以瘋狂的圈地來做支點，使得恒大的財務(wù)杠桿不堪重負，一旦資金鏈斷裂，恒大非但難以撬動起自己的‘地球’，反而很可能將自己帶入深淵

怎么看，中國的很多房地產(chǎn)企業(yè)都像是在做一場賭局，大賭之中尤為大者，首推恒大。

一直以來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商都是以圈地做支點，以圈錢為杠桿，撬動起了房地產(chǎn)這個與民生緊密相關(guān)的市場。恒大原本走的也是同一條道路，尤其是在2007年的樓市高溫期，甚至在2008年初地產(chǎn)業(yè)宏觀形勢愈發(fā)嚴峻的日子里亦然如此。

只是這一次，過于樂觀的判斷與瘋狂擴張，終于使得恒大的資金出現(xiàn)了大問題。這場危機會對企業(yè)的發(fā)展造成什么樣的嚴峻影響，目前來看，一切尚未水落石出。不過，在此之前，恒大的前輩順馳，也是因為瘋狂擴張資金鏈斷裂而將旗下資產(chǎn)進行了“賤賣”。

值得憂慮的是，一直以來，恒大模式，在房地產(chǎn)行業(yè)中并不缺乏同質(zhì)者，甚至，有些開發(fā)商兄弟們的水平比恒大還要低幾個檔次。恒大的模式與風險，某種程度上來講，也代表了內(nèi)地不少房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)狀與未來。

上市之誤

上市之路是恒大解決資金鏈的第一個財務(wù)杠桿。

如果恒大能夠上市成功，許家印幾乎鐵定已是內(nèi)地新首富，投行們也賺得盆滿缽滿，地方政府們天價地王的土地出讓金也有了著落，這是一個皆大歡喜的結(jié)局。

可惜市場沒有如果。

為了籌備上市，許家?。吃路荻啻瓮涤趶V州與香港之間，身為全國政協(xié)委員的他甚至放棄了建言獻策的機會，向大會秘書處請假為上市做最后一搏。

而在3月7日至12日的上市路演中，恒大在未能獲得機構(gòu)投資者認可的情況下，依然沒有放棄上市計劃，并寄望以比較低廉的入場費吸引散戶。只是，盡管將招股截止日期延后至19日，恒大最終還是回天無力，3月20日晚19時，赴港IPO之路被迫中止，其融資百億的計劃也就此泡湯。

而其對資金的渴求，從上市過程中的急迫中可見一斑。

所有人都將恒大地產(chǎn)的上市擱淺歸咎于時機把握不對?！按藭r的大環(huán)境是極不利于上市的，不論誰去香港IPO，都會失敗歸來?！边@是專家們的說法?！罢l能想到市場會急轉(zhuǎn)直下，如果提前半年，我們肯定就成功了?！边@是恒大一位高層的抱怨。

事實上，即使恒大上市融資成功，也并不能解決其地產(chǎn)資金鏈緊張的全部問題。在上市這根救命稻草失敗的現(xiàn)狀之下，恒大的資金鏈無疑會繃得更緊；在國家繼續(xù)從緊的貨幣政策下，從銀行獲取資金的難度越來越大；而寒冬的房地產(chǎn)市場，也成為恒大橫在頭上的烏云。

愁云慘淡，用以形容恒大們的現(xiàn)狀，毫不為過。從恒大地產(chǎn)模式中，我們依稀可見一個賭徒的影子，當然，也是一類開發(fā)商群體的影子。

瘋狂的支點

囤地在恒大地戰(zhàn)略中，既是擴張競爭力的手段，亦是進一步融資的支點和籌碼。

業(yè)內(nèi)耳熟能詳?shù)囊粋€數(shù)字是，就在2006年末，恒大地產(chǎn)的土地儲備還不足600萬平方米，為了準備上市，恒大地產(chǎn)在去年一年時間內(nèi)將土地儲備極度膨脹了近8倍，達到4580萬建筑平方米，被稱為全國最大的“地主”。

不過，在土地儲備的龐大數(shù)字背后，是更為龐大的未付地款。

恒大地產(chǎn)財務(wù)報表顯示，至2008年1月，因頻繁收購?fù)恋?，恒大未償還銀行及其他借款總額已達111.334億元，接近2007年9月的兩倍。此債務(wù)尚不包含恒大向機構(gòu)投資者近10億美元借貸，及其拖欠的土地出讓金。

而這些資金，全部要被寄望于上市融資來解決。招股書顯示，融資總額的53.6％將用于支付未付土地出讓金及現(xiàn)行項目資金，9.1％用于部分償還瑞信借取結(jié)構(gòu)擔保貸款。

事實上，恒大原本可以不這么冒險的。

其財務(wù)報表還顯示，至2007年9月30日，公司未償還銀行及其他借款總額達68.27億元。這個時候，國家新一輪宏觀調(diào)控已經(jīng)山雨欲來，面對嘎嘎作響的資金鏈條，恒大的首要選擇應(yīng)是開源節(jié)流收縮戰(zhàn)線，但其卻選擇了繼續(xù)全線出擊。

自2007年10月后，恒大收購地塊的交易額不少于69.07億元，其不少地塊是以先期預(yù)付部分款項的方式購得。這其中包括2008年1月，恒大以41億元取得的廣州天河區(qū)絹麻廠地塊——這是廣州的新地王，此時，全國土地流拍現(xiàn)象已經(jīng)蔓延。

不少人認為，恒大此時逆勢拿地，更像是一場賭博，而其押注的對象，則是上市成功。

此外，據(jù)說2007年恒大大部分樓盤已經(jīng)可以預(yù)售，但在上市之前，恒大卻推遲了很多樓盤預(yù)售證的辦理，積累了四五百萬平方米的準現(xiàn)房，希望借此在上市后的第一個財年實現(xiàn)完美演出。

大舉拿地和刻意壓低去年的業(yè)績，這些都是為了上市而造勢，皆可被詮釋為恒大畢其功于一役的心態(tài)。只是，久賭無贏家，恒大3月份的上市最終還是流產(chǎn)了。

新杠桿的隱患

在上市這根杠桿被迫中止之后，私募的這根杠桿就成為恒大的最優(yōu)選擇。

6月26日，恒大地產(chǎn)新近增資擴股的6億美元已到賬5.06億。投資者分別為，香港新世界集團主席鄭裕彤以及美林銀行、德意志銀行、迪拜國家投資局等。相傳，鄭家純那筆私募資金的年利率高達40％，如果6億美元融資全部按照上述利率計算，恒大無疑將背上沉重的財務(wù)負擔。

投行們的退出路徑，依然寄望于上市。

另有數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)僅有670萬平方米正在開發(fā)的建筑面積獲得包括土地使用、建設(shè)用地、建設(shè)工程規(guī)劃許可和施工許可在內(nèi)的“四證”，另有78％的項目未獲齊“四證”。按銀監(jiān)會規(guī)定，只有取得“四證”的項目，才能獲得貸款。

引用國信證券經(jīng)濟研究所地產(chǎn)分析師方焱的看法，去年一年，恒大地產(chǎn)舉債拿地，地價就已經(jīng)是100多億元了，加上建筑成本200億元及此前111億元的借款，負債達到了400多億元，但去年回籠資金不到50億元，這筆賬怎么算都是風險巨大。

“爆發(fā)戶的結(jié)局，大多都是一樣的?！币晃蛔苑Q曾在恒大呆過的網(wǎng)友這樣說到。