降價(jià)策略抵御行業(yè)調(diào)整收縮擴(kuò)張速度、發(fā)行公司債緩解資金壓力。

降價(jià)策略收效明顯

萬(wàn)科從2008年初開(kāi)始就果斷采取降價(jià)策略，對(duì)銷(xiāo)售起到了明顯刺激作用，作為航母級(jí)的龍頭企業(yè)，這種判斷和反應(yīng)能力顯得十分難得。從實(shí)際結(jié)果看，萬(wàn)科2008年前7個(gè)月銷(xiāo)售均價(jià)不僅沒(méi)有降低，反而還有明顯的提高——從2007年的8271元／平方米提高到9023元／平方米，同時(shí)市場(chǎng)份額從2007年的2.07％提高到2.7％。上半年的“降價(jià)”更大程度上是一種主動(dòng)的促銷(xiāo)策略，萬(wàn)科充分利用自己的品牌號(hào)召力積極應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整，進(jìn)一步提升了行業(yè)地位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)科2008年中報(bào)顯示，上半年結(jié)算面積208.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.7％；結(jié)算收入170.1億元，同比增長(zhǎng)55.5％；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入172.6億元，同比增長(zhǎng)55.5％；歸屬母公司凈利潤(rùn)20.6億元，同比增長(zhǎng)23.6％。中報(bào)業(yè)績(jī)基本符合預(yù)期，但利潤(rùn)表更多反映的是對(duì)2007年已售未結(jié)算項(xiàng)目的確認(rèn)。公司尚有319.8萬(wàn)平米已售未結(jié)算面積，合同金額286.4億元，相當(dāng)于中報(bào)收入的1.68倍，將對(duì)2008年全年業(yè)績(jī)起到較強(qiáng)保障作用。

市場(chǎng)景氣影響未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)期

上半年萬(wàn)科利用全國(guó)布局優(yōu)勢(shì)和促銷(xiāo)策略，較有效地抵御了行業(yè)調(diào)整，在環(huán)渤海和長(zhǎng)三角區(qū)域的增長(zhǎng)，一定程度上彌補(bǔ)了珠三角區(qū)域的下降。但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣下降成為全國(guó)范圍的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)后，公司業(yè)務(wù)也的確面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)?！皣?guó)房景氣指數(shù)”已連續(xù)8個(gè)月下降，公司主要收數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告國(guó)海證券研究所整理入來(lái)源的京、滬、深3大一線(xiàn)城市先后出現(xiàn)50％以上的成交萎縮，而新房銷(xiāo)售均價(jià)也表現(xiàn)為已經(jīng)或者即將下跌。相應(yīng)的，公司銷(xiāo)售面積連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)同比下降，銷(xiāo)售金額連續(xù)兩個(gè)月同比下降，并且近兩個(gè)月銷(xiāo)售面積和金額連續(xù)環(huán)比下降。2008年時(shí)間已經(jīng)過(guò)半，公司前7個(gè)月銷(xiāo)售面積302萬(wàn)平方米，相對(duì)之前預(yù)期的全年750萬(wàn)平米左右的銷(xiāo)售量?jī)H完成了4成，未來(lái)幾個(gè)月銷(xiāo)售任務(wù)艱巨。

最近以長(zhǎng)三角區(qū)域一些項(xiàng)目為代表的降價(jià)促銷(xiāo)，讓市場(chǎng)再次掀起對(duì)萬(wàn)科策略的爭(zhēng)論。我們認(rèn)為，今后的降價(jià)已經(jīng)不能像春節(jié)前后那樣因特立獨(dú)行而輕松收效，買(mǎi)房者日益濃厚的觀望情緒和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的陸續(xù)妥協(xié)，使得萬(wàn)科很可能被動(dòng)地選擇進(jìn)一步降價(jià)，因?yàn)橄鄬?duì)于可控的利潤(rùn)損失，存貨積壓蘊(yùn)藏著更高的風(fēng)險(xiǎn)。能否結(jié)合市場(chǎng)變動(dòng)，以盡量小的代價(jià)保證足夠的成交，將是萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)策略的重點(diǎn)?；阡N(xiāo)售面積和價(jià)格的雙重不樂(lè)觀，我們認(rèn)為萬(wàn)科2008年甚至2009年業(yè)績(jī)將明顯低于預(yù)期。

兩大措施緩解資金壓力

萬(wàn)科2007年銷(xiāo)售收入大規(guī)模增長(zhǎng)和公開(kāi)發(fā)行股票成功，為公司帶來(lái)了巨額現(xiàn)金，但公司在增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和開(kāi)發(fā)上的投入也大幅提高，使得2008年上半年現(xiàn)金凈流出16.8億元，如果按照這種趨勢(shì)持續(xù)下去，公司資金鏈將經(jīng)受?chē)?yán)峻考驗(yàn)。值得再次肯定的是，市場(chǎng)景氣剛開(kāi)始轉(zhuǎn)變不久，公司已經(jīng)敏感地察覺(jué)到資金面的壓力并做出積極調(diào)整——一方面收縮擴(kuò)張速度，減少投入流出，一方面促銷(xiāo)，加速資金回流。

流出方面，前7個(gè)月公告新增儲(chǔ)備權(quán)益規(guī)劃建筑面積約380萬(wàn)平方米，相對(duì)2007年全年的934萬(wàn)平方米，增加速度已經(jīng)明顯下降，同時(shí)新增儲(chǔ)備項(xiàng)目樓面地價(jià)平均約為2200元，也明顯低于2007年水平。未來(lái)在拿地投入方面，預(yù)計(jì)公司仍然會(huì)保持謹(jǐn)慎。此外，公司將全年計(jì)劃新開(kāi)工面積和竣工面積分別從年初的848萬(wàn)平方米、689萬(wàn)平方米調(diào)低至683萬(wàn)平方米、586萬(wàn)平方米，分別降低20％和15％。這意味著下半年開(kāi)發(fā)投入增長(zhǎng)有限。

流入方面，除了銷(xiāo)售回款，銀行貸款也是公司重要的資金來(lái)源。2008年上半年萬(wàn)科共計(jì)借款105.5億元，同比減少約5億元，可以看出雖然開(kāi)發(fā)投入增加，但對(duì)銀行貸款的依賴(lài)實(shí)際有所下降。近期銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》限制銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，但其中重點(diǎn)限制的細(xì)節(jié)包括買(mǎi)地用款、延遲開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款等對(duì)萬(wàn)科的實(shí)質(zhì)影響不大，一方面公司手頭仍有充足的現(xiàn)金支付新增土地價(jià)款，一方面公司開(kāi)發(fā)進(jìn)度正常，不存在大量的超時(shí)未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。而且，公司著力發(fā)展的90平米以下住宅項(xiàng)目，在《通知》中是金融支持的范圍。

萬(wàn)科的公司債發(fā)行在即，按最低額度45億元計(jì)算，收到的現(xiàn)金也可以輕易覆蓋上半年不到17億元的現(xiàn)金凈流出。發(fā)債的代價(jià)主要是會(huì)進(jìn)一步提高公司資產(chǎn)負(fù)債率以及產(chǎn)生一定的利息成本。按照發(fā)行上限計(jì)算，公司負(fù)債率將達(dá)到69.4％，高于行業(yè)平均65％左右的水平，但上半年公司對(duì)預(yù)收帳款的結(jié)算有限，年報(bào)時(shí)的結(jié)算規(guī)模應(yīng)明顯增加，這可使公司負(fù)債率輕松回落；由于募集資金用途更多是彌補(bǔ)銀行貸款因利率較高和限制較嚴(yán)可能出現(xiàn)的不足，而本次債券綜合年利息水平最高不超過(guò)6.74％(按59億元總額和利率上限計(jì)算)，這低于絕大多數(shù)情況下可以取得的銀行貸款利率，發(fā)債相對(duì)貸款實(shí)際是有利的。

公司債發(fā)行后，萬(wàn)科很可能在本行業(yè)越來(lái)越多企業(yè)陷入現(xiàn)金泥潭時(shí)，率先擺脫現(xiàn)金流為負(fù)的困境，屆時(shí)可以更從容地考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展大計(jì)。

戰(zhàn)略收縮意圖長(zhǎng)遠(yuǎn)

行業(yè)調(diào)整的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)難以回避，萬(wàn)科未來(lái)的業(yè)績(jī)也難免受到影響，但是通過(guò)及時(shí)有效的調(diào)整，公司未來(lái)出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的可能性已經(jīng)很小，而我們能夠更清楚看到的是萬(wàn)科作為全國(guó)龍頭在行業(yè)波動(dòng)中表現(xiàn)出的競(jìng)爭(zhēng)力。

戰(zhàn)略上，萬(wàn)科始終瞄準(zhǔn)空間最廣闊的中端住宅市場(chǎng)，致力于提升大眾居住品質(zhì)。在這里，規(guī)模優(yōu)勢(shì)能夠得到最充分的發(fā)揮，品牌優(yōu)勢(shì)與業(yè)務(wù)擴(kuò)張形成良性循環(huán)，全國(guó)布局能夠很大程度上熨平區(qū)域景氣差異造成的波動(dòng)，而工廠化建房的率先嘗試，也將隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推動(dòng)顯現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。戰(zhàn)術(shù)上迅速調(diào)整、主動(dòng)出擊，正是由于長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光和明確的目標(biāo)，公司經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整顯得果斷而有效。

一個(gè)反應(yīng)敏捷的巨人無(wú)疑是強(qiáng)大的，“慮遠(yuǎn)積厚”正是這個(gè)巨人當(dāng)前的寫(xiě)照，雖然在泥濘的道路上它也會(huì)放慢腳步，但走得穩(wěn)、看得遠(yuǎn)，何嘗不是現(xiàn)時(shí)的優(yōu)勢(shì)呢?