[如果說，目前樓市最缺什么，多數(shù)開發(fā)商會說“資金”。多數(shù)房企都面臨資金壓力。由于資金的缺乏，使得不少房地產(chǎn)項(xiàng)目開始轉(zhuǎn)讓手中的項(xiàng)目、土地、產(chǎn)權(quán)等，以實(shí)現(xiàn)再融資。]

轉(zhuǎn)讓土地明顯增多

樓市已經(jīng)由“土地為王”開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤艾F(xiàn)金為王”。

自北京產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，目前，在該所掛牌出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，在二季度掛牌出讓的就多達(dá)20余個(gè)，其中涉及北京的項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)。

涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的包括，北京市電信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司98.36%股權(quán)，北京國融置業(yè)有限公司45%股權(quán)，北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司3.61%股權(quán)，中國華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司85％產(chǎn)權(quán)，北京華麗嘉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)，北京德勝投資有限責(zé)任公司99%股權(quán)等。

這些進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司，多數(shù)都表現(xiàn)出對資金的渴望，有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金，還有要求受讓方有良好的資金實(shí)力，能一次性支付交易價(jià)款。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期北京掛牌出讓的7塊土地都是通過出讓100%公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓。

據(jù)知情人士透露，近期北京有意轉(zhuǎn)讓土地的開發(fā)商明顯增多，轉(zhuǎn)讓的地塊中，以住宅用地為主。在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的只是其中小部分。更多的開發(fā)商由于怕影響現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售，往往是委托中介公司直接把土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。前幾年，這些企業(yè)通過關(guān)系或者招拍掛拿到了地，但后來銀行銀根收緊，它們貸不了款，只得將手中的土地作為籌碼拿出來融資。

6月4日，國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”在發(fā)布的報(bào)告稱，滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升，突破了70%大關(guān)，并于2007年底達(dá)76.49%，與上年相比提高了7.39個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)顯著提高。據(jù)媒體報(bào)道，2007年長江實(shí)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是16.63%，九龍倉是37.06%，湯臣集團(tuán)是31.54%，內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司2007年平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.1%，萬科60.98%，保利84.99%，金融街66.14%，富力76.57%。從經(jīng)營現(xiàn)金流來看，內(nèi)地地產(chǎn)上市公司行業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為345.96億元，萬科104億元，保利94億元，招商40億元，富力83億元。在2008年，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著兩面夾擊的困境，一方面是奇高不下的負(fù)債率，一方面是低迷的市場成交量，在這場硝煙彌漫的戰(zhàn)爭中，房產(chǎn)大佬們也未能幸免。

資金壓力大是主因

諸多的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，究其原因，主要還是應(yīng)為資金壓力大之下的無奈之舉。比如北京德勝投資有限責(zé)任公司99%股權(quán)。其在受讓方應(yīng)當(dāng)具備的條件中明確表明“意向受讓方在提交受讓意向的同時(shí)，應(yīng)書面承諾在簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同受讓股權(quán)后，十個(gè)工作日內(nèi)向北京德勝投資有限責(zé)任公司提供3億元人民幣融資，用于標(biāo)的企業(yè)歸還長期借款。”

在日前舉行的“中國房地產(chǎn)高峰論壇”上，潘石屹表示，由于土地價(jià)格被高估，一些開發(fā)商高價(jià)拿地后出現(xiàn)了拖欠政府的土地出讓金、拖欠政府地價(jià)款以及違約的事情都是之前沒有想到的，這些都是在資金壓力下表現(xiàn)出來的現(xiàn)象。

他認(rèn)為，目前來說不管從哪個(gè)方面看，開發(fā)商資金的壓力都很大。“從目前的形勢看，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商所受到的壓力比100天前會更大，美國的次貸危機(jī)引起全世界經(jīng)濟(jì)的蕭條，石油的價(jià)格要比100天前的石油價(jià)格貴?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士表示，8、9月份將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候，去年高價(jià)拿地的企業(yè)將面臨付清土地出讓金的壓力。與此同時(shí)，很多城市房地產(chǎn)的成交量還在繼續(xù)走低，開發(fā)商回籠資金的壓力陡增。

對一些中小開發(fā)商來說，之前可以從小銀行獲得貸款，宏觀調(diào)控帶來的銀根緊縮，抬高了他們貸款的門檻，讓很多中小開發(fā)商陷入了融資困境，不得不以轉(zhuǎn)讓未開發(fā)土地來保障手頭項(xiàng)目的順利進(jìn)行。偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理張劍表示，現(xiàn)在中小企業(yè)基本上拿不到銀行貸款?，F(xiàn)在即便是四證齊全還是拿不到貸款，去年央行和銀監(jiān)會調(diào)控以后，本來大家預(yù)期的額度今年會比去年漲20%－30%，可是結(jié)果今年總量控制和原來差不多，大家預(yù)期能放出來的貸款也沒放出來。

一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行信貸的依賴超過50%以上。但是在緊縮的貨幣政策大環(huán)境下，銀行要控制風(fēng)險(xiǎn)，中小企業(yè)獲得貸款的難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大企業(yè)。為了緩解資金緊張的情況，有些小開發(fā)商甚至找到地下錢莊，而他們的利息有的甚至已過120%。

銷售發(fā)債雙管齊下

房地產(chǎn)企業(yè)資金危機(jī)日益加深，對于高度依賴資金的房地產(chǎn)企業(yè)來說現(xiàn)金流顯得尤為重要。不過，也有分析人士認(rèn)為，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司，尤其是龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于來自宏觀的推斷。以保利地產(chǎn)為例，今年一季報(bào)顯示，保利地產(chǎn)負(fù)債率為72%，但是如果剔除掉計(jì)入預(yù)收賬款的已售房款，公司的真實(shí)負(fù)債率只有45%。而保利地產(chǎn)2008年6月份銷售數(shù)據(jù)顯示，2008年1-6月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積131.4萬平方米，同比增長39.42%；實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額106.99億元，同比增長34.53%；上半年凈利潤與去年同期(凈利潤277827854.27元)相比，增長220%-270%。

一家港資上市房企投資部負(fù)責(zé)人表示，一般房地產(chǎn)上市公司融資渠道主要有四種，各有利弊：一是銀行抵押貸款，但不是所有土地都可以用來抵押，同時(shí)銀行貸款利率也較高；二是通過資本市場配股增發(fā)，但融資款不能用來購買土地，在資金用途上有一定限制；三是房地產(chǎn)信托，但目前國內(nèi)對于房地產(chǎn)信托尚未專門立法，法律及稅收等方面政策尚不健全，因此這一在國外已相當(dāng)成熟的房地產(chǎn)融資渠道在我國幾乎處于空白階段；其四就是發(fā)行外債，因?yàn)槠渲芷陂L，利率鎖定，在通脹持續(xù)的情況下，成本更低，且使用靈活性更強(qiáng)，因此在股權(quán)融資存在阻力的情況下，發(fā)行公司債是上市公司融資的一個(gè)很好的選擇。

監(jiān)管層放松跡象

實(shí)際上，早在去年管理層就明確表示支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債。去年6月，中國銀監(jiān)會業(yè)務(wù)創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部主任李伏安表示，今后地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)避免走“銀行貸款”、“上市股權(quán)售讓”兩個(gè)極端，大型房企在投融資過程中應(yīng)該考慮更多選擇一些中間產(chǎn)品——公司債券。2007年8月，證監(jiān)會正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》，公司債發(fā)行工作正式啟動。

在從緊的大環(huán)境下，監(jiān)管層對開發(fā)商的嚴(yán)盯終于有了松動的跡象，2008年來，已經(jīng)有13家房地產(chǎn)上市公司再融資獲得批準(zhǔn)，總計(jì)融資金額約533.4億元，此外還有四家房地產(chǎn)公司發(fā)行了約133億的公司債，這對于資金鏈瀕臨斷裂的房地產(chǎn)公司來說無異于“雪中送炭”，但一些命懸一線的企業(yè)能否起死回生仍是個(gè)問號。

中原證券分析師魏博表示：“監(jiān)管層對于房地產(chǎn)上市公司融資一直持有保有壓的態(tài)度，再融資閘門松動是有條件的，主要照顧大公司?！?/p>

5月份以來，保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實(shí)業(yè)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會的審批。對此，光大證券分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)期通常要兩到三年，目前商業(yè)銀行提供的開發(fā)貸款審批嚴(yán)格，貸款時(shí)間短，并且常受到國家宏觀調(diào)控政策的影響。相對而言，公司債券的期限一般為3至7年，發(fā)行公司債有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)公司資金來源的穩(wěn)定性。他同時(shí)認(rèn)為，相對于銀行貸款而言，即使考慮發(fā)行費(fèi)用，類似于保利地產(chǎn)、萬科等優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行公司債券也有一定的成本優(yōu)勢。