[摘 要] 中國經濟的高速發(fā)展不斷催生著購物中心的出現，而購物中心的發(fā)展模式應該走什么樣的道路成為關注的焦點。只有借鑒國外發(fā)展的成功經驗并結合中國發(fā)展國情，才能走出具有中國特色的購物中心發(fā)展之路。

[關鍵詞] 購物中心 城市化 郊區(qū)化 社區(qū)化

目前，中國經濟正高速發(fā)展，GDP每年以11%的速度遞增，人均收入大幅增加，消費能力明顯增強，交通網絡四通發(fā)達，人均汽車擁有量逐年增加，城市發(fā)展日趨大型化、郊區(qū)化。在經濟繁榮、人口驟增、城市日益擴大化的中國，購物中心郊區(qū)化的趨勢也更加明顯。然而，購物中心在中國大都是在城市中心區(qū)發(fā)展，郊區(qū)化的時間不長，經驗不足，并且投資巨大，占用極大的資源，一旦失敗，關系到投資商、政府以及消費者等多方的利益。因此，對于購物中心在中國的發(fā)展，應該多借鑒發(fā)達國家的成功經驗，同時結合中國國情，探索出中國特色的購物中心的發(fā)展之路。

一、國外購物中心的發(fā)展模式

由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳州和亞洲國家的購物中心有各自不同的發(fā)展模式，其中大致可以分為兩類:即以美國為代表的郊區(qū)發(fā)展模式和以英國為代表的城市市區(qū)發(fā)展模式。

1.城市郊區(qū)發(fā)展模式

在郊區(qū)發(fā)展模式中，購物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機之后被迫轉向城市市區(qū)，經歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先發(fā)展郊區(qū)購物中心。在北美國家，城市郊區(qū)擁有大量廉價土地，高速公路交通發(fā)達，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。因此，購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點為立足點，因為這里服務人口密集，購買力強，汽車交通方便。而澳州國家，由于地廣人稀，結合草原新城建設，其購物中心主要出現在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。

郊區(qū)購物中心依據規(guī)模可以明顯地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點是需要大片的郊區(qū)用地才能運轉。 鄰里中心作為基本的購物設施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。20世紀50年代～20世紀70年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國非常盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國也相當具有代表性。澳州的郊區(qū)發(fā)展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網有關，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網關系密切，它們大多建于20世紀70年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。

2.城市市區(qū)發(fā)展模式

以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護郊區(qū)的城市綠帶，因此購物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。 英國購物中心的發(fā)展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結合城市重建和更新進行。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的城市結構已經破舊，也不能適應汽車的需要。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和服務交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡劣。為了改善這種狀況，保障購物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結合城市更新建成了第一批購物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設購物中心。第三個階段是運用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。

3.兩種發(fā)展模式的融合

20世紀80年代以前，英國的郊區(qū)區(qū)域中心非常少，20世紀80年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經逐漸從城市市區(qū)解脫出來。繼1976年布倫特·克羅斯(The Brent Cross)建成開業(yè)之后，1986年，第一個真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開業(yè)。

英國開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購物中心。就在此時，美國的開發(fā)商卻已經把開發(fā)目光轉向城市市區(qū)。在20世紀80年代以前，在美國城市市區(qū)開發(fā)購物中心是難以想像的，而今天，許多購物中心都扎根在城市市區(qū)。在英國和美國兩個具有代表性的購物中心建設舞臺上出現了不同的趨勢，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現了相互融合的趨勢。

二、國內購物中心的發(fā)展模式

在我國2O多年的改革開放進程中，京滬粵三地始終是經濟發(fā)展的風向標。作為商業(yè)競爭進入經濟壟斷、資本高度集中的綜合產物一Mall在京滬粵兩地也程蓬勃發(fā)展之勢。廣東是MALL這種全新的零售業(yè)態(tài)在我國的發(fā)源地。廣州正佳廣場、東莞華南MALL、佛山東方廣場等一個個超級SHOPPIHG—MALI再一次揭開商業(yè)發(fā)展的新篇章。上海購物中心的發(fā)展也不亞于廣東，截至到2005年上海市已有34家購物中心投入運營，預計到2010年上海市規(guī)模不一的各類購物中心將超過40家。而北京作為首都，同時2008奧運會的舉行為北京購物中心的發(fā)展都創(chuàng)造了無限的契機，購物中心的數量都在其他兩個城市之上，我們熟知的有賽特購物中心、豐聯廣場、國貿商城、恒基商城、中糧廣場、新東安廣場、時代廣場等等購物中心。

京滬粵三地的購物中心都是在引進歐洲和美國購物中心先進理念的基礎之上，與當地實際情況相結合，依據中國消費市場的特點進行市場化的調整。對京滬粵三地的購物中心的研究有助于我們更加深化理解購物中心發(fā)展模式，為其他大型購物中心提供借鑒。從選址方面來看，三地存在差異。廣東的大型購物中心的選址目前已由城市中心轉入郊區(qū)，由單一的戶內集購物、娛樂、飲食等于一體轉入利用郊區(qū)廣闊的空間。而上海的大型購物中心的選址則由城市中心逐步轉入社區(qū)，更加貼近于老百姓的生活。北京私車擁有量較高，且北京的城區(qū)較大（比上海大幾乎一倍）。故北京的摩爾都選址在郊區(qū)5環(huán)路上，且規(guī)模較大（20萬至60萬平方米），走的是美國摩爾的模式。對于大型購物中心的建設，選址是一個非常重要的因素，可以說決定了購物中心的生存發(fā)展。京滬粵三地各自的選址策略沒有優(yōu)劣之分，都是利用了各自的城市空間的優(yōu)勢。廣州市內的天河城、正佳廣場等都是位于城市中心．充分利用其地理位置的優(yōu)勢吸引更多的消費者。而東莞華南MALL，則選擇了東莞市萬江區(qū)，地處珠三角中心腹地，廣、深、港經濟干線中段，地理位置得天獨厚，充分利用其廣闊的空間打造了國內首個超大型主題式購物公園，吸引了珠三角的眾多消費者。廣東省正在利用其周邊地區(qū)的空間優(yōu)勢為購物中心在本省的發(fā)展提供了一個廣闊的空間。上海市委建成國際化“購物天堂”的總體目標。根據其城市總體規(guī)劃，上海市的商業(yè)布局中居住區(qū)商業(yè)建設成為其商業(yè)發(fā)展的重要課題。而社區(qū)購物中心則是居住區(qū)商業(yè)建設的一大亮點。北京的購物中心在發(fā)展上則與她獨特的歷史與文化有關。北京城歷史悠久，文化景點很多，而開發(fā)購物中心必然要對歷史遺留的文化造成破壞，而且北京的外圍發(fā)展空間很大，購物中心向郊區(qū)化發(fā)展是符合各方面利益需要的。所以，北京將在5環(huán)路的東西南北建造4個20萬至60萬平方米的MALL， 這4家MALL分別為：大地集團的大地MALL、春天MALL、西單商場和法國歐尚合作的摩爾項目、王府井集團的摩爾項目。

三、購物中心發(fā)展模式的思考

1.購物中心城市化

購物中心城市化勢必在中國存在很長一段時間。由于中國相對于國外發(fā)達國家相比，更喜歡住在城市，城市內工作、生活、娛樂、休閑、體育鍛煉、上學、看病等事情都相當方便，能節(jié)省很多時間、精力，因此城市住宅的價格總是一路攀升。如果購物中心向郊區(qū)化發(fā)展，將會給城市居民生活帶來不便，而且交通擁擠的狀況短時間內無法解決，時間上的浪費將是購物中心郊區(qū)化最大的障礙。

2.購物中心郊區(qū)化

購物中心郊區(qū)化的趨勢也是很明顯的。首先，城郊地域廣闊，土地成本低廉，購物中心的面積可以建的很大，從而產生一定的規(guī)模效應。其次，由于高速公路、地鐵以及鐵路網的交叉運行，郊區(qū)的交通越來越方便快捷，而且很多大城市的飛機場也有郊區(qū)化的趨勢，這樣四通發(fā)達的交通網將給出行的消費者極大的空間與時間的方便，特別對于有車一族來說，極大提高了他們購物、娛樂以及休閑的興趣。另外，郊區(qū)的購物中心由于要吸引城市居民來消費，其價格優(yōu)勢與促銷幅度也要高于城市中心的購物中心，對于一些對價格敏感的消費者來說，時間就顯得不太重要了。

3.購物中心社區(qū)化

目前，城市居民郊區(qū)化的趨勢還沒有形成，絕大部分居民回選擇住在城市中心。盡管很多城市在郊區(qū)發(fā)展別墅，但真正的入住率很低，而且只有周末會在別墅度過，目的是告別城市的喧鬧與環(huán)境污染，郊區(qū)化的購物中心對他們的吸引力不大。城市化的購物中心的確為城市居民帶來了方便，但是擁擠的城市交通，數量有限的停車位，大量的排隊等候時間以及昂貴的商品價格都在考驗城市居民的耐性與忍受能力，但他們也不愿意去太遠的地方購物、休閑，所以城市居民渴望更多的購物中心出現，但又不能太偏遠。于是，位于城市中心與郊區(qū)之間的社區(qū)型購物中心就成為城市居民的首選。在這里建立購物中心，能滿足消費者多方面的要求:交通方便、價格便宜、省時省力。

四、購物中心發(fā)展模式的展望

關于購物中心發(fā)展模式，筆者認為，在中國目前的發(fā)展國情下，城市化的購物中心發(fā)展將放緩，郊區(qū)化的購物中心只能承擔補充的功能，而居于城市與郊區(qū)間的社區(qū)化發(fā)展模式能結合兩者的優(yōu)勢，能充分發(fā)揮購物中心多功能的作用，在5年～10年擔當購物、娛樂及休閑的主要角色。

參考文獻:

[1]趙紅紅:對國內大型購物中心的評點與建議[J].城市開發(fā).2005，(7)

[2]朱 靜:滬粵兩地大型購物中心差異化研究[J].商業(yè)經濟文薈 2006，（7）

[3]肖 怡:零售學[M].高等教育出版社，2003