摘要：物業(yè)管理企業(yè)在近幾年獲得了發(fā)展，是一個朝陽行業(yè)，但是總體來說，物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展只限于少數(shù)企業(yè)，在物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展的背后還面臨著危機(jī)。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)盈利狀況不佳，很多企業(yè)只是生活在邊緣線上，出現(xiàn)上述問題的很大一方面的原因來自于內(nèi)部財務(wù)控制上的問題。本文僅對物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制展開探討。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；內(nèi)部財務(wù)控制

物業(yè)管理企業(yè)是近年來一個新興的行業(yè)，發(fā)展比較快，但是總的來說，整體盈利狀況并不理想，房管部門轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)的難以適應(yīng)市場競爭，虧損比較大，開發(fā)商下附屬的物業(yè)管理企業(yè)大部分由開發(fā)商決定，市場競爭意識薄弱，虧損狀況也比較大。自主經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營狀況相對較好一些，但是盈利狀況并不是非常理想。究其原因，很大一方面就是企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制并不完善，內(nèi)部財務(wù)控制薄弱，使得企業(yè)不具備進(jìn)行激烈市場競爭的能力。因此，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制非常重要。

一、內(nèi)部財務(wù)控制制度以及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制因素

(一)內(nèi)部財務(wù)控制制度概述

內(nèi)部控制包括很多方面，其中內(nèi)部財務(wù)控制在內(nèi)部控制中占很大作用，因為財務(wù)管理是一個企業(yè)的核心，對企業(yè)的盈虧有很大的影響。內(nèi)部財務(wù)控制是指企業(yè)為了保證企業(yè)財產(chǎn)物資的安全、完整，提高會計信息質(zhì)量，提高企業(yè)整體的盈利狀況所采用的各種方法以及措施?？茖W(xué)有效的內(nèi)部會計控制是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，防止會計控制的有效手段，因此，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制非常重要。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該改善內(nèi)部會計控制環(huán)境，建立健全內(nèi)部會計控制制度。

(二)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制因素

物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理活動中，經(jīng)濟(jì)收益來自于兩個方面，一個是圍繞物業(yè)管理的工作范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，另一方面就是通過多種經(jīng)營為企業(yè)創(chuàng)造收益，物業(yè)管理企業(yè)以服務(wù)為主，因此，管理費用的開支問題就是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)控制面臨的最主要的問題，物業(yè)費用的開支要堅持對客戶負(fù)責(zé)的原則，這是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制最主要的因素。

二、我國物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制出現(xiàn)的問題

(一)在內(nèi)部財務(wù)成本控制方面存在問題

物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)就是物業(yè)服務(wù)以及經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)服務(wù)就是為業(yè)主以及客戶提供有效、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)以及維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)就必須密切注意費用的開支，在盡最大能力為業(yè)主提供服務(wù)的同時，有效節(jié)約成本，才能為企業(yè)創(chuàng)造利益，保證企業(yè)不陷于虧損狀態(tài)。目前，我國的物業(yè)管理企業(yè)把對外提供物業(yè)管理服務(wù)看成是一種無形產(chǎn)品，把相關(guān)物業(yè)服務(wù)功能整合起來作為成本計算對象，把企業(yè)的成本分為營業(yè)成本和非營業(yè)成本。根據(jù)成本管理制度，目前我國物業(yè)管理企業(yè)一般情況下實行定額管理辦法控制成本費用，但是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費是很難計量的，因此，一般情況下物業(yè)管理企業(yè)更樂于將收支差額作為成本計劃目標(biāo)，盡量壓低成本費用。但是物業(yè)管理企業(yè)更多的是涉及的費用，在平時的賬務(wù)處理中，期間費用可以抵減損益，并不同制造費用一樣計入產(chǎn)品成本，因此，物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)方面就不能全面的顯示費用，從而造成隱含成本，這也是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)區(qū)別于其它企業(yè)的地方，當(dāng)然物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)部財務(wù)控制比較薄弱的情況下，在這方面的管理也比較缺失，不利于進(jìn)行科學(xué)的物業(yè)控制，提供的財務(wù)信息也就不準(zhǔn)確，這就不利于指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的決策，因為成本信息不夠準(zhǔn)確。而且物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)成本的管理方面只注重提供產(chǎn)品成本數(shù)量上的變化，確不能有效的指出變化的原因，這對于物業(yè)管理企業(yè)控制成本，提高企業(yè)效益都是不利的。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該重視成本的管理，重視期間費用的核算。

(二)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)有待明確

物業(yè)管理企業(yè)一方面是為業(yè)主提供服務(wù)，另一方面也要從中獲取利潤，因此，必須收取服務(wù)費。如今，我國物業(yè)管理行業(yè)相對比較復(fù)雜，有的附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有的由房管部門轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)，有的是自主經(jīng)營企業(yè)，總體來說盈利狀況欠佳。附屬的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制相對薄弱，對于盈利的追求也不大，因此，在財務(wù)上對于物業(yè)收費方面不明確。物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)費并不能切合實際，財務(wù)部門更不能進(jìn)行調(diào)查，有的物業(yè)管理企業(yè)收費過高，居民難以承受，使得物業(yè)管理企業(yè)越發(fā)不景氣，有的物業(yè)管理企業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低于成本，使得物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)虧損經(jīng)營難以發(fā)展，因此，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制非常必要，這樣才能根據(jù)實際情況健全物業(yè)管理的收費定價原則，使企業(yè)快速發(fā)展。

(三)很多物業(yè)管理企業(yè)并不能認(rèn)識內(nèi)部財務(wù)控制的重要性

由前面的內(nèi)容可知，物業(yè)管理行業(yè)比較復(fù)雜，很多物業(yè)管理企業(yè)并未從開發(fā)商的售后服務(wù)中分離出來，因此，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)管理的認(rèn)識也就相對不足，缺乏物業(yè)管理方面的經(jīng)驗。房管改為物業(yè)的企業(yè)對于物業(yè)管理的知識了解的也相對較少，房管單位屬于事業(yè)單位性質(zhì)，內(nèi)部財務(wù)控制相對較為簡單，物業(yè)管理企業(yè)雖然也不是非常復(fù)雜，但是涉及服務(wù)費方面的內(nèi)容的處理還是很重要的，物業(yè)管理企業(yè)并不能深刻的認(rèn)識這一點，造成很多企業(yè)持續(xù)虧損經(jīng)營。對于自主經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)雖然盈利狀況相對較好，對物業(yè)管理方面的了解相對較多，但是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較晚，是一個新興的朝陽企業(yè)，一般自主經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模相對較小，如果企業(yè)想擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)行投資融資，現(xiàn)實的財務(wù)體制是不能滿足其需要的。因為現(xiàn)實的物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理體系不健全，對于投資籌資缺乏全面的財務(wù)預(yù)算，財務(wù)管理體制不完善。因此，物業(yè)管理企業(yè)只是簡單的處理內(nèi)部的賬務(wù)，以服務(wù)為主，經(jīng)營其它內(nèi)容為輔，領(lǐng)導(dǎo)并不能加以重視，而且財務(wù)人員素質(zhì)參差，因此，對于很多企業(yè)來說，這樣的發(fā)展前景是不容樂觀的。

三、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制的建議

(一)采用合理的成本計算方法確定物業(yè)管理企業(yè)的成本

物業(yè)管理企業(yè)具有自身的行業(yè)特殊性，其是以服務(wù)為主的行業(yè)，因此，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)功能就作為物業(yè)管理企業(yè)的成本管理對象。首先物業(yè)管理企業(yè)可以采用作業(yè)成本法確定物業(yè)管理企業(yè)的成本。這樣可以拓寬成本核算的范圍。另外，可以利用作業(yè)成本法解決間接費用的問題。物業(yè)管理企業(yè)最主要的就是來自于服務(wù)費，這涉及到企業(yè)的收益以及成本。物業(yè)管理企業(yè)間接費用并不是非常高，但是包含的種類很多，項目很廣泛，因此必須對這部分費用進(jìn)行準(zhǔn)確的分?jǐn)傆嬋肫髽I(yè)的成本，作業(yè)成本法可以解決這個主要的問題，將間接費用分?jǐn)傆嬋氤杀?，有效解決物業(yè)管理企業(yè)的難題。而且通過作業(yè)成本法可以對物業(yè)管理企業(yè)的成本進(jìn)行控制，良好運行企業(yè)的作業(yè)流程，為企業(yè)創(chuàng)造效益。其次，物業(yè)管理企業(yè)可以建立有效的物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)，對物業(yè)管理服務(wù)的每一個部分的投入成本進(jìn)行科學(xué)的劃分以及分析，將企業(yè)的整體作業(yè)流程理順，力爭做到效益最大，成本最低，滿足客戶以及業(yè)主的要求，為企業(yè)創(chuàng)造效益。

(二)要合理的制定物業(yè)管理企業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)

首先，物業(yè)管理企業(yè)要建立合理的物業(yè)管理成本系統(tǒng)，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)控制，這樣就可以清晰明了的計算出物業(yè)管理企業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)。其次，采用作業(yè)成本法可以解決物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)定價困難的問題。物業(yè)管理企業(yè)原有的衡量方法無法根據(jù)客戶以及產(chǎn)品品種衡量物業(yè)管理企業(yè)的收費多少問題，采用作業(yè)成本法建立在作業(yè)流程基礎(chǔ)上，就可以明確的計算出物業(yè)管理企業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)。第三，物業(yè)管理企業(yè)要強(qiáng)化會計人員的素質(zhì)，擴(kuò)大財務(wù)部門的規(guī)模，使得財務(wù)人員能夠通過其它部門的調(diào)查保證合理的計算出物業(yè)管理企業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)，而且領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)對財務(wù)部門的重視，這樣才能保證財務(wù)人員從企業(yè)的實際出發(fā)，綜合現(xiàn)狀，在成本效益原則的基礎(chǔ)上計算出最有利于物業(yè)管理企業(yè)以及最令客戶滿意的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，從而令企業(yè)發(fā)展壯大。

(三)加強(qiáng)對內(nèi)部財務(wù)控制的重視

上面已經(jīng)提到，大部分物業(yè)管理企業(yè)都不能獨立，要么原來從行政事業(yè)單位轉(zhuǎn)變而來，因此，物業(yè)管理企業(yè)要想發(fā)展壯大，就必須從自身的實際出發(fā)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的重視。財務(wù)是企業(yè)的核心環(huán)節(jié)，企業(yè)要想擴(kuò)大自身的規(guī)模，就必須發(fā)展壯大自身的財務(wù)隊伍。對于附屬于建筑開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)，競爭意識比較薄弱，開發(fā)商要加強(qiáng)對于物業(yè)管理企業(yè)的重視，或者從外界來看，在招標(biāo)時就要將物業(yè)納入招標(biāo)的過程中，這樣才能加強(qiáng)開發(fā)商對于物業(yè)管理企業(yè)的重視。另外對于從行政事業(yè)單位轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理企業(yè)的單位，國家要注意政企分開，要保證物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)，同時相應(yīng)調(diào)低稅金以及附加稅的稅率，這對于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展都是十分有利的，不僅企業(yè)要加以重視，國家也要加以重視。第三，對于自主經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)自身要加以重視，要加強(qiáng)財務(wù)部門的管理，保證財務(wù)部門合理處理賬務(wù)，為企業(yè)節(jié)省成本，制定收費標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)創(chuàng)造效益。

四、結(jié)論

物業(yè)管理行業(yè)作為一個相對較新的服務(wù)行業(yè)，產(chǎn)品的特殊性使企業(yè)自身具有特殊性。面對激烈的市場競爭，物業(yè)管理企業(yè)成本問題成為影響企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵。如果物業(yè)管理企業(yè)想獲得長足的發(fā)展，就必須從改善成本管理的現(xiàn)狀入手，建立適應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的新的成本模式，這就需要企業(yè)有一個完善的內(nèi)部財務(wù)制度。因此，物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)控制，根據(jù)自身經(jīng)營管理的特點，進(jìn)行有效的財務(wù)分析，加強(qiáng)對于內(nèi)部財務(wù)控制的重視，以更好地促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展壯大。

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(作者單位：深圳市賽格寶華企業(yè)發(fā)展股份有限公司財務(wù)部)