的住房，折扣31％，獲益約49萬元。杜某曾執(zhí)掌上海市工商局外資處，這正是與帝景苑項目開發(fā)直接對口的部門。

購買獲三折以上優(yōu)惠者的名單，還包括徐匯區(qū)前副區(qū)長的家屬，一位前市委領(lǐng)導(dǎo)秘書以及上海公安部門分局領(lǐng)導(dǎo)之子。數(shù)位銀行職員也獲得30％-50％的折扣。其中，建設(shè)銀行上海分行某支行一員工鄭某，于2004年簽約購買了一套113.76平方米的房產(chǎn)，單價為6075元/平方米，較底價折讓近33％。而該支行，此前為帝景苑項目提供了至少1.1億元的短期貸款。

“那個時候放貸都是我們出去求人，而不是對方來求我們?！编嵞橙缡钦f，他認(rèn)為所購房產(chǎn)與中行貸款無關(guān)。不過，鄭某沒有提及他持股25％的上海居益置業(yè)咨詢有限公司。年檢報告顯示，這個注冊資本10萬元的小公司，曾為帝景苑銷售代理，銷售額達(dá)1.7億元，凈利潤超過1億元。

從相關(guān)《商品房預(yù)售合同》附件可知，上述折扣購房者交易價大都在百萬元以上，大部分人均未辦理按揭貸款。一位參與帝景苑項目的股東方代表稱，在享受三成到五成折扣的特殊客戶中，除上述官員、國企高管外，還有若干外籍商人，以及個別看似背景普通的年輕女性。（

“潛規(guī)則”

來自開發(fā)商內(nèi)部的多份文件，一定程度上反映了上述購房折扣的由來。

2002年3月9日，榮福房產(chǎn)股東會議達(dá)成決議：

爭取在2002年11月底正式對外銷售，2002年6月則開始內(nèi)部認(rèn)購；2002年7月召集的另一次股東會則提出，各股東一致同意先進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，以探市場需求，并稱“本項目B、C、D棟住宅內(nèi)部銷售均價暫定9500元/平方米”；公司另一份傳真文件，也確認(rèn)“（內(nèi)部）認(rèn)購價格9500元/平方米正確無誤”。

蔡青峰向《財經(jīng)》記者解釋稱，過去房地產(chǎn)預(yù)售制度不如現(xiàn)在完善，內(nèi)部認(rèn)購是常見的銷售方式。前文所述多位購房者，即聲稱自己屬于內(nèi)部認(rèn)購客戶。不過，其買價（5000元-7000元/平方米不等）遠(yuǎn)低于開發(fā)商內(nèi)部認(rèn)購價，確是不爭的事實。

業(yè)內(nèi)人士稱，1999年后，隨著上海房地產(chǎn)業(yè)逐步走出低谷，開發(fā)商以低價賣房方式打點官員之風(fēng)漸盛，至上海社保案發(fā)后，此風(fēng)才大為收斂。

一般而言，開發(fā)商通常會把30％的房產(chǎn)以內(nèi)部認(rèn)購等方式打折出售。為保利潤，大部分折扣會控制在15％以內(nèi)。能獲30％-50％的高折扣者，通常都是有一定簽字權(quán)限的中層官員，或一些特殊利益關(guān)系人。

折扣賣房的潛規(guī)則，在榮福房產(chǎn)2002年7月20日的股東會決議中表達(dá)得頗為露骨——“公司在開發(fā)該項目過程中，受到各政府及協(xié)作單位有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等的關(guān)心支持，各股東一致同意授予蔡青峰總經(jīng)理對于本項目銷售中持有726.75萬元的特別優(yōu)惠處理權(quán)”。

根據(jù)榮福房產(chǎn)制定的計算公式，上述700余萬元的特別授權(quán)，可給五位客戶五折、給五位客戶八折及給十位客戶九折。而從實際操作看，超過20名買家獲得了三至五成折扣，已大大超過“特別優(yōu)惠處理權(quán)”。

多名折扣購房者反復(fù)強調(diào)，當(dāng)年房地產(chǎn)市場不理想，折扣購房與其所任職務(wù)并無關(guān)聯(lián)。其中亦有多名人士稱，所在單位曾調(diào)查過相關(guān)購房情況，但都“沒有查出問題”。

房地產(chǎn)行業(yè)人士則普遍認(rèn)為，2001年－2002年，上海房地產(chǎn)市場早已復(fù)蘇上揚，地段上乘的帝景苑絕非無人問津。此后至2004年，房價更趨暴漲。

而今，帝景苑二手房掛牌價大多超過3萬元/平方米，這些折扣買家當(dāng)年投資已升值約五倍。其中轉(zhuǎn)手變賣者，獲利百萬元當(dāng)屬尋常。

利益交換

在滬上房地產(chǎn)商中，榮福房產(chǎn)藉藉無名，帝景苑亦是其在上海惟一的地產(chǎn)項目。

與早年上海房地產(chǎn)界盛行的“合資開發(fā)”故事類同，中方上海無線電四廠有地?zé)o錢，外商黃進(jìn)益持幣覓地。雙方合股開發(fā)，多是中方以地入股，開發(fā)后獲部分物業(yè)補償；外方出資開發(fā)，包攬一應(yīng)事宜。

然而早年的外方往往資金不濟(jì)，加之上世紀(jì)90年代末滬上地產(chǎn)不景，上家空持項目而無力開發(fā)，多有轉(zhuǎn)手之舉。

1999年，臺商蔡青峰以兆豐國際（上海）有限公司，參股接盤帝景苑，與兩名上家簽署《合作開發(fā)協(xié)議》。約定由上海兆豐全權(quán)負(fù)責(zé)項目策劃、實施和日常管理，保管財務(wù)資料及公司印鑒，原外資大股東香港榮福只派員監(jiān)督施工及了解銷售情況。

至2004年9月，蔡青峰已在榮福房產(chǎn)控制了53％的股份，香港榮福持股縮為46％，中方僅余1％股權(quán)。

蔡氏入場，能量非凡。其盤活項目的關(guān)鍵一招，即是完成了土地合同的首次改簽，將帝景苑項目由外銷改為內(nèi)銷。就土地出讓金而言，內(nèi)銷、外銷，相差巨大。

1999年6月，上海市房地局與榮福地產(chǎn)三方股東重新簽署了土地出讓合同，土地出讓金由1993年的1397萬美元改為1683萬元人民幣。由此，蔡氏輕易盤回近億元資金。

蔡氏的能量，更體現(xiàn)在項目土地合同的另外三次改簽。2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑項目從預(yù)售到售罄的不到兩年時間內(nèi)，通過三份土地轉(zhuǎn)讓補充合同，這個占地1.6萬平方米的項目，其建筑面積從1999年合同約定的64124平方米，最終增至90297平方米，容積率增加近50％，而補繳保證金總計不足500萬元。

提高項目容積率，是地產(chǎn)業(yè)“官商合作”之利藪。以每平方米萬元的開盤價計，帝景苑項目憑提高容積率獲利即達(dá)數(shù)億元。而獲得這一利益的前提，則是土地、規(guī)劃、建設(shè)甚至更高級別的政府部門，須環(huán)環(huán)打通。

規(guī)劃系統(tǒng)人士稱，頻繁變更土地出讓合同，正是相關(guān)各方掩蓋利益交換的明證。

“項目開工前一般都已達(dá)成了調(diào)高容積率的默契，開工后再慢慢協(xié)調(diào)和打點各層關(guān)系，大部分開發(fā)商都有如此操作的經(jīng)歷?！币晃粶戏康禺a(chǎn)行業(yè)人士指出，之所以出現(xiàn)數(shù)度調(diào)整合同的情況，系因規(guī)劃一般無法一次性大幅改動，分次操作更為安全隱秘。

《財經(jīng)》記者多方證實，因卷入帝景苑事件，上海市規(guī)劃局已有唐文青、吳建剛兩名官員被檢察機(jī)關(guān)調(diào)查，另有上海規(guī)劃系統(tǒng)數(shù)名人員被查。一位接近上海市規(guī)劃局的人士稱，問題出在“項目驗收”環(huán)節(jié)。

接近榮福房產(chǎn)的人士則進(jìn)一步指出，該公司在2003年底付出一筆超過300萬元的“政府規(guī)費”，或與案情有涉。

根據(jù)榮福房產(chǎn)的對賬結(jié)賬信函，這筆“政府規(guī)費”緣于“項目超規(guī)劃”，其中94萬元罰款分別由設(shè)計方華東建筑設(shè)計院、開發(fā)方榮福房產(chǎn)上交上海市規(guī)劃局；另有206萬元，則以一份電梯大廳裝修合同的名義，分四次付予上海清建房地產(chǎn)咨詢有限公司。榮福房產(chǎn)在內(nèi)部通報時，稱清建公司為上海市規(guī)劃局下屬公司。

工商資料顯示，清建公司為一家成立于2000年的私營企業(yè)，注冊資本50萬元，持股80％的大股東呂新堯年逾70，是南市糧食局退休員工；另有20％股份為黃小妹持有，后者也是離退休人員。

清建公司在2005年即已注銷。有消息稱，榮福房產(chǎn)付予清建公司的206萬元，絕大部分流向上述被檢察機(jī)關(guān)調(diào)查的規(guī)劃系統(tǒng)官員，但這一說法尚未得到官方證實。

關(guān)聯(lián)人士稱，除了打點規(guī)劃系統(tǒng)，上海房地局方面亦不能繞過，在帝景苑購房的朱文錦，其間出力不少。

為了減少公建配套成本，榮福房產(chǎn)曾與上海鑫尊建筑工程有限公司簽署了《委托包干合同》和《管理合同》，約定由鑫尊負(fù)責(zé)樓盤所涉公建配套工程，與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，保證榮福房產(chǎn)須上繳政府的公建配套面積從原總面積的7％降至4％，并通過驗收。

所謂公建配套，系指開發(fā)項目中，為處理社區(qū)公共事務(wù)、開展社區(qū)活動所必要的公益性事業(yè)所需用房。項目完工后，由開發(fā)商向房地部門提交，普通住宅項目所需公建配套比例，大多要求在項目建筑面積的5％以上。

在實際操作中，若開發(fā)商不能提交足夠公建配套面積，可以貨幣代繳。上述包干合同正是基于這一形式。而合同所提及的部門，實際操作中主要指上海房地局以及徐匯區(qū)對口接收的政府部門。

合同顯示，委托包干價格為2730萬元，另支付300萬元管理費。這意味著，開發(fā)商支付鑫尊建筑3030萬元，由后者全權(quán)打理公建配套一應(yīng)事宜。

3000萬元“打理費”的最終流向不詳。榮福房產(chǎn)股東方代表進(jìn)一步指稱，除了這筆3000萬元，另有數(shù)千萬元公司資金通過鑫尊流出，去向不明。

根據(jù)上述兩份合同，約定的委托包干期為2003年3月1日至12月31日，但合同落款處均未注明簽約時間。

工商資料則顯示，鑫尊至2004年8月方始成立，注冊資金亦為50萬元，自然人劉小英、劉芳分持80％、20％股份。兩人身份不詳。

與清建公司極為類似，2005年之后，鑫尊再未進(jìn)行過年檢。