摘要：近10年來(lái)，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房熱情高漲，住房貸款需求也飛速增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款規(guī)模年均增長(zhǎng)率近30％。由于期限長(zhǎng)、流動(dòng)性差，個(gè)人住房貸款的大量出現(xiàn)必將增大商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債管理的風(fēng)險(xiǎn)，住房抵押貸款證券化已勢(shì)在必行。雖然中國(guó)建設(shè)銀行的“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券”公開(kāi)發(fā)行，沒(méi)達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對(duì)抵押貸款證券化認(rèn)識(shí)的加深和客觀條件的成熟，相信在中國(guó)也將日益顯示出其價(jià)值所在，并將具備廣泛的應(yīng)用前景。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款；證券化；現(xiàn)實(shí)意義；可行性

中圖分類號(hào)：F830.5 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號(hào)：1673-291X(2008)18-0096-02

一、我國(guó)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款證券化的意義

20世紀(jì)70年代興起的資產(chǎn)證券化（Asset Securitization）被稱為是近30年來(lái)世界金融領(lǐng)域最重大、發(fā)展最迅速的金融創(chuàng)新和金融工具。資產(chǎn)證券化所證券化的不是資產(chǎn)本身，而是資產(chǎn)所產(chǎn)生的可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)金流。簡(jiǎn)單說(shuō)，資產(chǎn)證券化就是將一種預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)金流為支持而發(fā)行證券，在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資的一個(gè)過(guò)程。對(duì)發(fā)放抵押貸款的銀行來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)的收益源于抵押貸款的本息。這種收益要在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)才能實(shí)現(xiàn)，而用于發(fā)放貸款的資金大多來(lái)自期限相對(duì)較短的存款，于是產(chǎn)生矛盾，使銀行面臨資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。解決這些風(fēng)險(xiǎn)的有效方法是通過(guò)證券化將這些期限較長(zhǎng)，流動(dòng)性較低的抵押貸款進(jìn)行證券化，盡快地收回貸款資金，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給其他人，但同時(shí)也必須把一部分收益權(quán)讓渡給參與證券化的其他機(jī)構(gòu)與個(gè)人?，F(xiàn)階段在我國(guó)開(kāi)展抵押貸款證券化，有以下重要意義。

（一）有利于改善商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理

1.利用證券化技術(shù)，商業(yè)銀行能增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加投資收益。由于資產(chǎn)證券化是一種表外融資方式，金融機(jī)構(gòu)將非流動(dòng)性資產(chǎn)證券化等于增加了一條重要的資金來(lái)源，商業(yè)銀行擴(kuò)展資產(chǎn)業(yè)務(wù)的能力大大增強(qiáng)、在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)處于有利的地位。同時(shí)，住房抵押貸款變現(xiàn)后銀行可以擴(kuò)大貸款規(guī)模，增加投資收益。

2.利用證券化技術(shù)，有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債的合理搭配。證券化過(guò)程中在安排抵押支持證券的期限、利率、發(fā)行時(shí)間等方面都相當(dāng)靈活，金融機(jī)構(gòu)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇將抵押貸款證券化，使自身的資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負(fù)債業(yè)務(wù)完美地匹配起來(lái)。

3.商業(yè)銀行能降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款經(jīng)過(guò)證券化處理后，發(fā)行的證券可以在證券二級(jí)市場(chǎng)上流通轉(zhuǎn)讓，使得住房抵押貸款所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)證券市場(chǎng)分散給眾多的投資者。

（二）有利于促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展

1.發(fā)展證券化融資，有利于融資工具的多樣化。資產(chǎn)證券化靠信用增級(jí)吸引投資者，與傳統(tǒng)融資方式大不相同，它會(huì)增加我國(guó)資本市場(chǎng)上融資工具的可選擇性。

2.有利于投資渠道多樣化，提高全社會(huì)的資金使用效率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年，我國(guó)國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)費(fèi)收入為5 641.4億元①，社會(huì)保障基金(養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險(xiǎn)基金)收入8 517億元②。2006年末，全國(guó)住房公積金繳存總額已達(dá)12 687.37億元③，這些資金和基金的共同特征是來(lái)源穩(wěn)定，來(lái)源與支出的間隔期長(zhǎng)，但目前主要集中于銀行存款和購(gòu)買國(guó)債，投資渠道缺乏，資金運(yùn)用效率很低。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，至2007年末，我國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到17.2534萬(wàn)億元④。由于缺乏個(gè)人合適的投資工具，居民存款利率彈性低。發(fā)行住房抵押貸款證券有利于拓寬它們的投資渠道。抵押支持證券相對(duì)于銀行存款來(lái)說(shuō)，投資收益高，相對(duì)于股票來(lái)說(shuō)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，十分適合中國(guó)的投資者，抵押支持證券還能減輕商業(yè)銀行所承受的壓力，促使資本市場(chǎng)上的投機(jī)行為向投資行轉(zhuǎn)化，提高全社會(huì)的資金使用效率。

3.發(fā)展證券化融資，能促進(jìn)資本市場(chǎng)的現(xiàn)代化和與國(guó)際資本市場(chǎng)接軌。資產(chǎn)證券化要求有一個(gè)完備、規(guī)范的制度環(huán)境，包括稅務(wù)制度、財(cái)會(huì)制度、信用評(píng)級(jí)制度、金融擔(dān)保制度等，資產(chǎn)證券化還要求有一批高素質(zhì)的金融專業(yè)人才。所以，推行證券化，有利于促進(jìn)資本市場(chǎng)的現(xiàn)代化。我國(guó)是一個(gè)資金短缺的國(guó)家，努力提高抵押支持證券的信用級(jí)別，在國(guó)外資本市場(chǎng)上吸引投資是發(fā)展證券化融資的主要目的之一。而且在證券化過(guò)程中，與國(guó)外的評(píng)級(jí)公司、擔(dān)保公司都會(huì)開(kāi)展合作，所有這些都將把我國(guó)的資本市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)緊密地聯(lián)系起來(lái)。

（三）有利于我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1.銀行貸款積極性提高，購(gòu)房首付率降低，刺激對(duì)住宅的有效需求。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年末，全國(guó)人均居住面積在10平方米以下的家庭還有257.5836萬(wàn)戶①，說(shuō)明我國(guó)住宅市場(chǎng)潛力巨大。但由于我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入較低，房?jī)r(jià)收入比大大高于國(guó)際合理的房?jī)r(jià)收入比，在目前購(gòu)房首付率較高的情況下，很難形成有效需求。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的資料表明，截至2006年6月末，我國(guó)商品房空置面積1.21億平方米，同比增長(zhǎng)17.2%。其中，空置商品住宅6 715萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.1%②，遠(yuǎn)超過(guò)空置率警戒線。本文前面已經(jīng)分析，商業(yè)銀行通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款證券，可以有效地降低和分散各種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這樣商業(yè)銀行貸款積極性提高，購(gòu)房首付率降低，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.為住房建設(shè)項(xiàng)目利用外資開(kāi)辟新途徑。隨著證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展，將逐步由國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)走向國(guó)際資本市場(chǎng)，通過(guò)在國(guó)際市場(chǎng)發(fā)行住房抵押貸款證券，我國(guó)住房建設(shè)項(xiàng)目可以進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)直接融資，使住房建設(shè)項(xiàng)目擁有更多的資金來(lái)源，在更大的范圍內(nèi)選擇最為有利的融資條件。

二、我國(guó)開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化的可行性分析

雖然中國(guó)建設(shè)銀行的“建元2005—1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券”公開(kāi)發(fā)行，沒(méi)達(dá)到市場(chǎng)樂(lè)觀人士所預(yù)期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對(duì)抵押貸款證券化認(rèn)識(shí)的加深和客觀條件的成熟，相信在中國(guó)也將日益顯示出其價(jià)值所在，并將具備廣泛的應(yīng)用前景。

（一）個(gè)人住房抵押貸款符合證券化資產(chǎn)的要求。并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基本的要求便是證券化的資產(chǎn)能在未來(lái)產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對(duì)投資者要有吸引力。投資者在決定是否購(gòu)買抵押支持證券時(shí)，主要依據(jù)的是這些資產(chǎn)的質(zhì)量、未來(lái)現(xiàn)金收入流的可靠性和穩(wěn)定性。居民住宅貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、收入相對(duì)穩(wěn)定并且可預(yù)測(cè)性較高。所以，以個(gè)人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。

（二）居民個(gè)人收入水平的提高和金融意識(shí)的增強(qiáng)為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了物質(zhì)條件。一方面居民儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)總量相當(dāng)可觀，龐大的居民儲(chǔ)蓄資金為個(gè)人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來(lái)源。另外，抵押支持證券的信用級(jí)別高（一般為AAA或AA級(jí)），風(fēng)險(xiǎn)較小，收益率略高于國(guó)債，因此，居民樂(lè)意購(gòu)買。另一方面，居民的金融意識(shí)在不斷增強(qiáng)，消費(fèi)心理日趨健康，對(duì)這一新的投資工具能很快予以接受。

（三）我國(guó)證券市場(chǎng)已初具規(guī)模。形成了以眾多證券公司參與支持的證券發(fā)行市場(chǎng)，以及上海、深圳兩地證券交易所，STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)等為代表的場(chǎng)外交易。在滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、國(guó)債、基金券、可轉(zhuǎn)換債券等。抵押支持證券發(fā)行以后完全可以在這兩個(gè)證券市場(chǎng)上市流通。

（四）我國(guó)已有相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者。隨著養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障基金制度的深入展開(kāi)，將會(huì)有越來(lái)越多的社會(huì)保障基金。這些社會(huì)保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場(chǎng)上尋求出路，社會(huì)保障基金的本質(zhì)特征決定它不可能追求短期高風(fēng)險(xiǎn)的投資機(jī)會(huì)，只能把資金投入到風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、期限長(zhǎng)的投資品種上。抵押支持證券都是長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的證券，又有政府信用的擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益比較穩(wěn)定，恰能滿足這些機(jī)構(gòu)投資者的投資需求。同時(shí)，也為支持證券的發(fā)行提供了穩(wěn)定和長(zhǎng)期的資金來(lái)源。

（五）我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款狀況達(dá)到資產(chǎn)證券化的規(guī)模要求。根據(jù)分析，抵押支持證券的發(fā)起、包裝和承銷必須達(dá)到一定的規(guī)模才能實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益，抵押支持證券的初始發(fā)行必須在2—3億元范圍內(nèi)。1992年，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)放了我國(guó)第一筆個(gè)人住房抵押貸款。從此，個(gè)人住房抵押貸款逐漸成為人們購(gòu)房融資的主要方式，其規(guī)?？焖贁U(kuò)大。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，至2007年6月末，全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款達(dá)到25 720億元③。這顯然達(dá)到了資產(chǎn)證券化對(duì)個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模的要求。

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